承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
在房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)機(jī),中央再度表態(tài)堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松,確保房地產(chǎn)調(diào)控見到實(shí)效。
9月1日,國務(wù)院總理溫家寶在《求是》雜志發(fā)表署名文章指出,目前是房產(chǎn)地產(chǎn)政策調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期,在確保整體調(diào)控措施不動(dòng)搖的同時(shí),還要有針對性地抑制二、三線城市房價(jià)過快上漲,促進(jìn)房價(jià)合理回歸。
一位接近住建部的專家指出,限購政策不放松的情況下,北上廣深等一線城市房屋庫存量已經(jīng)足夠銷售1年,加上開發(fā)商要在9-10月份加大推貨力度,9月份或成房價(jià)實(shí)質(zhì)性拐點(diǎn)形成時(shí)機(jī)。
庫存陡增
上述專家指出,本輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)限購政策的直接原因是主要城市房屋庫存量跌破警戒線,如果不實(shí)行限購,會(huì)在嚴(yán)重供需不平衡的情況下,造成房價(jià)瘋漲的結(jié)果。
北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥指出,一般城市建設(shè)管理部門將房屋庫存量夠10個(gè)月的銷售量作為安全警戒線,而北京等城市在實(shí)行限購政策之前,庫存量跌破了8萬套。
實(shí)行最嚴(yán)厲的限購的政策將近1年,北京的房屋庫存量已經(jīng)超過11萬套,以目前的月均銷售1.3萬套的速度計(jì)算,基本可供銷售1年。這也就意味著,政府手中有足夠的房源應(yīng)付購房需求,房屋供求關(guān)系將逆轉(zhuǎn)。
對于開發(fā)商來說,如果一個(gè)城市房屋庫存量越高,意味著項(xiàng)目銷售壓力越大,而對于政府來說,庫存越高,房價(jià)下行壓力越大,調(diào)控房價(jià)的壓力越小。
記者了解到,上海一、二手房的庫存量超過2600萬平方米,約合22.1萬套。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示,按這樣的庫存量來說,上海需要在一年左右才能消耗完這個(gè)庫存量。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示,7月份的時(shí)候,各個(gè)城市的樓市已經(jīng)在擠出泡沫,往年的“金九銀十”恐難再出現(xiàn)。
首創(chuàng)置業(yè)一位負(fù)責(zé)人在“首創(chuàng)·芭蕾雨”項(xiàng)目置業(yè)講堂活動(dòng)上介紹,由于區(qū)域房價(jià)下行壓力比較大,該項(xiàng)目均價(jià)進(jìn)行了下調(diào)10%左右,并且對于一次性付款給予高達(dá)9.2折左右的折扣。
而據(jù)搜房網(wǎng)對1000多名購房者發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示, “金九銀十”置業(yè)興趣不高,近七成購房者認(rèn)為“金九銀十”勢必爽約,下半年樓市將持續(xù)低迷。
北京鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,2011年以來,北京新入市郊區(qū)項(xiàng)目簽約率僅為41%,比城區(qū)項(xiàng)目低17個(gè)百分點(diǎn)。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,目前北京城區(qū)項(xiàng)目簽約率高于郊區(qū),郊區(qū)商品房庫存量攀高的趨勢今后會(huì)愈加明顯。
據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),北京市下半年的潛在商品房供應(yīng)量為900萬-1000萬平方米左右,明年上半年潛在的供應(yīng)量仍將超過1000萬平方米,以此推算,未來一年市場商品房的供應(yīng)量很可能超過2000萬平方米,住宅總套數(shù)有可能突破15萬套。
據(jù)易居研究院7月27日發(fā)布的報(bào)告顯示,截至2011年6月底,北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)2331萬平方米,相比去年同期增長18.2%。杭州、武漢、長沙、鄭州4個(gè)二線城市新建商品住宅庫存總量為1127萬平方米,同比增長22.2%。
9月或成拐點(diǎn)
“我們還是準(zhǔn)備沖一下金九銀十,”北京一家房地產(chǎn)開發(fā)商對記者坦言,今年上半年一直保持保守策略,但是眼看今年將過,公司銷售業(yè)績太差,必須押注“金九銀十”。
保利地產(chǎn)(600048,股吧)一位負(fù)責(zé)人對記者說,保利地產(chǎn)判斷今年第四季度為房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)期,政策會(huì)進(jìn)一步從嚴(yán),保利地產(chǎn)采取保守穩(wěn)健策略,目前公司賬面貨幣資金余額176億元,應(yīng)付土地價(jià)款余額僅79億元。
合生創(chuàng)展地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人對記者表示,合生上半年完成營業(yè)總額48.33億港元,同比上漲3.55%,其中92%來自于物業(yè)銷售收入;實(shí)現(xiàn)凈利10.2億港元,同比下降33%,則今年上半年核心利潤將同比大漲81%。
但是,出于下半年銷售壓力的考慮,合生準(zhǔn)備下半年采取推出更多核心城市周邊項(xiàng)目、中小戶型項(xiàng)目和降價(jià)結(jié)合的策略,來保證銷售回款。
截至8月24日,A股市場共有70家房企披露了2011年中報(bào),這70家房企總存貨從2010年中期的4457億元上漲至2011年中期的6168億元,增長幅度達(dá)到38.4%。
記者了解到,大部分開發(fā)商對于第四季度行情并不看好,但是由于調(diào)控的壓力,多數(shù)上市房地產(chǎn)公司僅完成了年度銷售額的3-4成任務(wù),迫于壓力,必須選擇“金九銀十”進(jìn)行銷售沖刺。
而對于購房者來說,一部分購房者適應(yīng)了限購政策,開始采取購房動(dòng)作,另一部分觀望的購房者也在通脹的壓力下,選擇出手買房。
“總體來說,新增購房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上新增房屋供應(yīng)量。”中房協(xié)一位負(fù)責(zé)人對記者說,他判斷第四季度房價(jià)將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降,9月份將是房價(jià)拐點(diǎn)。
實(shí)際上,很多開發(fā)商已經(jīng)不再將住宅降價(jià)促銷作為回款主要工具,而是采取進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的方式來回籠現(xiàn)金流,商業(yè)地產(chǎn)由此十分火熱,甚至吸引了更多房地產(chǎn)行業(yè)以外的企業(yè)進(jìn)入。例如,準(zhǔn)備于明年上市的餐飲業(yè)巨頭吳地人家準(zhǔn)備進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),在餐飲業(yè)的支持下,做寫字樓和商業(yè)的持有開發(fā)。
中房協(xié)副會(huì)長朱中一在搜狐商業(yè)地產(chǎn)舉辦的2011中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上指出,房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨融資難的問題,但是不能因此盲從地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),更不該將商業(yè)地產(chǎn)炒得虛熱,引起更大的調(diào)控壓力。