四度落子京城商鋪 高和投資再次出手商業(yè)地產(chǎn)

    住宅商品房市場屢被“打擊”，卻成為商業(yè)地產(chǎn)的“東風”。作為中國首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，成立于2009年10月的高和投資借此“東風”扶搖直上。近日，已完成3宗并購項目的高和投資，第四次出手，依然是商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　據(jù)了解，高和投資此次收購的項目是位于北京東三環(huán)核心位置的博瑞大廈寫字樓底層商鋪，1萬多平方米。 并對此“資產(chǎn)精裝修”，統(tǒng)一定位，并啟用案名“高和萃”。

　　高和投資之前運作的項目，從收購到銷售，均在9個月之內(nèi)完成。對于“高和萃”，高和投資董事長蘇鑫向時代周報記者表示，依然將采取快速營銷的戰(zhàn)略，此外，高和投資在上海、北方二線城市也正在洽談一些商業(yè)項目。

　　商業(yè)地產(chǎn)稀缺的機會

　　伴隨著調(diào)控的不斷深入，住宅地產(chǎn)的宏觀環(huán)境，也由調(diào)控前的“和煦的春風”變成了目前的“刺骨的寒風。”

　　2011年上半年，北京住宅月成交量下降到月均76萬平方米，接近2008年的月均75萬平方米，而2009年、2010年的月均成交量分別為157萬平方米、102萬平方米。

　　住宅地產(chǎn)“著涼”了，商業(yè)地產(chǎn)的價格則“升溫”了。北京地產(chǎn)業(yè)界有一說法，北京市曾把1000萬平方米的商業(yè)用地改為了住宅用地，就此造成目前商業(yè)地產(chǎn)項目的稀缺，這從北京寫字樓的供應(yīng)量上就“可見一斑”。世邦魏理仕資深董事總經(jīng)理金勇向時代周報記者表示，2006-2010年，北京寫字樓市場的平均供應(yīng)量是70萬平方米/年，因前幾年商業(yè)用地供應(yīng)較少，2011-2015年的平均供應(yīng)量將銳減到30萬平方米/年，而2011年、2012年的供應(yīng)分別為40萬平方米及不足10萬平方米。

　　供應(yīng)量減少，價格隨即上漲。據(jù)世邦魏理仕公布最新數(shù)據(jù)顯示，北京寫字樓租金近半年上漲超過20%，而價格也出現(xiàn)了快速上漲的趨勢。金勇表示，目前北京寫字樓的租金不僅超過2008年的最高水平，更是超過了上海寫字樓市場的平均租金。

　　就北京商鋪市場而言，蘇鑫認為其價格明顯偏低，有較大發(fā)展空間。“北京作為一個發(fā)展中的國際貿(mào)易城市，商住比為1.41，不僅遠遠低于國外一些發(fā)達城市，更是低于國內(nèi)的一些二線城市。”據(jù)悉，濟南、西安、大連一些區(qū)域的商住比為2.22、1.93、1.72，均高于北京市的水平。

　　寫字樓和商鋪市場充滿了機遇，該如何抓住？在信貸緊縮的背景下，蘇鑫想到了房地產(chǎn)私募基金。實際上，人民幣基金在中國的歷史十分短暫，至2007年，合伙人法出臺，基金才具備合法地位。此前，有媒體公布數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)基金規(guī)模或已達500億元以上，盡管，規(guī)模仍較小，但其規(guī)模已接近房地產(chǎn)信托。而在信托再次受到政策限制的背景下，基金還有可能得到進一步快速發(fā)展。

　　在如今如雨后春筍般成立的各類基金中，高和投資是最為引人關(guān)注，也是少有的完成多個投資案例的基金公司。這與高和投資對住宅市場受到調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)觸底反彈的準確判斷有關(guān)。

　　從收購到銷售均在9個月內(nèi)

　　成立不到兩年，團隊僅有十幾人的高和投資，即非國企背景，也未曾上市融資，卻以閃電的速度，在北京成功運作四個項目的收購，業(yè)內(nèi)媒體甚至稱其為“閃電基金”。

　　成立1年之內(nèi)，高和投資便已在北京成功運作了三個重要項目的收購。2010年1月，高和投資通過私募基金，收購了新加坡凱德置地集團旗下的凱德華璽項目整體商業(yè)，該項目位于北京二環(huán)路內(nèi)朝陽門內(nèi)大街，面積約為3000平方米。高和投資在收購后，迅速完成整個項目的統(tǒng)一招租和整體出售。

