限購(gòu)加碼二手房市場(chǎng)遭冰凍 中介境況近似08年

      北京：上月成交量創(chuàng)３年新低

　　連續(xù)5個(gè)月攀升之后，8月樓市成交量出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。記者昨天從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，2011年8月，北京商品住宅成交5506套，日均不足200套，環(huán)比上月減少39.7%，比去年同期下跌了16.4%，為近三年月度成交最低值。簽約均價(jià)為21689元/平方米，比7月同期的22235元/平方米下調(diào)了2.5%。

　　多家中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份北京樓市共有30個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，與6月份齊平，成為今年以來(lái)開盤量最多的一個(gè)月。其中包括純新盤9個(gè)，老項(xiàng)目后期21個(gè)。30個(gè)項(xiàng)目累計(jì)新增商品住宅11120套，供應(yīng)面積123.7萬(wàn)平方米，環(huán)比7月均有大幅增加，其中供應(yīng)套數(shù)增加12%，面積增加33.4%。

　　樓市放量增加，使得房企的降價(jià)壓力加劇。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，今年全市舊盤新開的項(xiàng)目有65個(gè)，其中35個(gè)樓盤成交價(jià)格低于前一期開盤價(jià)，占比54%。而在這些項(xiàng)目里，中小型房企有19個(gè)，占比54%。

　　上海：改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)

　　7月份樓市限購(gòu)政策加碼后，上海新房市場(chǎng)成交又陷低谷，剛剛開始小幅回暖的二手房市場(chǎng)也再次遇冷。8月份，改善型需求主導(dǎo)了二手房市場(chǎng)，據(jù)上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，總價(jià)在100萬(wàn)～200萬(wàn)元房源銷路最好，占到了該公司所有二手房成交量的49.25%。

　　“自7月下旬以來(lái)，中介門店的來(lái)訪量明顯下滑。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍告訴記者，8月份，上海新房市場(chǎng)打折促銷頻現(xiàn)，購(gòu)房者開始搖擺不定、房?jī)r(jià)下滑預(yù)期增強(qiáng)，一、二手住宅成交都不旺。在這種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，中端物業(yè)逆市走穩(wěn)、成交占比上揚(yáng)，暗示著改善型需求仍在主導(dǎo)市場(chǎng)。

　　盡管部分高端房源和外圍二手樓盤的報(bào)價(jià)開始有所松動(dòng)，但松動(dòng)程度仍未到達(dá)購(gòu)房者的主流預(yù)期，不少板塊和區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)堅(jiān)挺，有的反而止跌反彈。來(lái)自上海二手房指數(shù)辦公室的最新統(tǒng)計(jì)顯示，8月份全市128個(gè)二手房控制點(diǎn)中，仍有72個(gè)均價(jià)上漲，下跌的有52個(gè)，持平的4個(gè)。

　　買賣市場(chǎng)的低迷，倒是催生了租賃市場(chǎng)的一波新行情。由于部分中高端市場(chǎng)消費(fèi)者“以租代購(gòu)”，加上新學(xué)期到來(lái)，學(xué)區(qū)房需求開始釋放，近期不少區(qū)域租金看漲。據(jù)上海租賃指數(shù)辦公室統(tǒng)計(jì)，今年8月，上海高端市場(chǎng)租金環(huán)比上漲了0.09%，漲幅比7月份擴(kuò)大了0.03個(gè)百分點(diǎn)。

　　武漢：一成二手房中介關(guān)門

　　8月，武漢市二手住房賣了2300余套，平均一個(gè)中介門店賣一套，不少店無(wú)法維持開支。半年中，已有200多家中介關(guān)門，約為武漢中介門店數(shù)量的10%。億房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示：8月，二手房掛牌價(jià)和成交價(jià)格呈微弱上漲。后湖、常青、徐東、南湖等二手房和新房都比較多的區(qū)域，二手房?jī)r(jià)格并不比新房低多少，且漲勢(shì)明顯。

　　武漢房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)霍飛虎說(shuō)，武漢目前有二手房中介門店2000多家，有些差的門店3個(gè)月成交不了一單，有些小中介甚至半年不開單，只有關(guān)門歇業(yè)。

　　華明達(dá)、百居易、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等中介巨頭紛紛做商品房代理。華明達(dá)董事長(zhǎng)葉正明道出其中原委：“商品房還可以降價(jià)打折，二手房的房主寧可不賣，也不降價(jià)，中介苦不堪言。”

　　據(jù)分析，許多二手房主并不像新房開發(fā)商那樣存在資金壓力，并不急著賣房，且對(duì)后市持有相對(duì)樂(lè)觀的心理預(yù)期，報(bào)價(jià)居高不下。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)楊劍說(shuō)，一旦新房開始跳水降價(jià)，二手房的價(jià)格也會(huì)有所松動(dòng)，現(xiàn)在可以砍價(jià)1萬(wàn)元，甚至更多。

　　霍飛虎坦言，下半年新房大量上市，且折扣力度大，在限購(gòu)的背景下，很多人會(huì)直接買商品房，二手房交易會(huì)繼續(xù)下滑，還有一批中介門店要關(guān)門。

　　濟(jì)南：二手房連跌３個(gè)月

　　自5月以來(lái)，濟(jì)南市二手房掛牌均價(jià)已連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)下降，每平方米累計(jì)下降近200元。

　　今年以來(lái)，濟(jì)南二手房（含非住宅類二手房）市場(chǎng)供應(yīng)一直相對(duì)充足，但成交持續(xù)低迷。數(shù)據(jù)顯示，今年4至8月，濟(jì)南市二手房掛牌量分別為65038套、56160套、73887套、70936套和73867套，供應(yīng)相對(duì)充足，且6月以來(lái)月掛牌量一直在7萬(wàn)套以上，連續(xù)3個(gè)月居高不下。與此同時(shí)，“濟(jì)南市網(wǎng)上房地產(chǎn)”的成交數(shù)據(jù)顯示，4至8月濟(jì)南二手住宅月成交量分別為1548套、1443套、1535套、1363套和1365套，與往年同期相比，成交一直較為冷淡。而非住宅類二手房每月成交也僅幾十套，對(duì)市場(chǎng)影響十分有限。更值得注意的是，自年初以來(lái)，濟(jì)南市二手房掛牌均價(jià)雖略有起伏，但自5月起，已連續(xù)3個(gè)月呈下降趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，今年5至8月，二手房每平方米掛牌均價(jià)分別為8988元、8895元、8851元和8800元，5月至今已連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，每平方米均價(jià)累計(jì)下跌188元。

　　對(duì)二手房市場(chǎng)未來(lái)的行情，分析人士認(rèn)為，隨著開發(fā)商在未來(lái)兩三個(gè)月加大推盤量，并積極調(diào)整營(yíng)銷策略，“特價(jià)房”、打折、贈(zèng)送甚至“價(jià)格直降”等促銷方式大量出現(xiàn)，將對(duì)二手房市場(chǎng)造成更大的沖擊，二手房?jī)r(jià)格如果繼續(xù)高位運(yùn)行，結(jié)果很可能是二手房繼續(xù)面臨有價(jià)無(wú)市的狀況，而一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象將更為嚴(yán)重，并最終導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格進(jìn)一步下行。