調(diào)查顯示：7成以上受訪者指責(zé)地產(chǎn)商有些貪婪

-近80%的受訪者買房為自住

-52.24%的受訪者“想買房但暫無(wú)能力”

　　-對(duì)遏制房?jī)r(jià)政策“很有信心”和“有些信心”的受訪者所占比率僅為20.46%

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)系主任樊明近日公布了一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告。該報(bào)告指出，在人們討論房?jī)r(jià)為何居高不下時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商往往被賦予負(fù)面形象，19.28%的受訪者認(rèn)為開發(fā)商是“正常商人”，76.04%的受訪者認(rèn)為房地產(chǎn)商“有些貪婪”。調(diào)查還顯示，城市居民所希望的房屋居住面積平均為143.08平方米，近80%的人買房為自住或改善住房，坊間流傳的“全民炒房”可能有些夸大了。

　　這份調(diào)查報(bào)告由該校116名大學(xué)生完成。他們利用回鄉(xiāng)、出游等各種機(jī)會(huì)到目標(biāo)城市訪問(wèn)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。為研究不同線別城市居民的購(gòu)房行為，樊明還組織同學(xué)赴北京，以保證有相當(dāng)數(shù)量來(lái)自一線城市的問(wèn)卷。最終共獲得針對(duì)市民的有效問(wèn)卷4743份，其中一線城市問(wèn)卷849份，二線城市問(wèn)卷2255份，三線城市問(wèn)卷1348份，四線城市問(wèn)卷291份。

　　坊間流傳的“全民炒房”可能有些夸大

　　問(wèn)卷調(diào)查了受訪者的購(gòu)房目的。79.86%的受訪者表示，買房為自住或改善住房，而用于投資的為20.14%。因此，報(bào)告認(rèn)為，坊間流傳的“全民炒房”可能有些夸大了。

　　投資房屋如何處置是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題，其核心是，如果把暫時(shí)持有的用于投資的房屋出租，就為暫時(shí)不能買房的居民提供了租賃的房源，是值得肯定的行為。相反，如果將投資房屋閑置，則是資源的浪費(fèi)。問(wèn)卷詢問(wèn)：如有投資房屋將如何處置？84.50%的受訪者表示出租或?qū)⒁鲎?，只?5.5%的受訪者選擇將房屋暫時(shí)閑置，等待房?jī)r(jià)上漲后再出售。

　　需要指出的是，這個(gè)問(wèn)題是一個(gè)假設(shè)性的問(wèn)題，即詢問(wèn)受訪者如有投資房屋時(shí)將如何處理。為了估計(jì)有實(shí)際投資行為的受訪者如何處理其投資房屋，學(xué)生們對(duì)數(shù)據(jù)做如下處理：將擁有2套及以上住房且買房目的為“投資”的受訪者定義為“實(shí)際投資者”，則“實(shí)際投資者”選擇“空閑，等待房?jī)r(jià)上漲”的占31.2%?？偟膩?lái)說(shuō)，無(wú)論是實(shí)際投資者還是“潛在”投資者，大多會(huì)選擇將投資房屋用于出租。

　　一個(gè)國(guó)家居民平均住房面積是反映一個(gè)國(guó)家人民居住條件最重要的指標(biāo)之一。問(wèn)卷詢問(wèn)：如擁有房，其面積為多大。另一個(gè)問(wèn)題是：以您家收入希望您家房屋的面積是多少？調(diào)查顯示，目前受訪者實(shí)際居住的面積平均為106.41平方米，61.2%的受訪者現(xiàn)有居住面積已到達(dá)100平方米及以上。受訪者所希望的居住面積平均為143.08平方米，80.8%的受訪者希望的居住面積達(dá)到100平方米及以上。目前政府倡導(dǎo)居民購(gòu)買小戶型房屋，希望70%的居民居住在90平方米及以下的房屋。顯然政府的政策和民眾普遍的對(duì)住房面積的期望相差甚遠(yuǎn)。

