限購(gòu)?fù)τ卸啻螅簶鞘袥]“崩盤”但“變冷”了

　　位于溫州金絲橋路的兩幢在建樓房即將封頂，這一地塊是經(jīng)舊房動(dòng)遷后建造的。去年年底溫州出臺(tái)限購(gòu)令，溫州樓市成交量減少，一些房產(chǎn)商加大廣告投放力度，推出優(yōu)惠條件，吸引購(gòu)房者。 蔣迪雯 攝

　　9月1日起，浙江臺(tái)州正式開始實(shí)施房地產(chǎn)限購(gòu)措施，成為住建部公布了有關(guān)新增房屋限購(gòu)城市的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)后，首個(gè)出臺(tái)限購(gòu)政策的城市。

　　在北京、廣州、上海等一線城市相繼推出樓市限購(gòu)令之后，新一輪樓市限購(gòu)直指二三線城市，為什么臺(tái)州會(huì)成為第一個(gè)？當(dāng)?shù)貥鞘心壳胺磻?yīng)如何？其他二三線城市樓市有著怎樣的反應(yīng)？此輪限購(gòu)，將會(huì)產(chǎn)生怎樣的深遠(yuǎn)影響？

　　記者對(duì)此進(jìn)行采訪調(diào)查。

　　為何是臺(tái)州：只因地處高房?jī)r(jià)片區(qū)？

　　“臺(tái)州的樓市限購(gòu)令出臺(tái)了，不知道房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌？”擁有5套房產(chǎn)的溫嶺炒房客王先生，近日來到臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)附近的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，打探房?jī)r(jià)的最新走勢(shì)。

　　8月25日，臺(tái)州出臺(tái)樓市限購(gòu)令的當(dāng)天，王先生立即上網(wǎng)將限購(gòu)的內(nèi)容詳細(xì)看了三遍，決定將名下5套住宅全部出租。“從目前來看，房?jī)r(jià)趨勢(shì)平穩(wěn)，我不會(huì)馬上出售房子，但我也不會(huì)繼續(xù)把資金壓在樓市，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)將大過收益。”與王先生一樣，一些樓市投資者將原本打算出售的房子變成了出租。

　　不過，投資者們也有疑問：為什么臺(tái)州成了新一輪樓市限購(gòu)令后首個(gè)出臺(tái)限購(gòu)政策的城市？

　　據(jù)了解，住建部8月17日曾公布過五大標(biāo)準(zhǔn)，并建議符合兩條以上的城市就納入新一輪樓市限購(gòu)范圍。標(biāo)準(zhǔn)包括：6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院8月公布的最新數(shù)據(jù)，7月份臺(tái)州房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.54%，均價(jià)9895元。在全國(guó)70個(gè)大中城市中，臺(tái)州并不處于房?jī)r(jià)漲幅前列，成交量漲幅也不算高。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，在非限購(gòu)城市里面，臺(tái)州樓市的絕對(duì)價(jià)格是屬于比較高的，第一位珠海樓市均價(jià)過萬，接下來就數(shù)臺(tái)州了。更普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，臺(tái)州被限購(gòu)，是它地處高房?jī)r(jià)片區(qū)“惹的禍”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，“這次限購(gòu)升級(jí)主要的重點(diǎn)還是在大都市的周邊區(qū)域，也就是東南部三個(gè)都市圈周邊區(qū)域，包括北京、天津周邊，深圳、廣州周邊，上海、杭州周邊，大部分房?jī)r(jià)水平偏高，臺(tái)州周邊的寧波、溫州、杭州等這些城市已經(jīng)實(shí)行限購(gòu)了，所以臺(tái)州在這一輪中被限購(gòu)，基本符合大都市圈周邊，投資、投機(jī)需求比較旺盛這幾個(gè)特征。”臺(tái)州一位炒房者也告訴記者，“周邊城市都限購(gòu)，資金流向臺(tái)州再自然不過。”

　　近年來，國(guó)家宏觀調(diào)控政策頻出，但對(duì)臺(tái)州樓市影響并不特別明顯。對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：臺(tái)州市場(chǎng)需求旺盛購(gòu)買力強(qiáng)，和溫州有個(gè)共同的特點(diǎn)：錢多、地少，有投資房產(chǎn)的傳統(tǒng)偏好。“雖然臺(tái)州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)上漲有一定支撐基礎(chǔ)，但‘游資’流入，吹大了樓市泡沫。此番限購(gòu)，有望遏制臺(tái)州樓市過快上漲的勢(shì)頭，擠壓樓市泡沫。”

　　市場(chǎng)反應(yīng)如何：將在一兩個(gè)月后顯現(xiàn)？

　　在不少人看來，臺(tái)州的限購(gòu)令相對(duì)來說依然是比較溫和的。“對(duì)在市區(qū)已有2套及以上住房的市域范圍內(nèi)家庭、已有1套及以上住房的市域范圍外家庭、不能提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的市域范圍外家庭，暫停其在市區(qū)購(gòu)買新建商品住房。”盡管有待進(jìn)一步的細(xì)則出臺(tái)，但目前的規(guī)定中有兩條內(nèi)容不容忽視，即“限新房不限二手房”、“限市區(qū)不限郊區(qū)”。

