房產(chǎn)，給家庭帶來(lái)多少“糾結(jié)”？

      隨著生活水平的提高和個(gè)人財(cái)產(chǎn)的增加，婚姻關(guān)系也面臨著新的考驗(yàn)。說(shuō)到底，婚姻還是要以感情為基礎(chǔ)，房產(chǎn)等家庭財(cái)產(chǎn)分配并不是最主要的。如果雙方把家庭變成了“股份制公司”，過(guò)于斤斤計(jì)較你占多少財(cái)產(chǎn)，我占多少股份，那就本末倒置了。

    “加名稅”：收與不收的“糾結(jié)”

    9月1日，在社會(huì)上被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房產(chǎn)“加名稅”終于塵埃落定，有了一個(gè)權(quán)威的說(shuō)法。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出通知，自2011年8月31日起，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。

    婚姻法新解釋的出臺(tái)，對(duì)婚前、婚后夫妻房產(chǎn)的歸屬問(wèn)題進(jìn)行了更明確的界定。“婚前夫妻一方購(gòu)得的房產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)”，“婚后父母出資為兒子買(mǎi)的房子，兒媳婦沒(méi)份兒”，這些撲面而來(lái)的新說(shuō)法，打破了許多家庭平靜的小日子，隨后一些夫妻將婚前購(gòu)買(mǎi)的只寫(xiě)有一方名字的房產(chǎn)，加上另一方的名字，成為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。

    然而，不少人在辦理手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，“加名”并非在房產(chǎn)證上加上一個(gè)名字那么簡(jiǎn)單。南京、武漢等地傳出消息，房產(chǎn)由一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)變更為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，需要按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)份額繳納3%或4%的契稅。這意味著一套100萬(wàn)元的房子更名，需要繳納上萬(wàn)元的契稅，對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，確實(shí)是筆不小的負(fù)擔(dān)。而在北京、上海等地，則對(duì)婚前房產(chǎn)夫妻一方加名不征收契稅，只收百十來(lái)元的工本費(fèi)。

    財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希說(shuō)，房產(chǎn)“加名”，是婚姻法新解釋出來(lái)之后引發(fā)的一個(gè)新情況。按照以前的規(guī)定，在沒(méi)有特別約定的情況下，結(jié)婚后財(cái)產(chǎn)都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有相互之間轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，契稅上對(duì)此也沒(méi)有明確的規(guī)定。

    房地產(chǎn)契稅屬于地方稅，地方有權(quán)根據(jù)新情況來(lái)調(diào)整政策。根據(jù)婚姻法新解釋?zhuān)慨a(chǎn)證上加一個(gè)名字，相當(dāng)于50%的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，征收契稅也不能算錯(cuò)。然而，這種轉(zhuǎn)移發(fā)生在夫妻之間，并沒(méi)有真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)交易；況且是很多人買(mǎi)房在前、新解釋出臺(tái)在后，房產(chǎn)權(quán)屬上的這樣一個(gè)變動(dòng)，是他們根本無(wú)法預(yù)見(jiàn)到的。在這種情況下，一些家庭出現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)屬變更是可以理解的，但為此交那么多的稅，確實(shí)不合情理。

    劉尚希認(rèn)為，現(xiàn)在，兩部門(mén)出臺(tái)“加名”免征契稅的規(guī)定很及時(shí)，那些打算給房產(chǎn)“加名”的家庭可以松口氣了。規(guī)定充分考慮了大多數(shù)家庭的實(shí)際情況，避免了地方稅務(wù)部門(mén)各行其是，使征稅在具體執(zhí)行層面更加統(tǒng)一規(guī)范。

     買(mǎi)房子：“獨(dú)資”“合資”的“糾結(jié)”

    新生效的婚姻法司法解釋?zhuān)_實(shí)在很大程度上杜絕了一方以“分財(cái)產(chǎn)”為目的的結(jié)婚行為，但同時(shí)也引發(fā)了新的問(wèn)題，讓很多已經(jīng)步入或準(zhǔn)備步入婚姻殿堂的女性增加了不少“危機(jī)感”。