　　居民買房的資金來(lái)源影響著住房市場(chǎng)的有效需求。如果一個(gè)家庭買房的資金主要靠核心的家庭成員(主要為夫婦)自籌，購(gòu)買力就相對(duì)較低；如果買房的資金能夠得到買房者父母的支持，購(gòu)買力就相對(duì)較強(qiáng)。問(wèn)卷詢問(wèn)，如近期有買房的打算，你的資金來(lái)源。58.62%的受訪者的資金來(lái)源為“自籌”，剩余的需“父母部分幫助”或“基本靠父母”。年齡是影響買房資金來(lái)源的重要因素。“自籌”的受訪者平均年齡為34.16歲，需“父母部分幫助”的平均年齡為28.86歲，相對(duì)較年輕，而“基本靠父母”的平均年齡最低，為25.20歲。

　　52.24%的受訪者“想買房但暫無(wú)能力”

　　毫無(wú)疑問(wèn)，房?jī)r(jià)是居民能否購(gòu)房的重要因素。調(diào)查顯示，88.37%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)有些高或太高了。因此，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是有必要的。

　　房?jī)r(jià)收入比反映一個(gè)國(guó)家居民購(gòu)買住房的能力。房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方式是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦二人。家庭年收入同樣取中值。

　　大學(xué)生們?cè)噲D根據(jù)所得的調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比做一估計(jì)。他們把所調(diào)查的個(gè)人工資收入乘以2代表家庭收入，考慮到樣本中男女比例基本相等(男性占53%)，這樣的平均可基本消除男女工資收入差所帶來(lái)的對(duì)家庭收入估計(jì)的影響。問(wèn)卷詢問(wèn)了受訪者所在城市常見的單位平方米房?jī)r(jià)，目前自有住房的居住面積及月工資。結(jié)果顯示，平均房?jī)r(jià)收入比為12.07，隨著城市從四線到一線房?jī)r(jià)收入比呈明顯上升趨勢(shì)。

　　據(jù)考證，目前國(guó)內(nèi)流行的房?jī)r(jià)收入比3～6為“適宜”的說(shuō)法來(lái)自世界銀行專家黑馬(Andrew Hamer)。20世紀(jì)90年代初黑馬在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，提出了這個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的房?jī)r(jià)收入比。國(guó)際上所認(rèn)為的適宜的房?jī)r(jià)收入比為6～8。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，2010年全國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比是8.76。

　　需要說(shuō)明的是，大學(xué)生所用的收入僅為工資收入，沒有包含非工資收入，部分受訪者所報(bào)告的收入有可能是稅后收入，因此計(jì)算用的收入有一定的低估。他們對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比的推算由于受到樣本量和樣本在城市線別的分布并不一定和實(shí)際分布一致(樣本中“二線城市”比重較大而“三線”、“四線”比重相對(duì)較小)，加之房?jī)r(jià)和收入并不是取中位數(shù)，因此不一定非常準(zhǔn)確反映全國(guó)城鎮(zhèn)平均的房?jī)r(jià)收入比，但作為一個(gè)近似是有相當(dāng)參考價(jià)值的。

　　根據(jù)他們的調(diào)查數(shù)據(jù)及對(duì)房?jī)r(jià)收入比的估算，也參考中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的房?jī)r(jià)收入比，大學(xué)生們認(rèn)為，中國(guó)城鎮(zhèn)目前的房?jī)r(jià)相對(duì)于普通居民的收入來(lái)講過(guò)于昂貴，特別是對(duì)一線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比高達(dá)25.25。

