房地產(chǎn)行業(yè)“金九銀十”還有指望

    9月9日，國家統(tǒng)計局公布了2011年1至8月全國房地產(chǎn)市場運行指標，同時公布了全國房地產(chǎn)市場運行的有關(guān)數(shù)據(jù)。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，我們認為行業(yè)悲觀預(yù)期向好修復(fù)值得期待，而房地產(chǎn)行業(yè)迎接“金九銀十”的可能性也將得到提升。

投資同比維持高位

保障房貢獻明顯

    8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為5908億元，同比上升31.6%，升幅較1至7月下滑了5個百分點；同期住宅開發(fā)投資額為4329億元，同比上升了36.7%，升幅較1至7月僅下滑了0.8個百分點，住宅投資額下滑程度明顯小于房地產(chǎn)開發(fā)投資。我們認為其中的主要原因在于保障房的貢獻。據(jù)住建部統(tǒng)計，1至8月全國城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已實物開工868萬套，開工率86%(不含西藏自治區(qū))，較1至7月(72%)增加了14個百分點。隨著保障房建設(shè)的有序推進，保障房建設(shè)將彌補普通商品房投資額的下滑，進而使得房地產(chǎn)開發(fā)投資增速維持相對高位。

8月銷售好于市場預(yù)期

房價依舊平穩(wěn)

    8月全國商品房銷售面積和住宅銷售面積分別為7817萬平方米和6981萬平方米，同比增速分別為13.5%和13.9%，環(huán)比增速分別為2.6%和3.4%，明顯好于此前市場“8月商品房銷售同比和環(huán)比均有明顯下滑”的預(yù)期。部分原因在于管理層“限購擴容”表態(tài)以及臺州出臺限購政策而導(dǎo)致部分城市或區(qū)域的提前購房潮對于8月銷售量的貢獻。同期，8月商品房銷售均價和住宅銷售均價分別為5644元和5173元，同比增幅分別為10%和9%，環(huán)比增幅分別為0.9%和0.2%，與7月相比，同比增幅分別下滑了8個百分點和9.2個百分點，環(huán)比增幅分別下滑了6.8個百分點和6個百分點。我們認為房價的漲幅下滑除了商品房結(jié)構(gòu)性的原因，還在于地方政府為了完成房價控制目標而實施商品房預(yù)售管理。

開發(fā)資金環(huán)比略有改善

利用外資翻番

    1至8月房地產(chǎn)開發(fā)資金合計為54738億元，同比增長23.4%，較1至7月提升了0.1個百分點；其中8月房地產(chǎn)開發(fā)資金合計為6886億元，同比增長25.5%，環(huán)比增長0.4%，顯示資金鏈在7月環(huán)比6月下滑后略有企穩(wěn)改善。

    在其分項資金來源中，8月利用外資達133億元，環(huán)比大幅增加114.5%；自籌資金2960億元，環(huán)比小幅增長4.6%；國內(nèi)貸款受限于調(diào)控政策和銀行信貸額度，8月871 億元，環(huán)比下降了12.5%，此外，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款在8月亦穩(wěn)中有降。

維持“看好”投資評級

    我們維持行業(yè)“看好”評級，源于行業(yè)悲觀預(yù)期的向好修復(fù)。

    一方面“限購擴容”政策相對寬松；沒有統(tǒng)一指定限購城市名單和執(zhí)行日期，讓“金九銀十”可能性提升；韶關(guān)、丹東等城市“限價”替代“限購”獲管理層認可，商品房銷量受“限購擴容”政策負面影響大為減少。

    另一方面，央行擴大存款準備金繳納范圍，在考量了存款安全性的基礎(chǔ)上，為央行相機調(diào)整存款準備金率提供了“量”上的空間，使得央行在宏觀經(jīng)濟放緩的背景下貨幣政策更具靈活性。

    在行業(yè)悲觀預(yù)期向好修復(fù)到來之前，我們重點推薦鳳凰股份、寧波富達、榮盛發(fā)展、新湖中寶、濱江集團和合肥城建。