    已到談婚論嫁年齡的東北姑娘小王說(shuō)：“按照我們北方的風(fēng)俗，結(jié)婚時(shí)由男方負(fù)責(zé)出錢(qián)買(mǎi)房子，女方出錢(qián)買(mǎi)車(chē)子和裝修房子。按現(xiàn)在的規(guī)定，男方婚前買(mǎi)的房子不算夫妻共同財(cái)產(chǎn)，跟女方?jīng)]關(guān)系。將來(lái)萬(wàn)一離婚，女方買(mǎi)汽車(chē)的錢(qián)早貶沒(méi)了，而男方卻獨(dú)享房屋的大幅升值，那女方豈不是虧透了？”

    在北京一家外企工作的林女士，與小王有著同樣擔(dān)心。已經(jīng)結(jié)婚生子的林女士現(xiàn)在住的房子，是老公婚前交的首付，婚后由兩人共同還貸，房產(chǎn)證上是老公一個(gè)人的名字。“在大多數(shù)家庭中，女方的付出并不比男方少。房子作為家庭最大的一筆財(cái)產(chǎn)，男方在份額上占那么多，我覺(jué)得不合理。”林女士說(shuō)，為了心里踏實(shí)，她打算和老公溝通后把自己的名字加到房產(chǎn)證上去。

    相比之下，河北保定的王大媽則慶幸自己有先見(jiàn)之明。今年剛剛榮升“丈母娘”的她，前幾年女兒大學(xué)剛畢業(yè)，就拿出多年的積蓄為女兒買(mǎi)了一套兩居室。今年女兒結(jié)婚，男方家出錢(qián)買(mǎi)了一套大房子，將來(lái)有了孩子也夠住了。給女兒的這套房子可以租出去，補(bǔ)貼小兩口家用。萬(wàn)一將來(lái)婚姻發(fā)生變故，女兒也不至被凈身出戶(hù)沒(méi)著落。

    “我們結(jié)婚時(shí)很簡(jiǎn)單，每人每月的工資才50多元，兩個(gè)人的鋪蓋卷搬到一起就完事了。如今日子好過(guò)了，家庭財(cái)產(chǎn)多了，但彼此的算計(jì)考慮也多了。”王大媽感慨地說(shuō)。她認(rèn)為，現(xiàn)在看來(lái)，結(jié)婚時(shí)男方負(fù)責(zé)買(mǎi)房，女方負(fù)責(zé)裝修和家電家具的這種“分工”不合理，對(duì)女方的權(quán)益有不利影響。結(jié)婚買(mǎi)房子與其讓男方“獨(dú)資”，倒不如雙方“合資”更合適，男方的經(jīng)濟(jì)壓力也會(huì)大大減輕。

    限購(gòu)令：一套兩套的“糾結(jié)”

    對(duì)女性來(lái)說(shuō)，通過(guò)結(jié)婚獲得男方房產(chǎn)所有權(quán)的可能性變??；婚前自己沒(méi)付首付，即使婚后共同還款也得不到房子的所有權(quán)。在當(dāng)前離婚率居高不下的情況下，一個(gè)家庭只有一套房就顯得不夠“分”了。一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，婚姻法新解釋出臺(tái)后有七成的女性表示，要靠自己的能力買(mǎi)房子，并寫(xiě)上自己的名字才更可靠。

    “過(guò)去有種說(shuō)法，是丈母娘逼女婿買(mǎi)房結(jié)婚抬高了房?jī)r(jià)，現(xiàn)在丈母娘對(duì)房子銷(xiāo)售的影響也不可小覷。”北京一家樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員說(shuō)，這些日子女性看房者有所增加，其中一些是父母陪著女兒來(lái)看房的，希望能夠資助女兒再買(mǎi)一套房，既可用于投資，也對(duì)女兒今后多了一份保障。