　　對(duì)此，浙江景隆置業(yè)有限公司的置業(yè)顧問小金認(rèn)為：“臺(tái)州房產(chǎn)本地的剛性需求較大，外地投資炒房者并不多。此次出臺(tái)的限購(gòu)令對(duì)非本地人的限購(gòu)意義并不大，但對(duì)新建商品住房的購(gòu)買有一定影響。”據(jù)小金介紹，目前前來咨詢的購(gòu)房者還是比較多的，但多數(shù)在觀望。小金猜想，房產(chǎn)市場(chǎng)的具體反應(yīng)或許將會(huì)在限購(gòu)令實(shí)施后的一兩個(gè)月顯現(xiàn)出來。

　　臺(tái)州精耕房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司涂先生認(rèn)為，限購(gòu)令的出臺(tái)勢(shì)必會(huì)影響到購(gòu)房者的心理，不僅新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的觀望也會(huì)加重，想要在理想的心理價(jià)位將老房轉(zhuǎn)賣也并不是件容易的事。“這些準(zhǔn)客戶出手定然很猶豫，部分樓盤的銷售相應(yīng)會(huì)受到影響。”

　　不可否認(rèn)，一些開發(fā)商已經(jīng)開始對(duì)未來樓市走勢(shì)擔(dān)憂。一位不愿意透露姓名的臺(tái)州房產(chǎn)開發(fā)商說，他一直很關(guān)注各地出臺(tái)的限購(gòu)政策。“原先以為臺(tái)州限購(gòu)令會(huì)在年底的時(shí)候出臺(tái)，這次突然出現(xiàn)，多少有點(diǎn)意外。”

　　“一般大城市出現(xiàn)限購(gòu)令前，開發(fā)商必須加緊賣樓，因?yàn)橐坏╅_始限購(gòu)，就算降價(jià)也沒多少人能買了。”這位開發(fā)商說，目前臺(tái)州市區(qū)房屋均價(jià)在每平方米1萬元左右，今年上半年，臺(tái)州頤景名苑、新明半島、秀水銘苑二期等一批樓盤已銷售大半，但下半年臺(tái)州仍有不少樓盤亟待推出。“對(duì)于尚未開發(fā)的樓盤，我們不急于開工，看看限購(gòu)令對(duì)樓市帶來何種影響，再做打算。”

　　也有開發(fā)商認(rèn)為，限購(gòu)令出臺(tái)也許能夠遏制過快上漲的房?jī)r(jià)形勢(shì)，讓炒房資金轉(zhuǎn)向他處。但臺(tái)州高品質(zhì)的房源還是好賣的，因?yàn)槟壳笆袇^(qū)高檔房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)還未飽和。加上通脹壓力增加，市民擔(dān)心手頭資金貶值，自然要尋找可以保值增值的投資渠道。

    其他二三線城市：限購(gòu)令“山雨欲來”？

　　昨天，記者聯(lián)系到山東煙臺(tái)一銷售處，該樓盤在某房屋買賣網(wǎng)站上高居煙臺(tái)熱門樓盤榜首，每平方米價(jià)格破萬元，在當(dāng)?shù)貙儆谳^高檔住宅。

　　售樓處的工作人員王先生告訴記者：“因?yàn)榍岸螘r(shí)間煙臺(tái)有限購(gòu)令的傳聞，所以賣得特別好，不少購(gòu)房者擔(dān)心以后會(huì)被限購(gòu)而急忙訂了合同。”在王先生看來，限購(gòu)令的“山雨欲來”是一個(gè)“利好”。但煙臺(tái)新潮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的研究員趙傳藝向記者表達(dá)了另一種觀點(diǎn)：“7月確有一些購(gòu)房者急忙簽約，但這只是很少一部分。大部分購(gòu)房者的心態(tài)，還是‘再等等’。”在趙傳藝看來，限購(gòu)令對(duì)類似煙臺(tái)這種房?jī)r(jià)“不算太高”的城市來說，影響非常有限。

　　限購(gòu)令也讓廣東珠海、中山、江門等城市的居民糾結(jié)不已。剛畢業(yè)兩年，在中山工作的李先生一直關(guān)注二三線城市限購(gòu)令的消息：“照理說，中山的房?jī)r(jià)已經(jīng)夠貴了，應(yīng)該限購(gòu)，但政策一直不落地，我不知道該不該等。”

