限購擴容難解高房價 房價下行趨勢難免

     編者按 浙江臺州首開二三線城市房屋限購先河，一戶市民只可以購買兩套住房，直接效仿北京。有關(guān)專家認(rèn)為，一旦其他二三線城市也跟進效仿，房地產(chǎn)市場恐怕要再次地震。目前還在硬挺的房價會不會因此出現(xiàn)實質(zhì)拐點？房地產(chǎn)股會不會再次出現(xiàn)下挫？本期《一周看點》特收集相關(guān)博文，看看草根博主眼中二三線城市限購會影響房地產(chǎn)多少？

    限購擴容難解高房價

　　逼出來的“拐點”長不了

    首個二三線城市限購令到底實際效用有多大？我不敢斷言，但可以肯定的是，不容樂觀。須知，商品房既然是商品，理論上房價是否出現(xiàn)、何時出現(xiàn)拐點，只能由市場規(guī)律決定。用限購令等高壓政策逼出來的“拐點”只能是“兔子尾巴長不了”。當(dāng)限購取消，房價將會報復(fù)性反撲，這已為近年數(shù)輪樓市調(diào)控“屢漲屢調(diào)屢調(diào)屢漲”的怪圈所驗證。更何況，當(dāng)下的現(xiàn)實是，限購令究竟能不能帶來“拐點”進而達到“讓房價回歸合理價位”的調(diào)控目的，至少目前還無從看出。國家統(tǒng)計局日前公布的7月房價指數(shù)顯示，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅已連續(xù)3個月收窄且逼近持平。其中，北上廣深四大一線城市新建住宅價格環(huán)比停漲。有人據(jù)此認(rèn)為，在樓市調(diào)控政策持續(xù)高壓下，房價拐點已漸行漸近。然而，人們見到的現(xiàn)實情景依然是“房子在地上，房價在天上”，老百姓對房價的真實感受依然離“合理價位”還有十萬八千里。

　　依然是“以堵治房”

    任何政績都少不了一個“錢”字，而財政“油水”來得最快、最實在的就是土地出讓金這塊大肥肉。如果土地財政的模式?jīng)]有得到根本改變，那么二三線城市房價拐點不會真的到來。限購令本身出發(fā)點是針對投機客，抑制炒房潮。但是，這也有可能傷害到一部分外來務(wù)工人員。目前，買二手房和租房是一部分外來者的必然選擇，他們將要面臨的尷尬問題是，在當(dāng)前保障房難以一步到位的情況下，預(yù)期的出租房數(shù)量得不到補充，外來人員就會因房租的上漲而在城市里失去立足之地，這顯然與限購令的初衷相違背。另外，除了土地財政因素，二三線城市房價高企還與開發(fā)商對利潤的過度追求、建筑成本居高不下、附著在房子上面的繁雜稅費過多等因素息息相關(guān)，只靠限購令無法從根本上解決房價高企的問題。

　　房價下行趨勢難免

　　前期限購效果已顯

    二三線城市限購的措施實施后，會對整個樓市產(chǎn)生進一步的影響，房價整體下行趨勢難以避免。對已經(jīng)受限購的城市，影響有目共睹，以已被限購的南京為例，半年時間，限購?fù)σ熏F(xiàn)，想買的不能買，能買的受心理預(yù)期影響，也在觀看。假如說上半年通過調(diào)整價格策略，還能有些成交的話，下半年即使價格調(diào)[最新消息價格戶型點評]整，成交也會進一步下滑。受宏觀調(diào)控政策的影響，現(xiàn)在二三線城市即使沒有限購，成交情況也已受到波及。以揚州為例，南京限購后，揚州樓市實在也受到了影響，漲幅受限，受限程度在5%-8%，有的樓盤的成交量甚至不及之前的一半。往年年底有樓盤房價就漲到了11000元，今年房價出現(xiàn)回落，降回萬元以內(nèi)，限購城市范圍的增加有利于強化調(diào)控成果。

　　“金九銀十”將泡湯

    所謂“金九銀十”，從近一兩年看這種短期內(nèi)銷量激增的現(xiàn)象已經(jīng)不是很明顯了，“金九銀十”的概念也正在逐漸淡出公眾視野。今年的“金九銀十”，房企想要憑借這個促銷機會打個翻身仗基本不太可能。樓市的整體低迷已成定局，尤其是在二三線城市限購令鋪開的情況下，炒樓熱錢的生存空間會越來越少，樓市在這種情況下只有兩條路可以走：要么去泡沫化，逐步回歸房價理性區(qū)間，國家就會放松調(diào)控力度；要么房價繼續(xù)死扛，跟政策形成實質(zhì)性對抗，最終樓市崩盤。即將到來的這個“金九銀十”恐將化為泡影。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，回籠資金的難度會進一步加大，整體降價促銷的動力也會更強烈，房價拐點或?qū)⒃俣乳_啟。