    不過(guò)，在房地產(chǎn)調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)、越來(lái)越多的城市出臺(tái)“限購(gòu)令”的情況下，已經(jīng)有一套房產(chǎn)的家庭再購(gòu)置房產(chǎn)，就會(huì)遇到不少麻煩。因?yàn)?，雖然婚姻法的司法解釋把房子劃歸為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但從“限購(gòu)令”政策的角度，是按照家庭來(lái)計(jì)算擁有房產(chǎn)的套數(shù)的。 即使是夫妻一方婚前的個(gè)人房產(chǎn)，另一方若要再買(mǎi)房，也將按照第二套房的政策標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行。“按規(guī)定首套房的首付比例為30%，而二套房的首付比例高達(dá)60%，首付增加了一倍，貸款利息又沒(méi)有任何優(yōu)惠，確實(shí)讓人吃不消。”家住青島的劉女士很是犯愁。

    劉女士坦言，其實(shí)她的家庭很穩(wěn)定，孩子正在上中學(xué)，家里用錢(qián)的地方很多。再買(mǎi)一套房子經(jīng)濟(jì)壓力很大，還要?jiǎng)佑酶改傅酿B(yǎng)老錢(qián)，到底有多大必要自己也很懷疑。

    劉尚希認(rèn)為，隨著生活水平的提高和個(gè)人財(cái)產(chǎn)的增加，婚姻關(guān)系也面臨著新的考驗(yàn)。房產(chǎn)之所以給家庭帶來(lái)如此多的“糾結(jié)”，主要還是因?yàn)榉慨a(chǎn)在一般家庭中是最貴重的財(cái)產(chǎn)，加上近幾年房?jī)r(jià)上漲較快，房產(chǎn)升值相當(dāng)大，夫妻中擁有房產(chǎn)的一方更有財(cái)產(chǎn)優(yōu)勢(shì)。不過(guò)說(shuō)到底，婚姻還是要以感情為基礎(chǔ)，房產(chǎn)等家庭財(cái)產(chǎn)分配并不是最主要的。如果雙方把家庭變成了“股份制公司”，過(guò)于斤斤計(jì)較你占多少財(cái)產(chǎn)，我占多少股份，那就本末倒置了。

     ■應(yīng)該非常清晰地給社會(huì)公眾一個(gè)“定心丸”：以后所有社會(huì)成員的所謂第一套房或者家庭人均計(jì)算下來(lái)的一定標(biāo)準(zhǔn)之下的基本住房，是不被房地產(chǎn)稅覆蓋的。對(duì)二套住房能不能稅率從輕？我覺(jué)得也完全可以探討

    在中國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)稅改革，是完成經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型與現(xiàn)代化的必要制度建設(shè)，將產(chǎn)生四個(gè)方面值得肯定的直接效應(yīng):第一是增加直接稅的比重，從而降低我國(guó)中低收入者的“稅收痛苦指數(shù)”；第二是解決中國(guó)地方稅體系不成型的問(wèn)題，為地方政府提供支柱稅種；第三是促使已實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控政策體現(xiàn)其應(yīng)有的“治本”水準(zhǔn)；第四是優(yōu)化收入和財(cái)產(chǎn)的再分配機(jī)制，抑制收入差距擴(kuò)大。所以，首先要肯定這個(gè)大方向。

    在大方向之下，還需要討論改革的路徑。我認(rèn)為必須充分肯定上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)敢為天下先、打開(kāi)局面的重要意義和作用。前段有一些說(shuō)法，認(rèn)為兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)成效不足，一個(gè)說(shuō)法是稅收收入很少；另一個(gè)說(shuō)法是沒(méi)有看到房?jī)r(jià)急速下跌，“動(dòng)靜不大”。其實(shí)這些都是非常表面化的認(rèn)識(shí)。住房保有環(huán)節(jié)上的稅是按年征收的，在接近年底時(shí)才好判斷年度收入。其實(shí)這兩個(gè)地方都不會(huì)太看重第一年能收多少稅，而且對(duì)這個(gè)稅的成長(zhǎng)邏輯都心里有數(shù)，以后它的成長(zhǎng)性肯定沒(méi)有問(wèn)題。這個(gè)稅改最重要的任務(wù)，在上海、重慶這樣的大城市，一定意義上還不是籌集收入，而是要調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活，但未來(lái)的財(cái)源支柱屬性將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。

