房企“嘴軟”房價堅冰初現(xiàn)結(jié)構(gòu)性消融

    數(shù)月以來即使成交量萎縮、但房價依然堅挺的現(xiàn)象似乎有了變化。在“金九銀十”的巨量推盤下，廣州中心城區(qū)外的周邊區(qū)域一部分樓盤，終于開始低頭。亞運城讓利高達(dá)10%，令番禺一眾盤也順勢低開；作為大學(xué)城大地主的越秀地產(chǎn)，盡管掌控該區(qū)域房價絕對話語權(quán)，但其首個新盤星匯文華口風(fēng)也更務(wù)實了；而一些大房企，也傳遞出房價松動信息……種種跡象表明，咬定房價不放松的開發(fā)商開始“嘴軟”，房價堅冰呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性消融。

　　不過，對于金九銀十可能是“去泡沫化”開端的說法，專家則不太認(rèn)同，因為一旦限購限貸解封的話，樓市會劇烈反彈，有可能制造出更大的泡沫。一般認(rèn)為，限購只是權(quán)宜之計，最快兩年內(nèi)或會取消，而目前剛性需求依然很大，成為支撐樓市的主要力量，“房價全面進(jìn)入下降通道”的預(yù)判顯得為時過早了。

　　高端盤改吹實惠風(fēng)

　　昨日，目前大學(xué)城規(guī)模最大的開發(fā)項目、越秀地產(chǎn)星匯系列高端產(chǎn)品的首個樓盤星匯文華對外開放樣板房，由于地理位置優(yōu)越，此前該盤“吹風(fēng)價”為2.8萬元/平方米，不過記者發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)對該盤的價格定位趨于實在。“最后的價格還沒出來，目前范圍價是2.4萬-2.7萬/平方米。”銷售小姐說，現(xiàn)在登記還有9.9折，還有1萬元優(yōu)惠券。而在該盤旁邊的大學(xué)馨園，樓價曾一度破3萬元。更優(yōu)質(zhì)的星匯文華卻開價2萬多元，馨園的降價壓力可想而知。

　　事實上，近期廣州老城區(qū)周邊樓盤的確有了松動。前不久，亞運城推出運動員區(qū)兩棟新貨，該組團(tuán)大部分單位（包括景觀極好5～8樓區(qū)間單位）的單價均在1.3萬元-1.4萬元/平方米之間（折后），比起此前運動員村的1.4-1.5萬元/平方米，有接近10％的降幅。

　　在亞運城的帶動下，近期番禺的新盤新貨也紛紛低開。例如：合生江山君域低層單位起價1.36萬元/平方米，基盛水韻藍(lán)灣部分單位售價更是只有“8”字頭，雅居樂劍橋郡“佰利山”的新一期均價也維持在1.55萬元/平方米?？梢哉f，9月黃金月樓市的降價序幕已在番禺拉開。

　　龍頭房企傳遞松動信息

　　從房企角度看，不難發(fā)現(xiàn)，在地產(chǎn)調(diào)控的層層重壓之下，龍頭房企的銷售策略也傳遞出房價松動的信息。

　　最近，有“地產(chǎn)四朵金花”之稱的招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科A、金地集團(tuán)已全部公布2011年中報。在調(diào)控重壓之下，“四朵金花”業(yè)績依舊可圈可點，四家公司中報顯示，今年上半年的銷售收入均有大幅度增長，四家公司的平均漲幅高達(dá)78%。不過，值得一提的是，四家龍頭房企下半年一致將加速銷售、回籠資金作為營銷重點，有分析指出，四大地產(chǎn)龍頭的銷售策略為下半年房價松動帶來一定的預(yù)期。

　　賣地底價成交釋放信號

　　值得注意的是，上周廣州賣地居然出現(xiàn)9宗地塊8宗底價成交的罕見現(xiàn)象，分析原因一是資金比較吃緊，房企“備糧過冬”意愿比平價拿地更為強烈，二是不看好未來兩年的市場，因此有媒體認(rèn)為這個金九銀十可能是“去泡沫化”的開端。

　　不過，對此觀點，專家則不太認(rèn)同，多數(shù)認(rèn)為“房價全面進(jìn)入下降通道”的預(yù)判顯得為時過早了。因為目前剛性需求依然很大，限購只是權(quán)宜之計，最快兩年內(nèi)或會取消，如果一旦限購限貸解封，樓市劇烈反彈，可能制造出更大的泡沫。

　　羊城晚報記者調(diào)查廣州市各區(qū)的房價也發(fā)現(xiàn)，絕大部分均價依然往上走，從近百個樓盤中抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，老盤新推的多數(shù)價格都上漲。出現(xiàn)價格松動的是外圍盤或貨量劇增的區(qū)域，只能算是房價結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　專家稱，如果買房自住，不妨考慮趁現(xiàn)在一些外圍區(qū)域房價松動，抓住時機入市。“下半年資金緊張，使得開發(fā)商有動力推貨。”廣東省房協(xié)理事趙文卓表示，開發(fā)商將會做些讓步，購房的折扣也會增多。合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江分析，第三季度供應(yīng)量增大，買家的選擇將會更多，折扣也會更多。