　　關(guān)于房?jī)r(jià)為什么一直居高不下，有著廣泛的爭(zhēng)論。問(wèn)卷詢問(wèn)：您認(rèn)為房?jī)r(jià)居高不下的原因(可多選)？45.11%的受訪者認(rèn)為是地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，47.97%的受訪者認(rèn)為是“開發(fā)商太貪”不肯降價(jià)，31.05%的受訪者認(rèn)為是“土地供給不足”導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)高漲，49.73%的受訪者認(rèn)為“官員腐敗”導(dǎo)致建房成本過(guò)高。

　　調(diào)查顯示，有53.57%的受訪者目前無(wú)自有產(chǎn)權(quán)的住房，其中絕大部分希望將來(lái)買房。一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是，近期不買房的原因是什么？52.24%的受訪者“想買房但暫無(wú)能力”，由此可見，現(xiàn)在仍有大量民眾處于無(wú)力買房的狀態(tài)。還有11.45%的受訪者“有購(gòu)買能力但等待房?jī)r(jià)下跌”。

　　76.04%的受訪者認(rèn)為房地產(chǎn)商“有些貪婪”

　　一般認(rèn)為，中央政府竭力希望遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但中央政府的這一政策和地方政府的利益相矛盾，因此不少地方政府并不堅(jiān)決地按中央政府的精神遏制房?jī)r(jià)，這是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控總難實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的重要原因。問(wèn)卷詢問(wèn)：您認(rèn)為地方政府會(huì)遏制房?jī)r(jià)？40.66%的受訪者相信地方政府“一定會(huì)”或“會(huì)采取一些措施”，35.82%的受訪者認(rèn)為“不好說(shuō)”，18.65%的受訪者認(rèn)為地方政府不會(huì)采取遏制房?jī)r(jià)政策，更有4.87%的受訪者認(rèn)為地方政府“希望房?jī)r(jià)上漲”。由此可見，民眾對(duì)地方政府遏制房?jī)r(jià)并不普遍看好。

　　在人們討論房?jī)r(jià)為何居高不下時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商往往被賦予負(fù)面形象。公眾對(duì)開發(fā)商的負(fù)面形象可能構(gòu)成了政府出臺(tái)種種限制開發(fā)商政策的民意基礎(chǔ)。問(wèn)卷詢問(wèn)受訪者對(duì)開發(fā)商的印象。19.28%的受訪者認(rèn)為開發(fā)商是“正常商人”，76.04%的受訪者認(rèn)為房地產(chǎn)商“有些貪婪”，是“一群奸商”，只有4.68%的受訪者肯定開發(fā)商，認(rèn)為他們是“一群為社會(huì)作出重要貢獻(xiàn)的人”。

　　一般認(rèn)為，地方政府和開發(fā)商構(gòu)成了利益共同體，他們共同對(duì)抗中央政府的遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下的重要原因。問(wèn)卷詢問(wèn)受訪者對(duì)開發(fā)商和地方政府的關(guān)系的印象。有70.13%的受訪者相信，地方政府和開發(fā)商構(gòu)成“利益共同體”，只有8.17%的受訪者肯定了地方政府和開發(fā)商是“正常的政府和商家關(guān)系”。民眾普遍認(rèn)為在房地產(chǎn)領(lǐng)域，存在著不正常的官商關(guān)系。

　　自2003年以來(lái)，中央政府出臺(tái)多輪旨在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，就已完成的而言均未到達(dá)預(yù)期目標(biāo)(到2011年8月)。政府調(diào)控房?jī)r(jià)的政策要想達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，必須得到民眾的廣泛支持，民眾要對(duì)政府的調(diào)控政策有信心。為此，問(wèn)卷詢問(wèn)：“政府多次出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)政策，但效果不理想，您對(duì)這輪遏制房?jī)r(jià)的信心如何？”對(duì)遏制房?jī)r(jià)政策“很有信心”和“有些信心”所占比率僅為20.46%。相反“不抱太大希望”和“完全不抱希望”卻占72.58%。甚至有6.96%的受訪者認(rèn)為，“不久房?jī)r(jià)將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上揚(yáng)”。