　　時隔3個月，高和投資再次通過私募基金，收購了北京大型國有企業(yè)方恒置業(yè)位于北京燕莎區(qū)域的琨莎中心2、3號寫字樓（現(xiàn)更名為“中莎廣場”），總建筑面積為2.5萬平方米。這一次，高和投資不僅提升了該項目辦公大堂、公共區(qū)域、屋頂平臺等多處的裝修標準，并首次提出“資產(chǎn)精裝修”的概念服務(wù)。

　　所謂“資產(chǎn)精裝修”指的是對于寫字樓類型物業(yè)，為購買者提供統(tǒng)一出租和物業(yè)管理服務(wù)；對于商業(yè)類型物業(yè)，為購買者提供統(tǒng)一招商運營服務(wù)。其相當于資產(chǎn)管理服務(wù)，為投資者打點資產(chǎn)，保值升值。

　　對于后來收購的金澳國際寫字樓部分、博瑞大廈寫字樓底層商業(yè)，高和投資均采取了這一“資產(chǎn)精裝修”模式。

　　據(jù)了解，2010年11月，高和投資成功從央企中冶置業(yè)手中收購了位于北三環(huán)馬甸橋的金澳國際項目的寫字樓部分，體量約6萬平方米，是2010年北京樓市最大的整體商業(yè)并購案，目前銷售已經(jīng)超過80%。而博瑞大廈底層商業(yè)，是北京東三環(huán)區(qū)域惟一在售的寫字樓底商項目。據(jù)時代周報記者了解，高和投資將對博瑞大廈底商進行整體改造，并統(tǒng)一定位、招租，并包裝為“高和萃”，在運營一段時間后，再行銷售。

　　高和投資2010年運作的三個項目，從收購到基本完成銷售，均在9個月之內(nèi)。對于高和萃，蘇鑫表示也將采取快速銷售戰(zhàn)略。“公司成立初期，快速回籠資金非常重要。”而金勇則預(yù)測，有得天獨厚的地段優(yōu)勢，高和萃實現(xiàn)快速銷售并不難。

　　瞄準上海商業(yè)地產(chǎn)市場

　　快速銷售固然重要，高和投資憑何做到這一點？

　　“首先，高和投資收購的均是現(xiàn)房資產(chǎn)，繼而將其統(tǒng)一裝修、定位、銷售；其次，高和投資有廣闊的銷售渠道，同時有3-4家代理公司代理銷售，代理公司為競爭，而加快了銷售步伐。”蘇鑫如是向時代周報記者表示，此外，快速銷售還源于高和深諳資本投資之道。

　　高和投資一方面整體解決了發(fā)展商對于商業(yè)類物業(yè)難于找到的銷售“出口”的困境，另一方面也解決了安全性資本的投資需求。

　　房地產(chǎn)市場一直是投資客“情有獨鐘”的區(qū)域，蘇鑫向時代周報記者分析，在“商品房”單軌制向“商品房+保障房”的雙軌制轉(zhuǎn)變中，不動產(chǎn)“炒房投資”時代已悄悄向“理財投資”時代轉(zhuǎn)變。換言之，以前買任何房子都可實現(xiàn)翻倍升值，而目前，更好考慮投資產(chǎn)品種類。

　　高和投資分析，新政出臺前，投資商業(yè)地產(chǎn)、公寓5年以上的年化收益率分別為10%、15%；而新政出臺后，這一組數(shù)據(jù)則更新為9%、5%。受首付提高、預(yù)期價格上漲速度降低的影響，住宅收益將銳減，較為保守的安全性資本，將投資核心區(qū)域的大宗商業(yè)地產(chǎn)，而投資沖動較大的投資性資本，將會投資500萬元級的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)。

　　住宅地產(chǎn)，投資客進入門檻低、且易于轉(zhuǎn)手。商業(yè)地產(chǎn)投資門檻高、轉(zhuǎn)手較難，且更考驗投資客對項目升值的預(yù)估。因此，投資客透過證券化產(chǎn)品的基金、信托投資商業(yè)地產(chǎn)將成為趨勢，即所謂不動產(chǎn)投資證券化。

　　在不動產(chǎn)投資證券化的三類產(chǎn)品中：REITs、信托、基金，高和投資采取基金形式。據(jù)了解，目前高和投資管理的基金規(guī)模已達10億元，已經(jīng)清盤的項目投資回報率高于行業(yè)平均25%的投資回報率。

　　值得一提的是，高和投資目前收購的4個項目，均在北京，且都在三環(huán)以內(nèi)或附近。蘇鑫向時代周報記者表示，接下來會進軍上海商業(yè)地產(chǎn)市場，還會在北方的二線城市洽談項目。