政策頻出地產(chǎn)商為何能死扛？

    2010年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)怪圈：政策密集出臺(tái)，政策力度也越來(lái)越大，甚至動(dòng)用了“限購(gòu)”、“約談”、“監(jiān)察”等非常規(guī)手段讓“地方政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲負(fù)責(zé)”，但市場(chǎng)的表現(xiàn)卻讓人大跌眼鏡。從全國(guó)總體看，房?jī)r(jià)僅僅在2010年4月份“國(guó)十條”房地產(chǎn)調(diào)控政策后出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的下跌，而后房?jī)r(jià)一直是上漲的。即使是嚴(yán)格實(shí)行限購(gòu)的北京、上海等城市，住房交易量出現(xiàn)了大幅度的萎縮，但價(jià)格依然很堅(jiān)挺。

    經(jīng)過(guò)幾輪市場(chǎng)與政策的博弈，市場(chǎng)已經(jīng)看穿了政府的政策底線：“保增長(zhǎng)”比“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”重要。既然政策的底線是“保增長(zhǎng)”，那么，在世界經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有真正復(fù)蘇的情況下，中國(guó)政府必然還要依靠房地產(chǎn)投資來(lái)“保增長(zhǎng)”。因此，市場(chǎng)認(rèn)為：政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控只是讓它放緩上漲的速度，絕對(duì)不敢讓房?jī)r(jià)下跌；嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)持續(xù)時(shí)間太長(zhǎng)。這就是市場(chǎng)對(duì)2010年房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)銷(xiāo)售已經(jīng)建好的房子，資金緊張的開(kāi)發(fā)商寧愿高價(jià)從市場(chǎng)拆借資金來(lái)維持資金周轉(zhuǎn)也不愿意降價(jià)銷(xiāo)售。

    2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策及其市場(chǎng)反應(yīng)基本上可以作證筆者的上述推論。2010年初至2011年上半年，政府先后四次出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，核心是在2010年4月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)［2010］10號(hào)，俗稱為“新國(guó)十條”）。“國(guó)十條”被稱之為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺(tái)初期，交易量迅速下降。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，5月份北京、上海等五個(gè)城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。

    同時(shí)，價(jià)格也出現(xiàn)明顯下降。深圳、上海和北京的價(jià)格調(diào)整幅度最大，5月份之后累計(jì)最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。從全國(guó)總體情況看，“國(guó)十條”出臺(tái)后二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下跌，跌幅為最近兩年來(lái)最大。但隨后二手房?jī)r(jià)又開(kāi)始出現(xiàn)上漲，2010年8月份環(huán)比上漲0.1%，9月環(huán)比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說(shuō)明“國(guó)十條”只是對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了短期沖擊，并沒(méi)有改變市場(chǎng)運(yùn)行的趨勢(shì)。

    盡管房地產(chǎn)調(diào)控力度在9月底的政策里進(jìn)一步加大，不僅將按揭貸款的條件進(jìn)一步收緊，而且明顯加大了對(duì)非本地居民買(mǎi)房的限制。但市場(chǎng)反應(yīng)似乎很平淡?？梢?jiàn)，相機(jī)抉擇的調(diào)控政策難以達(dá)到預(yù)期的政策目標(biāo)，然而卻會(huì)帶來(lái)較為嚴(yán)重的負(fù)面后果，最突出的表現(xiàn)是增大下一輪調(diào)控的成本。經(jīng)歷多輪調(diào)控之后，地產(chǎn)商已是博弈的老手，對(duì)于政府的調(diào)控政策死扛硬撐，博的就是政策的“動(dòng)態(tài)不一致性”，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不斷加碼，調(diào)控成本增加也就不可避免了。