十大城市商品房?jī)r(jià)格“扛”不住 樓市會(huì)否降溫

    剛剛過(guò)去的8月，上海樓市經(jīng)歷了近6年來(lái)同期最慘淡的交易行情。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月上海商品住宅成交面積為57.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑25%，同比下滑18%，創(chuàng)下了2005年以來(lái)8月份上海商品住宅市場(chǎng)成交量的新低。

　　另?yè)?jù)“百城價(jià)格指數(shù)”，8月份包括上海、北京、廣州等在內(nèi)的十大城市平均價(jià)格15773元/平方米，與7月份相比略有下降，降幅為0.41%，為去年9月以來(lái)首次下降。

　　由此可見，今年以來(lái)不斷出臺(tái)的調(diào)控政策正在顯效。那么，未來(lái)幾月樓市是否會(huì)繼續(xù)降溫？

　　限購(gòu)令對(duì)樓市影響較大

　　“今年8月份，上海樓市成交量出現(xiàn)大幅回落，這是早可以預(yù)見的。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，7月份國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。不少購(gòu)房者寄望限購(gòu)令升級(jí)后，大型開發(fā)企業(yè)因資金鏈?zhǔn)站o而加速對(duì)一線城市房?jī)r(jià)調(diào)整的步伐，轉(zhuǎn)而再次陷入觀望。而上海對(duì)補(bǔ)稅單做法的不予認(rèn)可，也加重了外地客戶的觀望情緒，導(dǎo)致成交量萎縮。

　　從全國(guó)范圍來(lái)看，本輪宏觀調(diào)控政策中的限購(gòu)政策，對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了較為明顯的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年8月份，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8880元/平方米，與7月份基本持平，其中56個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，44個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　上海、北京、廣州等十大城市的平均價(jià)格出現(xiàn)去年9月份以來(lái)的首次下降，也與今年這些城市先后出臺(tái)限購(gòu)政策有關(guān)。具體來(lái)看，價(jià)格上漲的城市比上月減少3個(gè)；而重慶（主城區(qū)）、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比下降，城市數(shù)比上月增加3個(gè)，除重慶（主城區(qū)）下降1.12%外，其余6個(gè)城市降幅均在0.5%以內(nèi)。

　　多數(shù)開發(fā)商并未降價(jià)

　　盡管樓市成交量出現(xiàn)下跌，成交均價(jià)也有下降跡象，但業(yè)內(nèi)人士分析，目前樓市均價(jià)的下降，還是與成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，具體樓盤的價(jià)格下跌還不明顯。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，受到“滬四條”堵漏效應(yīng)的影響，今年8月份上海樓市單價(jià)3萬(wàn)至5萬(wàn)元的中端樓盤成交面積下跌嚴(yán)重，跌幅達(dá)到了43.4%。不過(guò)在終端市場(chǎng)受創(chuàng)嚴(yán)重的情況下，全市商品住宅的均價(jià)只下跌了1.1%，依然處于接近2.2萬(wàn)元/平方米的高位。這也從側(cè)面反映了大多數(shù)開發(fā)商并沒有真正下調(diào)房?jī)r(jià)。

　　雖說(shuō)二手房交易同樣冷清，但當(dāng)前的價(jià)格松動(dòng)仍未到達(dá)購(gòu)房者的主流預(yù)期。據(jù)上海中原地產(chǎn)介紹，近期改善型二手房買家聚集在次中心區(qū)域，如閔行莘莊板塊，該板塊內(nèi)投資性房東已經(jīng)售出離場(chǎng)，目前房源在售的房東多數(shù)也是為了置換。莘莊南廣場(chǎng)的房源均為2005年至2008年竣工的商品住宅，房源品質(zhì)及價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，因此其議價(jià)空間最高只有約5%。由于新房?jī)r(jià)格低開，而二手房東咬住價(jià)格不放，部分區(qū)域還出現(xiàn)了“一二手房?jī)r(jià)倒掛”現(xiàn)象。

　　“金九銀十”前景堪憂

　　眼看傳統(tǒng)的“金九銀十”季即將到來(lái)，最近，開發(fā)商們紛紛備貨，以期在傳統(tǒng)的銷售旺季內(nèi)取得銷售佳績(jī)。但種種跡象顯示，今年的“金九銀十”前景堪憂。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，既取決于行業(yè)政策，又受外部貨幣供應(yīng)的影響”。業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)階段我國(guó)樓市正處在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控期，且短期內(nèi)政策將延續(xù)從緊態(tài)勢(shì)，與此同時(shí)，當(dāng)前貨幣供應(yīng)量持續(xù)減少、存款準(zhǔn)備金率處在歷史峰值、基準(zhǔn)利率處在加息周期等，也將作用于樓市。因此，他認(rèn)為未來(lái)幾個(gè)月樓市將繼續(xù)降溫。

　　在這樣的市場(chǎng)背景下，越來(lái)越多的市場(chǎng)人士和購(gòu)房者認(rèn)為，開發(fā)商唯有通過(guò)實(shí)實(shí)在在的價(jià)格松動(dòng)，才能撬動(dòng)銷售，否則“金九銀十”難以出現(xiàn)。一份對(duì)全國(guó)46個(gè)城市的購(gòu)房者調(diào)查結(jié)果顯示，有超過(guò)半數(shù)的購(gòu)房者認(rèn)為今年的“金九銀十”不會(huì)如期而至，而認(rèn)為“金九銀十”仍會(huì)是銷售旺季的購(gòu)房者占比不足四分之一。

　　房企掀起并購(gòu)熱潮

　　正當(dāng)開發(fā)商和購(gòu)房者不斷博弈之時(shí)，有一組數(shù)據(jù)似乎表明，已有一些開發(fā)商已經(jīng) “屏不住”，轉(zhuǎn)而通過(guò)并購(gòu)整合的方式尋求出路。

　　“今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例達(dá)57起，同比增加27起，居各大行業(yè)之首。”在宏觀調(diào)控政策趨于嚴(yán)厲，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的雙重背景下，并購(gòu)整合已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)突破融資困境、拓展市場(chǎng)份額的一條便捷通道。

　　據(jù)介紹，今年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例持續(xù)高速增長(zhǎng)，呈現(xiàn)并購(gòu)案例數(shù)和并購(gòu)金額 “雙高”的特點(diǎn)。目前，房企并購(gòu)數(shù)量仍在持續(xù)增加，大型房企不斷吞并整合中小型房企，而非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)紛紛退出房地產(chǎn)業(yè)也加速了房企并購(gòu)整合潮的推進(jìn)。這或許預(yù)示著，經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入重新洗牌階段。