    還有一點(diǎn)，就是房?jī)r(jià)并不會(huì)因?yàn)榫植吭圏c(diǎn)應(yīng)聲而落。我認(rèn)為這樣一個(gè)稅制不可能改變中國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)化水平才40%多些、以后要一路走高到70％—80%才能相對(duì)穩(wěn)定的歷史過(guò)程中，中心區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)曲線(xiàn)。其實(shí)沒(méi)有力量能改變這個(gè)上揚(yáng)曲線(xiàn)的基本模樣。但有了這個(gè)稅以后，它會(huì)使曲線(xiàn)的斜率降低，發(fā)展的過(guò)程更平穩(wěn)，減少泡沫，不會(huì)頻繁大起大落而造成對(duì)社會(huì)生活的負(fù)面沖擊?，F(xiàn)在重慶和上海的高端不動(dòng)產(chǎn)，成交量都出現(xiàn)了明顯下降，價(jià)格趨穩(wěn)，這就是很明顯的正面效應(yīng)，是試點(diǎn)已體現(xiàn)的作用。重慶統(tǒng)計(jì)表明，前幾個(gè)月，高端住房成交量已下降了28%。在上海，管理部門(mén)多年想追求的一些不動(dòng)產(chǎn)配置方面的目標(biāo)，這次發(fā)現(xiàn)通過(guò)稅制的具體設(shè)計(jì)，很好地取得了實(shí)際調(diào)節(jié)效果：比如上海多年苦惱的問(wèn)題就是大家都愿意在城市中心區(qū)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，而這次上海房產(chǎn)稅方案里有一個(gè)很小的杠桿——中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，就差這么一點(diǎn)兒，便使現(xiàn)在的成交大量地被引流到周邊區(qū)域。

    往前看，改革路徑方面還應(yīng)考慮解決這個(gè)問(wèn)題的艱巨性，在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，推動(dòng)試點(diǎn)地區(qū)方案優(yōu)化，并討論怎樣擴(kuò)大試點(diǎn)的覆蓋面。在“十二五”期間，最好能看到在中國(guó)的主要一線(xiàn)城市先后在這方面跟進(jìn)，當(dāng)然時(shí)間表還是次要的，關(guān)鍵是先認(rèn)清改革的邏輯，增加共識(shí)。

    改革要領(lǐng)的掌握應(yīng)非常審慎。為化解阻力、淡化抵觸情緒，我認(rèn)為，首先管理部門(mén)應(yīng)該更開(kāi)明，適當(dāng)披露已搞了多年的物業(yè)稅模擬試點(diǎn)“空轉(zhuǎn)”的相關(guān)信息，讓公眾了解大體情況后，很多的反對(duì)意見(jiàn)會(huì)不攻自破。其次，盡可能把政府關(guān)于未來(lái)改革的一些基本考慮做必要的信息披露。我認(rèn)為應(yīng)該非常清晰地給社會(huì)公眾一個(gè)“定心丸”：以后所有社會(huì)成員的所謂第一套房或者家庭人均計(jì)算下來(lái)的一定標(biāo)準(zhǔn)之下的基本住房，是不被房地產(chǎn)稅覆蓋的。對(duì)二套住房能不能稅率從輕？我覺(jué)得也完全可以探討。對(duì)高端征稅，也不會(huì)硬要“傷筋動(dòng)骨”，應(yīng)該完全符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅制的“支付能力”原則來(lái)抽肥補(bǔ)瘦?？傊?，從方向、路徑到要領(lǐng)，我們應(yīng)該共同努力尋求制度優(yōu)化的一些基本共識(shí)。