多家房企8月均價回落 一線城市房價有望實質(zhì)性下調(diào)

    近日，包括萬科、碧桂園、雅居樂等多家上市房企公布8月份銷售情況。其中，佳兆業(yè)和首創(chuàng)置業(yè)出現(xiàn)銷售業(yè)績同比下滑，其余除碧桂園以外的一線房企雖然成交總量同比依然有所增加，但8月成交均價卻齊齊出現(xiàn)回落。

    9月7日，上海易居楊紅旭接受《證券日報》記者采訪時表示，之所以出現(xiàn)房企簽約均價同比下滑，主要原因在于房企改變了自身的銷售結(jié)構(gòu)。但也不排除在成交量壓力下，未來一段時間內(nèi)，包括一線城市主城區(qū)在內(nèi)的房價，會出現(xiàn)實質(zhì)性的下調(diào)。

    但也有地產(chǎn)分析師持有不同觀點，在其看來，即使在調(diào)控最嚴(yán)厲的北京，雖然京城近郊房價下調(diào)明顯，但主城區(qū)房價依舊堅挺。在其看來，一線城市周邊郊區(qū)一帶房價下調(diào)10%-15%可期，但是主城區(qū)房價仍將保持堅挺“不屈”。

8月多家房企簽約均價下調(diào)

碧桂園逆勢提價

    8月份雖然為樓市傳統(tǒng)的銷售淡季，卻有些“承上啟下”的意義——為即將到來的“金九銀十”銷售旺季做足了鋪墊。

    然而，近期已對外公布8月份銷售業(yè)績的上市房企，情形和以往相比，不僅僅是增幅有限的問題，而是簽約均價同比出現(xiàn)下滑。其中，首創(chuàng)置業(yè)與佳兆業(yè)的8月整體銷售業(yè)績出現(xiàn)同比下滑；而萬科、雅居樂雖然業(yè)績整體在增長，但8月銷售單價出現(xiàn)回落。值得一提的是，碧桂園雖在今年出現(xiàn)大規(guī)模打折促銷的情況，但是其卻發(fā)生業(yè)績同比逆勢大幅上揚情形。

    首創(chuàng)置業(yè)剛剛發(fā)布的8月銷售業(yè)績公告顯示，公司8月單月簽約面積同比下降30.7%，簽約金額則同比下降43.1%。進一步的，8月單月首創(chuàng)置業(yè)簽約均價為9677.42元/㎡。去年同期，首創(chuàng)置業(yè)8月單月銷售均價為11666.67元/㎡，與之相比，首創(chuàng)置業(yè)8月簽約均價降幅則為20.56%。

    作為以北京為主要基地的房企，首創(chuàng)置業(yè)受調(diào)控影響較大：1-8月，首創(chuàng)置業(yè)累計實現(xiàn)簽約面積69.4萬㎡，同比增長32.8%，簽約金額67.4億元，同比增長13.3%，折合每平米平均售價為9711.82元/㎡。而截至去年8月末，首創(chuàng)置業(yè)每平米簽約均價為11538.46元/㎡——首創(chuàng)置業(yè)1-8月份平均成交價降幅為18.81%。

    佳兆業(yè)的情形亦不好過：公司在業(yè)績公告中指出，8月份公司合約銷售金額同比下降19%，合約銷售面積約為36.45萬㎡，平均售價則為5469元/㎡。值得投資者注意的是，佳兆業(yè)1-8月份合約銷售均價為6821元/㎡，同比大降44%——進一步的，可以看出8月單月，即便是和今年整體銷售均價相比，佳兆業(yè)的每平米售價也大降了24.73%！

    一線房企的情形雖然略好，但是8月單月情形也并不如意：世茂房地產(chǎn)8月銷售均價為14458.35元/㎡，而去年這一數(shù)字則高達32687.65元/㎡，同比降幅高達126.08%！當(dāng)然，這一差距或許不能代表整體情況，不過，世茂房地產(chǎn)其1-8月整體銷售均價同比也僅僅微漲4%左右。

    雅居樂去年8月平均售價為10101.01元/㎡，今年8月單月銷售均價則為9200元/㎡，同比降幅為9.79%。

    房企龍頭萬科也未能例外：去年8月份，萬科所實現(xiàn)的單月銷售均價為13103.83元/㎡，1-8月份銷售均價則為11735.38元/㎡。今年8月份業(yè)績則顯示，萬科銷售均價則為10926元/㎡，同比下降16.69%；1-8月份銷售均價為11534.37元/㎡，同比變化不大。

    然而，與上述房企簽約均價回調(diào)情形相反的則是碧桂園：1-8月份，碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額298億元，同比增長62%；合同銷售建筑面積約472萬㎡，同比增長39%——折合每平米平均銷售價格6313.56元，而去年同期這一數(shù)字僅為5411.76元/㎡，每平米銷售均價同比增幅為16.66%。

    8月單月，碧桂園實現(xiàn)簽約金額59億元，簽約面積88萬㎡，折合銷售均價6704.55元/㎡——這一數(shù)字不僅超過其8個月平均銷售均價，同比增幅更是高達25.44%！

北京住宅庫存突破11萬套

庫存壓力或倒逼房價回落

    截至9月7日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站顯示，可售房屋套數(shù)已經(jīng)達到14.07萬套。其中，可售住宅套數(shù)達到7.30萬套；除此之外，北京未簽約現(xiàn)房套數(shù)高達18.01萬套，其中未簽約住宅現(xiàn)房套數(shù)3.77萬套——目前，北京市住宅庫存量已經(jīng)達到11.07萬套。

    事實上，北京周邊城區(qū)已經(jīng)有所回調(diào)，并尤以通州區(qū)域房價下降的速度、幅度顯著。近期，更是出現(xiàn)新房、二手房價格“倒掛”情形。業(yè)內(nèi)預(yù)測，北京去庫存化的速度將進一步減慢。

    不過，一個值得投資注意的現(xiàn)象在于，前8個月，北京市主城區(qū)的房價依舊堅挺，部分樓盤不僅未跌，反而出現(xiàn)小幅上漲。就此，某地產(chǎn)分析師對《證券日報》記者表示，以北京為代表的一線城市主城區(qū)的房價基本不會出現(xiàn)普遍性下跌，“也許有個別樓盤會出現(xiàn)折扣”，但近郊城區(qū)房價將會進一步走低，“預(yù)計降幅在10%-15%之間。”

    “銷售均價回調(diào)的主要原因是在于房企改變了銷售結(jié)構(gòu)”，9月7日，針對上文已經(jīng)對外公布8月業(yè)績的房企銷售情況，上海易居楊紅旭接受《證券日報》記者采訪時如此表示。在其看來，這尚未表示房價已經(jīng)出現(xiàn)實質(zhì)性回調(diào)，同時也與8月份是傳統(tǒng)的銷售淡季有莫大關(guān)系。

    “隨著金九銀十的到來，房企的銷售業(yè)績或許會出現(xiàn)好轉(zhuǎn)”，楊紅旭進一步指出，但是隨著限購等有關(guān)政策的持續(xù)，未來房價，包括一線城市的主城區(qū)房價或?qū)霈F(xiàn)一定的回調(diào)。

    剛公布不久的一份由花期集團出具的報告則認為，未來12個月實體市場將步入嚴(yán)峻時期，并預(yù)計房價平均售價將繼續(xù)下跌10%-15%左右。