陶冬：一線城市房價(jià)離譜 中國房價(jià)遲早將會(huì)大跌

經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬(資料圖)

    筆者一位朋友，在佛羅里達(dá)州買下一幅土地(永久產(chǎn)權(quán))，正在建筑四幢小型住宅樓，預(yù)計(jì)租金回報(bào)7-9%。這塊土地的買入價(jià)為15萬美元，15萬美元在上海只能買到住宅內(nèi)的一間廁所，在海南也不過能買到兩間廁所。

    不知不覺間，中國房價(jià)與世界標(biāo)的之間的距離，越拉越大，不僅一線城市房價(jià)離譜，瘋狂的海南房價(jià)離譜，連二線城市的房價(jià)比起海外二線城市也開始顯得離譜。

    國務(wù)院7月12日的公告，不僅維持了房地產(chǎn)新政的基調(diào)，而且將對非居民的限購延伸向二線城市。盡管經(jīng)濟(jì)遭遇一些增長波折，打房決心不動(dòng)搖，為今后12個(gè)月的房地產(chǎn)政策定下了基調(diào)。通過政策調(diào)控，抑制炒作，換取時(shí)間，早日推出政策性住房。

    在"看誰先眨眼"的博弈中，開發(fā)商先輸一局。2009年下半年買地所建成的新樓相繼進(jìn)入市場，新盤供應(yīng)壓力極大，銷售卻不見景氣，高杠桿的公司開始感受到資金鏈的壓力，不少小開發(fā)商的現(xiàn)金流似乎在逐步陷入絕境。

    進(jìn)入"金九銀十"的銷售旺季，面對持續(xù)的政策打壓和買房人的觀望，筆者認(rèn)為新樓盤的售價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)的可能性頗大。住房銷售數(shù)量估計(jì)會(huì)因此出現(xiàn)反彈，不過反彈力度未必很強(qiáng)，對解決部分開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力效果也未必很大。開發(fā)商在與政府、買房人的三角關(guān)系中，可能仍處于弱方。

    不過，就整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的借貸杠桿來看，目前的水平明顯低過2008年周期時(shí)的水平，住宅庫存大約相當(dāng)于13個(gè)月的銷售量，好過2008年19個(gè)月的水平。二三線城市在上半年銷售還算理想，大開發(fā)商也在海外通過發(fā)債、增發(fā)集到一筆資金。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有到大舉砍價(jià)出貨的地步，今后一段時(shí)間，行業(yè)整合比降價(jià)更可能體現(xiàn)房市的調(diào)整。

    有人指出，也許一線城市有泡沫，二三線城市仍值得投資。中國幅員遼闊，每個(gè)城市都有自己的基本面，需要做個(gè)體的分析。不過筆者認(rèn)為，二線城市的房價(jià)也已經(jīng)不便宜了。那些城市的房價(jià)雖仍低過一線城市，但是當(dāng)?shù)氐氖杖胨揭泊蠓瓦^一線城市，"便宜"只是在一線城市熱錢眼里的一個(gè)相對概念。而且，相當(dāng)一部分二線城市的住宅庫存急劇增加，太原、天津等城市哪怕開發(fā)商不再建任何新樓，現(xiàn)有的庫存也需要8-9年才能完全消化。另外還有部分城市以政府遷址為由另起新城，那里的房屋空置情況更令人嘆為觀止。

    這樣是否意味著中國的房價(jià)面臨大跌的風(fēng)險(xiǎn)？筆者相信，中國的房價(jià)遲早會(huì)有一次較大的調(diào)整，不過調(diào)整未必已近在眼前。上海的房價(jià)水平接近東京，而上海人的收入水平僅有東京人收入的1/5。如果海南島的臨海住房全部以現(xiàn)在的價(jià)錢賣出，足以買下金融中心曼哈頓。這些都是亂象，是筆者認(rèn)為房價(jià)遲早會(huì)跌的理由。

    目前中國房價(jià)高企的根本原因，是流動(dòng)性性過剩、利率過低。負(fù)利率下銀行儲(chǔ)蓄搬家，住房成了普通百姓的儲(chǔ)蓄手段。通脹預(yù)期升溫，人們購房保值也無可厚非。如此的貨幣環(huán)境，恰恰是政府房地產(chǎn)新政推行得很艱難的原因。

    然而，貨幣環(huán)境正?；?，是一個(gè)漫長的過程。間中針對經(jīng)濟(jì)中的一些突出矛盾，政策上會(huì)有技術(shù)性調(diào)整，甚至政府對部分領(lǐng)域?qū)嵤┒ㄏ驅(qū)捤?，但是筆者相信，政策總體上逐步收縮乃大趨勢，3-5年后利率回到雷曼兄弟倒閉前水平(甚至更高)、流動(dòng)性回落到與實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要相適應(yīng)但足以抑制資產(chǎn)泡沫的水平乃大趨勢。這幾年的貨幣環(huán)境屬非常態(tài)，那么"正常化"只是一個(gè)時(shí)間的問題，過程的問題。

    同時(shí)，中國出口業(yè)的萎縮，估計(jì)會(huì)加速，經(jīng)常項(xiàng)目順差會(huì)進(jìn)一步減少。這是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的必然產(chǎn)物，也是全球貿(mào)易再平衡的基石之一。出現(xiàn)這種進(jìn)展的一個(gè)后果，就是外匯占款逐步下降，順差所帶來的流動(dòng)性(占2010年新增M2的26%)隨之消失。

    在投機(jī)炒作上，如今在中國好像"不差錢"，手頭擁有幾十套房子的人自然不愿意放售。不過幾年后，當(dāng)貨幣環(huán)境正常化之后，當(dāng)銀根正?；螅?dāng)溫州商人、山西煤老板的資金鏈比目前緊出許多、資金成本高出一截后，且看他們賣不賣樓。

    筆者將中國房市的調(diào)整，看成一個(gè)中期過程，看成貨幣政策恢復(fù)正?；难苌Y(jié)果。房市具有強(qiáng)烈的周期性特征，受貨幣政策周期的嚴(yán)重影響。逆市炒房，比逆市炒股票要難得多。中國緩慢的貨幣政策正常化，在某種程度上是一個(gè)溫水煮青蛙的過程。中國房地產(chǎn)市場其實(shí)與其他國家沒有太大的不同，除了資金環(huán)境相對封閉外，最大的不同是負(fù)利率現(xiàn)象逼迫銀行儲(chǔ)蓄搬家，貨幣政策已連續(xù)擴(kuò)張了8年，2011年僅是收縮的開始。