　　3個(gè)月前，李先生就開始在中山市區(qū)四處看房，在他看來，由于廣州、深圳和佛山開始限購(gòu)，導(dǎo)致珠三角其他尚未限購(gòu)的城市房?jī)r(jià)上漲。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月公布的數(shù)據(jù)顯示，6月新建商品住宅同比漲幅超過5%的城市多達(dá)29個(gè)，大多為二三線城市，其中烏魯木齊同比漲幅達(dá)到9.3%，秦皇島漲幅達(dá)8.6%，洛陽(yáng)漲幅達(dá)8.2%，領(lǐng)跑全國(guó)。中原地產(chǎn)也統(tǒng)計(jì)顯示，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市以外的非標(biāo)本城市中，8月住宅價(jià)格環(huán)比7月漲幅居前的城市基本上都是二三線城市。

　　專家分析，第一次限購(gòu)令出臺(tái)后，一線城市樓市徘徊觀望氣息濃厚。但業(yè)內(nèi)巨頭迅速地把主要市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到被限購(gòu)城市的周邊衛(wèi)星城和二三級(jí)城市，并且取得了較為可觀的銷售業(yè)績(jī)，也導(dǎo)致部分二三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋漲?，F(xiàn)在第二批限購(gòu)開始，勢(shì)必造成開發(fā)商在所限購(gòu)的二三線城市銷售萎縮，形成較大的經(jīng)營(yíng)壓力。限購(gòu)令或?qū)⒊蔀槌B(tài)，直到開發(fā)商接受行業(yè)合理利潤(rùn)，把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在大部分老百姓有能力購(gòu)買的范圍內(nèi)，而不是讓住房成為一種“消費(fèi)奢侈品”。

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出：限購(gòu)令有可能誤傷一部分剛需人群的合理需求和延遲部分地區(qū)的城市化進(jìn)程。實(shí)際上，部分二三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還很有限，仍需要吸納大量外來人口。在限購(gòu)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意增加保障房等市場(chǎng)供給。

　　不過，畢竟限購(gòu)令才剛剛開始，此輪針對(duì)二三線城市的限購(gòu)，最終將達(dá)到怎樣的效果，又將對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣實(shí)質(zhì)性的影響？依舊需要拭目以待。

　　限購(gòu)?fù)τ卸啻螅簶鞘袥]“崩盤”，但“變冷”了

　　雖然和臺(tái)州是近鄰，溫州卻別有一番景象。不僅房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過臺(tái)州，更在去年國(guó)慶節(jié)后便成為首批限購(gòu)城市之一，規(guī)定每戶限新購(gòu)一套商品住房。此外，溫州版限購(gòu)令還涉及到住房保障、土地供應(yīng)、臨時(shí)性限購(gòu)、商品房預(yù)售管理等方方面面。

　　前段時(shí)間，曾有媒體報(bào)道溫州樓市因?yàn)橄拶?gòu)令而 “崩盤”，更有人稱：“《溫州都市報(bào)》上出現(xiàn)大量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓廣告，每天5個(gè)版，數(shù)千套房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓！ ”

　　真相如何？“絕對(duì)沒有‘崩盤’那么夸張。”溫州某房地產(chǎn)企業(yè)老總梅先生如此評(píng)價(jià)，“一手房?jī)r(jià)格可能有些折扣，二手房?jī)r(jià)格基本變化不大。”這和溫州安居房地產(chǎn)中介的邱林看法一致，“二手房房東愿意降價(jià)的，只有一些急需資金周轉(zhuǎn)的生意人。”據(jù)他們分析，前段時(shí)間有一些“溫州樓市崩盤”的消息，多是因?yàn)闇刂菀恍┲圃鞓I(yè)企業(yè)主“救急拋樓”而產(chǎn)生的假象。

　　“但由于限購(gòu)令，市場(chǎng)確實(shí)變‘冷’了。”梅先生說，因?yàn)橄拶?gòu)令的影響，在溫州購(gòu)房的人明顯減少，觀望氛圍濃重。數(shù)據(jù)顯示，在溫州樓市成交量方面，今年上半年同比下降近九成，新房成交量不到去年1/6，二手房交易同比下降37.5%。從6月開始，溫州二手住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，較5月下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，7月又比6月下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　梅先生坦言，最近自己的日子不好過：“資金壓力非常大，如果限購(gòu)令長(zhǎng)時(shí)間不松動(dòng)，手上的項(xiàng)目會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)。”昨天下午，梅先生和公司員工開了一下午的會(huì)，商量對(duì)策，這樣會(huì)議頻率，比以前高了很多。

　　臺(tái)州的限購(gòu)令和溫州相比怎么樣？“力度和溫州的差距不大。”但效果如何，梅先生和邱林都表示不好說，“溫州的房?jī)r(jià)一直比臺(tái)州高很多，臺(tái)州出臺(tái)限購(gòu)令不像溫州這樣必要而急迫。”梅先生說。

　　記者采訪了多位溫州市民，其中大部分對(duì)限購(gòu)令出臺(tái)表示贊許，“如果溫州、臺(tái)州等城市都出臺(tái)類似的限購(gòu)令，全國(guó)的房?jī)r(jià)可能會(huì)有所下降，讓普通老百姓也買得起房。”溫州市民溫小姐說，“希望限購(gòu)令的政策能夠更細(xì)致、更合理一些。”