房地產調控實效該看哪個“口徑”

    近日，國務院總理溫家寶在《關于當前的宏觀經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作》中再次強調，堅定不移地把房地產市場調控政策落到實處、確保見到實效。

    從2010年1月份明確房地產調控開始，20個月已經(jīng)過去，房價環(huán)比漲幅止步的城市仍舊寥寥。自7月份以來，高層不斷強調堅定不移地執(zhí)行房地產調控，“限購”擴容的呼聲也逐漸高漲，然而，多地市房價仍舊處在上升通道，而“限購”擴大的步伐，則十分遲緩。

    究竟何為房地產調控的實效？僅僅看國家統(tǒng)計局每個月公布的房價數(shù)據(jù)嗎？筆者以為，統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)雖然能在一定程度上反映出房價的走勢，但與百姓的切身感受差距較大，而房地產調控的“實效”，不只是房價數(shù)據(jù)的表象，更是百姓可以承受的實力。

    北京市房協(xié)公布的北京市新建普通住宅價格曾引起軒然大波，偏低的房價在現(xiàn)實面前失去了說服力。盡管隨后解釋稱，這份統(tǒng)計數(shù)據(jù)加入了保障房，在一定程度上拉低了住宅均價，但仍難服眾。

    8月份，北京市房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，二手房價格為18142元/平方米，環(huán)比下降2.2%。另一份來自鏈家地產市場研究部的統(tǒng)計顯示，2011年8月北京二手房成交均價為24445元/平方米。北京市房協(xié)和鏈家地產的統(tǒng)計都顯示，二手房價格連續(xù)幾個月進入下滑通道，然而，兩者的數(shù)據(jù)卻有超過6000元/平方米的差價。

    不同的統(tǒng)計口徑，房價數(shù)據(jù)相差巨大。近日，一份來自復旦——同策上海均質住房價格指數(shù)顯示，上海商品房從2004年至2011年7年間實際價格上漲253%。據(jù)中房信數(shù)據(jù)，目前上海房子均價在22000元每平米左右，2004年則在6300元左右，因此這七年間，上海房價漲幅在250%左右，和復旦同策上海均質住房價格指數(shù)基本一致。而同期，官方的統(tǒng)計則顯示，過去六年上海房價只上漲了120%。

    復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主人陳杰表示，目前市場因為成交結構中低總價住宅成交比例上升，使得成交均價有所下跌，但實際房價并未下跌。

    隨著大城市的不斷發(fā)展，市中心項目逐漸減少，郊區(qū)縣住宅項目的供應占比加大，相對較低的房價在一定程度上拉低了住宅均價，而掩蓋在住宅均價下滑數(shù)據(jù)下面的事實則是房價穩(wěn)中微升。

    如此一來，單純用統(tǒng)計數(shù)據(jù)來判斷房地產調控是否見“實效”，則有失偏頗，剛性需求購房者對房價的承受能力也很重要。

    個人所得稅起征點從2000元上調至3500元，就使納稅人數(shù)驟減6000萬至2400萬人，大部分工薪階層的收入都比較低，扣除日常生活，所剩有限，基本無力負擔商品住宅，但又被排除在保障房范圍之外。即便在繼續(xù)納個稅的2400萬人中，能夠承擔所在地區(qū)房價的人，也不在多數(shù)。

    據(jù)統(tǒng)計，2011年上半年北京市二手房平均套總價為197萬，北京統(tǒng)計局公布的今年上半家庭平均收入為1.8萬元，房價收入比為54:1。而根據(jù)《中日房產投資收益報告》披露，日本東京房價水平雖然高，但家庭年均收入為45萬元人民幣，平均套總價為350萬，房價收入比僅為8:1。