金牌地產(chǎn)分析師魚晉華：下半年房價可能跌10%

    “目前是房地產(chǎn)政策調控的關鍵時期，在確保整體調控措施不動搖的同時，還要有針對性抑制二、三線城市房價過快上漲，促進房價合理回歸”。溫家寶總理在最新的《求是》雜志發(fā)表文章，著重強調了房價調控力度不能放松。房價何去何從又一次成為大家關注的焦點。

    在9月2日《每日經(jīng)濟新聞》與華泰聯(lián)合證券舉辦的“2011年經(jīng)濟年中巡回論壇深圳站”上，新財富房地產(chǎn)最佳分析師華泰聯(lián)合分析師魚晉華表示，房價下半年會下跌，幅度預計在10%左右。

樓市供求關系發(fā)生改變

“從目前市場成交情況來看，史上最嚴厲的三項政策，限購、限貸、限價對樓市的影響非常大，尤其是對40多個限購城市的成交量影響尤甚。今年上半年，40多個限購城市成交金額占全國總成交金額的比重，由去年的56%下降到53%。”2009年，這一比例一度高達64%。

除了成交量下降外，魚晉華認為房地產(chǎn)市場供求關系已經(jīng)發(fā)生變化。“成交下滑，加上新推盤入市。我們發(fā)現(xiàn)，核心城市（核心城市以四個一線城市為代表）新盤批售比數(shù)據(jù)持續(xù)大于1。這一數(shù)據(jù)表明，市場已經(jīng)變成了供大于求”。

房地產(chǎn)成交量減少，直接導致庫存持續(xù)上升。在魚晉華看來，樓市庫存將超過2008年的高峰期。“今年二季度以來，核心城市樓房庫存開始持續(xù)攀升。我們統(tǒng)計了五大核心城市（北京、上海、深圳、武漢和杭州）發(fā)現(xiàn)，目前庫存量跟2008年12月的歷史高位相比，僅僅相差20%。從推盤規(guī)律來看，我們判斷今年下半年房地產(chǎn)庫存量會持續(xù)上升，甚至可能超過2008年的高位。”

“歷史經(jīng)驗表明，庫存和房價息息相關凡是庫存的高位對應的都是房價的低點。其邏輯在于，高庫存將加大開發(fā)商的資金壓力，所以開發(fā)商往往在庫存非常高的時候會采取降價的策略。”

房地產(chǎn)庫存的高點對應的是房價低點，這一規(guī)律是否會重演呢？

房價可能會下跌10%

    降價幅度也是外界關注的焦點。

    “我們判斷，目前僅僅在少數(shù)城市出現(xiàn)的開發(fā)商促銷、搶客戶的現(xiàn)象，會蔓延到其他城市。降價由部分開發(fā)商主動降價到更多的開發(fā)商被迫降價，降價范圍也會逐步拓寬。我們認為，今年下半年房價可能會有10%左右的下跌。”

    盡管短期看跌，但是從中長期來看，魚晉華認為目前的調控沒有觸及根本。

    “這并不是我們對行業(yè)中長期的判斷。恰恰相反，我們認為，由于目前調控沒有觸及到行業(yè)的根本。房價暴漲的根本問題沒有徹底解決，一旦未來政策在某種程度上有所放松，房價有可能會報復性上漲。我們認為，目前至少有兩個最根本的矛盾沒有解決。”

    第一大矛盾是新增土地供應瓶頸和投資性需求旺盛的矛盾，這一矛盾不但沒有解決，反而還在不斷地被激化。所謂的新增土地供應瓶頸，通常理解是18億畝耕地紅線的問題，還有土地容積率偏低的問題。但這兩個問題都不是問題的實質，問題的實質在于國有土地的壟斷制度?，F(xiàn)有的國有土地壟斷制度核心在于土地的增值是歸公的，即是歸政府所有，忽略和剝奪了現(xiàn)有土地財產(chǎn)所有人權益。這樣的土地制度導致政府征地越來越難，而征地難是新增土地供應非常嚴重的障礙。

    第二個矛盾是地方投資沖動和財政困局，即地方GDP競賽，各地政府花錢沒有節(jié)制。

    從更長周期來看，魚晉華表示，2015年是人口數(shù)量的拐點。“長期看，決定房價的長期因素是人口結構因素。從嬰兒潮和人口紅利兩個因素來看，我們判斷中國拐點式房價下跌可能在2015年之后。因為根據(jù)人口經(jīng)濟學家的研究，中國的嬰兒潮將在2015年之后進入退休期，他們的購買力和需求會下降。還有中國需求的撫養(yǎng)比會上升，人口結構進入倒金字塔的結構，新增人口的不足導致新增住房需求下降。我們判斷，“中長期房價理論上的拐點應該在2015年之后。”