房地產(chǎn)基金到2萬億指日可待 政策緊縮會引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險

    深圳市德信聯(lián)合股權(quán)投資基金管理有限公司董事長陳義楓認(rèn)為房地產(chǎn)基金未來發(fā)展樂觀。

    眼下，房地產(chǎn)基金可謂炙手可熱。不僅一些PE大佬改弦更張或分身做起了房地產(chǎn)基金，連萬科、金地、華潤、復(fù)地、濱江房產(chǎn)、世茂股份等知名開發(fā)商也宣告試水房地產(chǎn)基金。清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金在2010年共有10只基金募集到位18．59億美元。2011年僅第一季度，就有5只房地產(chǎn)基金募集到位9．59億美元。8月26日，中國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟又宣告成立。

    那么，房地產(chǎn)基金熱潮涌起的原因是什么？其發(fā)展態(tài)勢如何？未來將怎樣？昨天，深圳商報記者帶著這些問題，采訪了中國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟華南地區(qū)唯一發(fā)起單位、深圳市德信聯(lián)合股權(quán)投資基金管理有限公司（以下簡稱“德信資本”）董事長陳義楓。

去年開始呈爆炸式增長

    記者（以下簡稱“記”）：房地產(chǎn)基金是從哪一年開始火爆的？你認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)基金熱潮涌起的原因是什么？

    陳義楓（以下簡稱“陳”）：房地產(chǎn)基金以前也有公司在做，但市場需求不大，組織形式也不太明朗，那些只能算是房地產(chǎn)基金的萌芽。

    一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)就不合理，尤其表現(xiàn)在對銀行依賴度過高。隨著2009年底調(diào)控措施陸續(xù)出臺，限價、限購、限貸，甚至限抵押登記，房地產(chǎn)界遭遇了十多年來最為嚴(yán)厲的打壓。資金需求量極大的房地產(chǎn)業(yè)由此遭遇資金瓶頸，國內(nèi)運(yùn)作模式已經(jīng)成熟的私募基金這時恰好彌補(bǔ)了房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口。另外，國內(nèi)日趨活躍的民間投融資培育了大量有投資意愿和投資能力的投資者，他們與正處資金饑渴期的房地產(chǎn)業(yè)一拍即合。

    從去年初開始，以中信信托成立專門的地產(chǎn)私募基金管理平臺為標(biāo)志性事件，房地產(chǎn)基金日趨火爆。如果把2010年稱為國內(nèi)房地產(chǎn)基金元年，那今年就是房地產(chǎn)基金快速擴(kuò)張的一年。

    記：目前有多少公司在做房地產(chǎn)基金？

    陳：具體有多少公司在做房地產(chǎn)基金？這不好統(tǒng)計。不過，我把他們大致分成三類：第一類是信托公司，由于其信托產(chǎn)品受限制，轉(zhuǎn)而改變形式以私募的方式操作，這一類用的還是信托的套路，只是法律架構(gòu)改成私募了；第二類是一些大規(guī)模的國有房地產(chǎn)集團(tuán)和PE公司，見這塊蛋糕很大，萬科、金地、華潤、復(fù)地、濱江房產(chǎn)、世茂股份等知名開發(fā)商均已試水房地產(chǎn)基金；第三類就是一些民營地產(chǎn)基金管理公司，如這次搞房地產(chǎn)基金聯(lián)盟的主體共36家，以及一些剛起步?jīng)]有加盟我們這個聯(lián)盟的房地產(chǎn)基金公司。以上三類加起來共計有100余家，當(dāng)然可能還有更多如做融資中介的、做投行的、做PE的，也想加入這一行，正在努力，不過沒有取得突破，這可能是一個很大的數(shù)目。房地產(chǎn)基金作為一個新鮮事物，正呈現(xiàn)出爆炸式增長的趨勢。

資金規(guī)模每月都在刷新

    記：目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金的資金規(guī)模有多大？

    陳：目前管理資金規(guī)模比較大的是前兩類，他們管理的基金規(guī)模動輒十幾億、幾十億甚至上百億。而民營地產(chǎn)基金管理公司管理的資金雖然不大，但其擴(kuò)張的速度很快。去年年底還不到100億，到目前為止我估計已接近500億，而且這個數(shù)字每個月都在刷新。

    記：房地產(chǎn)基金募集資金的途徑主要有哪些？

    陳：我前面把房地產(chǎn)基金公司分成三類，其實(shí)出身不同募集資金的途徑也不同。第一類主要通過銀行和自建發(fā)行渠道發(fā)行基金產(chǎn)品來募集；第二類主要通過第三方財務(wù)管理機(jī)構(gòu)來發(fā)行募集，比如諾亞。第三類地產(chǎn)基金的發(fā)行比較困難，銀行看他們出身低微，不是很支持。另外，像工農(nóng)中建四大銀行，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施嚴(yán)控政策，他們即使想發(fā)也不敢發(fā)。因此，第三類房地產(chǎn)基金公司主要靠與品牌房地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)成聯(lián)盟，再來確立發(fā)行方式。

    我們德信資本采取的是多種渠道并行的方式，如果用款單位是一線品牌的開發(fā)商，我們就走銀行的渠道發(fā)行，如我們現(xiàn)在正和華潤置地聯(lián)手發(fā)行的一只規(guī)模為6億元的基金；如果是三四線城市的優(yōu)秀開發(fā)商，我們就用自己的渠道來發(fā)行。但是通過自己的渠道來發(fā)行有一個問題，就是募集能力不夠，每只基金的規(guī)模會受到限制，一只基金一般只能達(dá)到一兩億的規(guī)模，我們現(xiàn)在基本每月發(fā)兩到三只。

