“金九銀十”將失約樓市拐點(diǎn)尚未確立

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份北京樓市二手房住宅簽約套數(shù)為8158套，新建商品房住宅簽約套數(shù)為5506套，合計(jì)簽約13664套，環(huán)比下降22.9%，同比降幅達(dá)29.6%，比2009年同期下降64%?！?nbsp;

　　8月樓市成交量創(chuàng)下了近3年以來的新低，這意味著，在樓市傳統(tǒng)旺季到來之時(shí)，今年樓市將迎來一個(gè)最不真實(shí)的“金九銀十”。一方面，在成交清淡和信貸收緊的情況下，資金鏈條繃緊的開發(fā)商，將不得不選擇降價(jià)沖量的營銷方式，而9月、10月作為剛性需求凸顯的季節(jié)，是沖量的好時(shí)候，這也就意味著，“金九銀十”有可能出現(xiàn)量漲價(jià)跌的局面。另一方面，由于樓市調(diào)控的力度不僅沒有減弱，相反，呈現(xiàn)出了長期化和擴(kuò)大化的特點(diǎn)，因此，消費(fèi)者的觀望情緒只會(huì)有增無減。在這種情況下，即使開發(fā)商有心降價(jià)沖量，量也未必上得去。追漲殺跌，是一貫的市場(chǎng)心理。正是因?yàn)檫@些原因，一些開發(fā)商甚至已無心利用“金九銀十”沖量，轉(zhuǎn)而投資商業(yè)地產(chǎn)——另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)也開始積聚的領(lǐng)域?！?/p>

　　這些跡象表明，今年“金九銀十”注定會(huì)失約，這沒有懸念。有懸念的是，一個(gè)成色不足的“金九銀十”，能否看作樓市拐點(diǎn)將至的先兆，甚至是開始?！?/p>

　　從市場(chǎng)角度看，成交量暴跌，一線城市的一、二手住房價(jià)格倒掛趨勢(shì)出現(xiàn)，這些信號(hào)與金融危機(jī)發(fā)作時(shí)極其相似。此外，截至8月31日，124家房地產(chǎn)上市公司存貨10281.9億元，同比增長39%；總負(fù)債11681.3億元，同比也增長了39%。一切都似乎在表明，樓市供需關(guān)系確實(shí)將發(fā)生變化。從政策角度看，溫家寶總理在新近在《求是》雜志上發(fā)表的《關(guān)于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作》中，用較大篇幅闡述了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果的意義和決心，強(qiáng)調(diào)“調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。明確的政策闡述，表明樓市調(diào)控的進(jìn)程不會(huì)停止?！?/p>

　　盡管趨勢(shì)十分明顯，但是仍然不能代表樓市拐點(diǎn)即將確立。中國指數(shù)研究院發(fā)布“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，7月份全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格同比仍在上漲，北京、上海等十大城市漲幅雖然持續(xù)縮小，但絕對(duì)價(jià)格仍在高位。此外，盡管融資渠道被近乎完全堵上，但大開發(fā)商仍然錢糧充足。這特別表現(xiàn)在，盡管在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市，土地流拍大幅增加，但在二、三線城市，開發(fā)商仍在拿地。事實(shí)上，到8月底，124家房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流有2119.8億元，同比還增長了12%。這表明，其抗打擊能力仍很強(qiáng)大。溫家寶總理在文章中表示：“買賣雙方仍處于觀望和博弈階段，市場(chǎng)陷入僵持和膠著狀態(tài)”，這代表了政府對(duì)現(xiàn)階段樓市作出的判斷，這一判斷也表明，樓市拐點(diǎn)尚未到來?！?/p>

　　更重要的是，要看到現(xiàn)在樓市的成交清淡與金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)樓市的下滑，完全是市場(chǎng)的選擇。也就是說，在現(xiàn)金為王的時(shí)代，買賣雙方自動(dòng)達(dá)成了一致：買的一方縮減投資，賣的一方放緩擴(kuò)張，共同迎接不可知的未來。如今樓市的清淡，并非是市場(chǎng)意志的結(jié)果，而是出自政府意志。是政府在更宏觀層面的判斷下以強(qiáng)硬的調(diào)控措施，造成了樓市的變化。這意味著樓市拐點(diǎn)即使到來，也不易確立。一旦經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)生變化，或政策面有所放松，反彈就會(huì)立至?！?/p>

　　因此，“金九銀十”失約，不是樓市拐點(diǎn)指標(biāo)，而是樓市僵持的指標(biāo)。僵局之中，隨政策起舞，應(yīng)該是最明智的選擇。