　　“拐點”三季度或出現(xiàn)

    前期一線城市限購的效果已顯，其實“拐點”現(xiàn)在已經(jīng)顯現(xiàn)，主要的特征就是房價由原來的向上趨勢改為向下，從各地來看，已經(jīng)出現(xiàn)打折促銷優(yōu)惠。一些二三線城市樓市也曾經(jīng)打著“不限購”招牌而風(fēng)光無限，但如今投資需求開始陷入觀望，一些投資者甚至擔(dān)心限購后房價大跌，從而使得突擊賣房的情況在一些城市頻頻出現(xiàn)。我認(rèn)為，一旦實行限購，二三線城市的房地產(chǎn)泡沫更容易破裂，持有多套房產(chǎn)的投資者會選擇突擊賣房、落袋為安。一旦占據(jù)目前市場主體的二三線城市實施限購，下半年房地產(chǎn)銷售面積可能出現(xiàn)明顯的下調(diào)。如果全國性的限購調(diào)控收緊，預(yù)計市場從量跌到價跌的變化將在三季度明顯呈現(xiàn)。

      限購令下如何投資

　　購房最好先等等

    第一，購房者最好重新進行衡量定位，根據(jù)新情況制定新購房規(guī)劃。近一年以來，樓市風(fēng)云變幻，價格波動劇烈尤其是上漲幅度過高；樓市調(diào)控政策頻繁變化，限購、房產(chǎn)稅、加名稅等先后亮相……整個樓市不再是平靜和穩(wěn)定的，一切都在迅速變化著，或許購房者上一個月制定的購房規(guī)劃，下一個月就不再適用了。在這樣的情況下，切忌盲目跟風(fēng)或者失去理性，因此根據(jù)當(dāng)下的情況來重新考慮如下幾個題目：一，是否一定要在這個時候買房，這個買房時機合適嗎？二，買房的要求有什么變化，購房規(guī)劃與現(xiàn)行情況是否有沖突？三，購房的本錢是否大幅度上升，對家庭經(jīng)濟造成影響過大？……當(dāng)你把這些情況進行一番梳理，重新定位，就可以較好的實施自己的購房規(guī)劃了，最好是調(diào)整或者重新制作購房規(guī)劃。

　　先研究政策后購房

    由于購房政策變化會使購房者遭遇一些購房麻煩。在樓市調(diào)控的背景下，政策的頻繁變化對于普通購房者的影響頗大，一不小心就會由于政策因素導(dǎo)致一些意料之外的麻煩，輕則影響購房規(guī)劃的順利實施，重則勞神傷財。比如，打算貸款購房，一切預(yù)備好了，卻遭遇銀行上調(diào)首付，并且利率也升高，同時審批更嚴(yán)，那就可能會導(dǎo)致房貸審批通不過、首付款不足等題目，假如草率簽合同，就輕易陷進定金糾紛，甚至遭遇經(jīng)濟損失。還有一些人經(jīng)濟方面預(yù)備好了，卻由于限購而無法購房，這也會是一個違約的隱患。所以購房者在購房之前，一定要對國家的大政策、地方的小政策等都進行一個全面具體的認(rèn)真研究，這樣才可以避免遭遇政策變化的麻煩，順利達到購房的目的。

　　地產(chǎn)股還可以買

    按二三線城市的限購標(biāo)準(zhǔn)估計，新增限購城市在30個左右。此前限購的城市為一二線城市，投資規(guī)模占到全國地產(chǎn)投資總額的半壁江山，即使這30個城市全部實行限購，規(guī)模和體量也不大，估計占全國總量4%左右。相比于前一輪的一二線城市限購，影響就小多了。短線看，“限購”擴容會對房地產(chǎn)板塊產(chǎn)生負(fù)面影響，特別是地處二三線城市的地產(chǎn)股，但由于房地產(chǎn)板塊整體估值已充分反映調(diào)控預(yù)期，折價率高達25%以上，目前均處于歷史低位，具有很高的抗風(fēng)險能力?？紤]到近期全國部分城市房價已經(jīng)有所下滑，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，更嚴(yán)厲措施或不會出臺。二三線城市“限購”也會使部分樓市資金轉(zhuǎn)向股市，這也對股市產(chǎn)生相對利好。另外從基本面的角度來看，接下去的“金九銀十”成交將使得成交數(shù)據(jù)環(huán)比上升，而且目前的價格也已經(jīng)發(fā)生了實質(zhì)性的動搖，在這個時點繼續(xù)超配地產(chǎn)應(yīng)該會是個不錯的選擇。