鄧聿文：房價全面調(diào)整“最后一公里”將到來？

    二三線城市首個限購令前不久在臺州面世，日前又有報道，對個別應(yīng)出而未出限購令城市的地方行政負(fù)責(zé)人，住建部準(zhǔn)備“約談”。此前，住建部規(guī)定8月31日為各地方政府上報“房地產(chǎn)調(diào)控工作落實(shí)情況”自查結(jié)果的最后期限。據(jù)悉，超過2/3的地方政府已經(jīng)將對照自查的總結(jié)報告上報至住建部，其中包含即將實(shí)施限購措施的若干城市。

    進(jìn)入下半年來，中央對房地產(chǎn)調(diào)控層層“加碼”，除了對二三線城市進(jìn)行限購，住建部近期也開始在全國40個房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市推進(jìn)房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫的異地聯(lián)網(wǎng)工作。此外，國家發(fā)改委主任張平近日在向全國人大常委會報告上半年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況時重申，要堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松。這一連串行動和措施，其意圖傳達(dá)的信號非常明確，即不管出于何種因素，投機(jī)者和開發(fā)商都不要對房地產(chǎn)調(diào)控的松動有任何幻想。

    為達(dá)到房價穩(wěn)中有降的目標(biāo)，中央今年以來采取了“兩面作戰(zhàn)”的調(diào)控方式：一面是采取諸如限購限貸、試點(diǎn)房產(chǎn)稅的方法，壓制投機(jī)和投資需求；一面是增加住房供給，加大房地產(chǎn)投資力度，包括大規(guī)模建設(shè)保障房。理論上說，這個“兩面作戰(zhàn)”的調(diào)控方式，是能夠?qū)⑦^高的房價打下去的。

    房價的上漲，有很多復(fù)雜的因素。除了人們普遍收入不高，置業(yè)思維存在問題以及投機(jī)導(dǎo)致的非理性上漲外，最主要的有兩個因素：一是地方政府出于財政和GDP增長的需要，對本應(yīng)由政府提供的保障房建設(shè)長期缺席，而把百姓的住房需求全部推向市場，由開發(fā)商來滿足；二是公共資源的城市分配不均，愈是大城市、中心城市，可以獲得的公共服務(wù)資源比其他城市愈多。前者是造成房價不斷上漲的根本，后者是導(dǎo)致不同城市房價差距甚大的主要因素。

    從經(jīng)濟(jì)角度看，調(diào)控房價無非從需求和供給兩方入手。在抑制投資和投機(jī)需求方面，如上所述，近年來政府出臺了很多措施，其嚴(yán)厲程度都史無前例。如果同時輔之以增加市場的住房供應(yīng)量，特別是大建具有價格優(yōu)勢的保障房，這一減一增，理論上是能有效緩解目前市場的供求緊張狀況，將過高的房價降下來。

    目前，全國大部分限購城市的限購時長已接近一年，北京快一年半，已超出短期所需時限，正在向中長期化、普遍化發(fā)展。從7月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，限購的效果正在緩慢顯現(xiàn)。70個大中城市新建商品住宅價格7月環(huán)比增幅已連續(xù)3月收窄且逼近持平。其中，北上廣深四大一線城市新建住宅價格環(huán)比停漲。到目前，一些一線城市房地產(chǎn)市場的降溫跡象更加明顯，如果二三線城市也加入到限購行列，相信這一趨勢會蔚為大觀。

    當(dāng)然，要促使房地產(chǎn)調(diào)控早日達(dá)成效果，還有必要繼續(xù)適當(dāng)收縮貨幣政策，并試點(diǎn)在住房保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)看，征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅能夠?yàn)榈胤桨l(fā)展提供一條可持續(xù)的財政收入來源，而地方的財政困境普遍被認(rèn)為是催高房價的一個重要因素?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)是“輕保有、重流通”，基本對遏制房價上漲起不到作用。房產(chǎn)稅從流通環(huán)節(jié)改為保有環(huán)節(jié)征收，將會使投機(jī)者持有房子的代價大大上升，從而有助于減少投機(jī)行為，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，使房價回歸理性。

    就像流通領(lǐng)域的價格治理往往受制于“最后一公里”一樣，在國家持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控壓力下，全國房價全面調(diào)整的“最后一公里”或正加速到來，對此應(yīng)抱有信心。