最大機(jī)會在三四線城市

    記：現(xiàn)在房地產(chǎn)基金的現(xiàn)狀如何？有沒有什么亂象？

    陳：房地產(chǎn)基金從業(yè)人員一類是來自于信托，一類是來自于PE，應(yīng)該說素質(zhì)都比較高，風(fēng)險意識、規(guī)范意識都比較強(qiáng)。房地產(chǎn)基金屬于創(chuàng)新型的金融服務(wù)模式。如果把其歸為民間金融業(yè)，我認(rèn)為他是最規(guī)范的民間金融業(yè)。房地產(chǎn)基金首先在利率上就是合法的，我們公司從開發(fā)商那里獲得的回報率大概在15%到22%之間，整個行業(yè)差不多是15%到25%之間，這些都在法律規(guī)定之內(nèi)。如果要說亂象，主要是擔(dān)心今后行業(yè)做大之后，會有不恰當(dāng)?shù)娜诉M(jìn)來亂做，給行業(yè)蒙羞。

    記：你認(rèn)為房地產(chǎn)基金的風(fēng)險有哪些？

    陳：我認(rèn)為最大風(fēng)險還是房地產(chǎn)緊縮政策帶來的政策風(fēng)險，這種風(fēng)險會引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險。到目前為止，緊縮政策已經(jīng)非常嚴(yán)格了。但會不會進(jìn)一步嚴(yán)格？這也不好說?，F(xiàn)在限價、限購、限貸，甚至限抵押登記，不知道還會緊縮到什么樣子。

    我認(rèn)為，如果銀根放開，緊縮政策放開，對于一二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金回籠將會趨好，固定收益類的房地產(chǎn)基金收益可能會降低。但對于廣大三四線城市的開發(fā)商來說，他們的資金面從來就不太松，即使國家銀根松了，他們的資金面也會比一二線城市要緊。因此，在同樣政策打壓下，樓市比較溫和的三四線城市政策風(fēng)險相對小。我不認(rèn)為城市越大越安全，我認(rèn)為房地產(chǎn)基金最大的機(jī)會在三四線城市。作為深圳的公司，德信資本在深圳沒做一個項(xiàng)目，反而把主要精力放在了做三四線城市即地級市的項(xiàng)目上，就是基于這種考慮。

    第二大風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的風(fēng)險。如果開發(fā)商的團(tuán)隊(duì)比較弱，能力不足，那么在項(xiàng)目開發(fā)中會不斷犯錯誤，房地產(chǎn)基金也會不斷為這樣的錯誤交學(xué)費(fèi)。所以，我們合作的對象盡量找三四線城市的三甲開發(fā)商。

    第三大風(fēng)險是項(xiàng)目風(fēng)險。項(xiàng)目不好風(fēng)險自然就大，房地產(chǎn)基金要通過選擇好項(xiàng)目來規(guī)避風(fēng)險。我們的做法是，主要做成熟地段住宅為主的項(xiàng)目，不做純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對開發(fā)商的能力要求太高，目前有這種實(shí)力的開發(fā)商還太少。

規(guī)模到兩萬億指日可待

    記：你剛才說，房地產(chǎn)基金的主要風(fēng)險是政策風(fēng)險，請問如果房地產(chǎn)嚴(yán)控政策解除，銀根放松，房地產(chǎn)“不差錢”了，房地產(chǎn)基金還會這么火爆嗎？他們會不會退出歷史舞臺？

    陳：中國的開發(fā)商是學(xué)香港的，他們什么都做、什么都能、什么都有。但是西方，像美國就不是這樣的，美國的開發(fā)商是很小的，基金是強(qiáng)大的。開發(fā)商只是受托來管理這個項(xiàng)目而已，他們只是一個項(xiàng)目管理人。

    德信資本在房地產(chǎn)基金領(lǐng)域無論是基金模式，還是推廣方式方面都進(jìn)行了創(chuàng)新。我們的基金類型有固定收益類基金、夾層基金、主動型基金，每一類里面還分單一型和結(jié)構(gòu)性兩種。推廣方式上，我們推出了代理商模式。此外，我們還準(zhǔn)備在基金銷售模式方面創(chuàng)新。

    以創(chuàng)新推出的主動型基金為例，我們可以跟開發(fā)商聯(lián)手輸出品牌，運(yùn)作更多項(xiàng)目。這樣基金不再僅僅是開發(fā)商的一個融資平臺，更成了一個產(chǎn)業(yè)投資工具。通過主動型基金，我們跟一些大牌開發(fā)商合作時，開發(fā)商幾乎不用出錢，他跟我們都成為了項(xiàng)目管理人，過去全能開發(fā)商的模式也由此被，取而代之的將是房地產(chǎn)綜合運(yùn)營商。

    單憑這一點(diǎn)，我認(rèn)為房地產(chǎn)基金就不會因銀根一松而退出歷史舞臺，而是會在經(jīng)歷這一輪爆炸式增長之后，慢慢步入良性、持續(xù)、快速增長的軌道。

    記：你認(rèn)為未來地產(chǎn)私募基金發(fā)展的趨勢怎樣？

    陳：一片光明，前途無量，但是，要注意健康成長。我甚至認(rèn)為房地產(chǎn)基金的規(guī)?？梢匝杆俪侥壳隘偪竦腣C／PE基金規(guī)模，因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場容量巨大，房地產(chǎn)基金發(fā)展到2萬億指日可待。如果內(nèi)資放開，甚至可以交易上市（REITS），那十萬億的規(guī)模都不成問題了。

    原題：房地產(chǎn)基金回報率最高能到25%