樓市買(mǎi)房送面積成絕響 開(kāi)發(fā)商花樣百變尋新招

    [ 禁止“偷面積”很有可能會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)起到一個(gè)“凈化”的作用，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在營(yíng)銷(xiāo)和產(chǎn)品的提升上還是有很大空間的 ]　

    “這下可真的玩不出什么‘花樣’來(lái)了。”這是上海的建筑面積“禁偷令”發(fā)布后，嘉定一樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商代表向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)的話(huà)。

    “買(mǎi)房送面積”——這個(gè)以往在地產(chǎn)銷(xiāo)售人員那里“最拿得出手”的“誘人餡餅”，已然成為“最后的晚餐”。

    近日，上海市建設(shè)規(guī)劃管理工作會(huì)議正式印發(fā)《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》，進(jìn)一步規(guī)范了建筑面積的計(jì)算。至此，過(guò)去受到消費(fèi)者歡迎的“超大陽(yáng)臺(tái)”、“超大飄窗”、贈(zèng)送“地下室”、“買(mǎi)一層送一層”等非常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)手段將被嚴(yán)格禁止。

“送面積”房源未遭哄搶

    最近幾年，開(kāi)發(fā)商利用露臺(tái)不計(jì)入建筑面積、不封閉的陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半面積等相關(guān)法規(guī)“漏洞”，在戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)增加了不計(jì)入建筑面積和容積率的露臺(tái)、飄窗，以此增加賣(mài)點(diǎn)。這些“偷”來(lái)的面積，還被包裝成一個(gè)非常樸實(shí)且誘人的賣(mài)點(diǎn)——“買(mǎi)房送面積”。

    “買(mǎi)房送面積”曾是郊區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商最常用也最有效的營(yíng)銷(xiāo)手段之一，在樓市調(diào)控的背景下，上海多個(gè)“買(mǎi)房送面積”的項(xiàng)目，銷(xiāo)售普遍火爆。更有開(kāi)發(fā)商根據(jù)面積贈(zèng)送的大小相應(yīng)提高房源售價(jià)。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商如此解釋這一行為：“通過(guò)鉆法律法規(guī)上的漏洞，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者各占一點(diǎn)便宜。”

    新規(guī)的出臺(tái)，使市場(chǎng)中精于套內(nèi)面積“魔術(shù)”的開(kāi)發(fā)商難以再“施展身手”。

    最新規(guī)定要求，10月1日以后，陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)進(jìn)深不超過(guò)1.8米(含)，且其水平投影面積小于或等于8平方米的，可以按1/2面積計(jì)入容積率，否則，必須按全面積計(jì)入容積率；而飄窗臺(tái)面與室內(nèi)地面的高差，不應(yīng)小于0.5米，飄窗高度應(yīng)不超過(guò)2.2米，否則，應(yīng)按挑出外墻部分的投影面積計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率。有關(guān)地下室，也必須符合一定條件，其建筑面積才能不計(jì)入容積率。

    上海同策房產(chǎn)咨詢(xún)有限公司一位分析師指出，未來(lái)一線城市的新房住宅市場(chǎng)中，帶有入戶(hù)花園、大陽(yáng)臺(tái)、大飄窗、挑高空間等特點(diǎn)的緊湊型住宅將逐漸消失。因此預(yù)計(jì)短期市面上還有一些已經(jīng)獲得規(guī)劃許可的“送面積”項(xiàng)目，將因?yàn)楫a(chǎn)品逐漸稀缺而獲得差異化溢價(jià)。

    但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于“禁偷令”剛剛出臺(tái)，市場(chǎng)中尚未出現(xiàn)明顯反應(yīng)。

    昨日，記者致電幾家“大幅送面積”的樓盤(pán)售樓處，售樓人員均表示近期銷(xiāo)售情況確實(shí)不錯(cuò)，但成交量也并沒(méi)有出現(xiàn)“井噴”的狀況。“也有一些政策出臺(tái)后專(zhuān)門(mén)跑過(guò)來(lái)看房子的顧客，但也只是少數(shù)。”一位售樓人員如是說(shuō)。

    上海寶山一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商代表亦在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“禁偷令”出臺(tái)后，該公司旗下有“送面積”的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好，但尚未出現(xiàn)特別明顯的增長(zhǎng)。

開(kāi)發(fā)商緊急醞釀新招

    不過(guò)，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前業(yè)內(nèi)不少人士對(duì)“禁偷令”的實(shí)施效果持保留態(tài)度。

    其實(shí)，早在今年5月，“偷面積”將被禁止的消息就在市場(chǎng)中不脛而走。但隨著具體規(guī)定的出臺(tái)，早就獲悉此消息的開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，至今尚不能全面了解“禁偷令”的執(zhí)行細(xì)節(jié)。

    “之前得到的消息還不是很確切，現(xiàn)在規(guī)定雖然正式出臺(tái)了，但具體的一些實(shí)施以及監(jiān)管細(xì)則我們也不太清楚。”上述寶山項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商代表坦言，“至于是不是以往偷面積的項(xiàng)目就既往不咎了？說(shuō)實(shí)話(huà)，也還沒(méi)有很明確的說(shuō)法。”

    中房信分析師薛建雄亦認(rèn)為，政策對(duì)市場(chǎng)的影響還存在諸多不確定性因素，要看具體的執(zhí)行情況。另有業(yè)內(nèi)人士指出：“政策剛出臺(tái)可能執(zhí)行很?chē)?yán)格，但是如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，很有可能政策會(huì)有松動(dòng)。”

    不過(guò)，無(wú)論如何，對(duì)于已正式出臺(tái)的文件，開(kāi)發(fā)商們均不敢怠慢。據(jù)記者了解，已有不少開(kāi)發(fā)商著手醞釀可以代替“送面積”的新招。

    “今后如果這招不靈了，我們會(huì)考慮其他的一些營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)補(bǔ)償購(gòu)房者。”上述嘉定樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商代表如是說(shuō)。

    “購(gòu)房者可能會(huì)獲得一些新的營(yíng)銷(xiāo)手法補(bǔ)償，例如送物業(yè)費(fèi)、送車(chē)位，送房產(chǎn)稅等等。”上述同策房產(chǎn)分析師同時(shí)指出，“隨著這個(gè)政策在全國(guó)大部分城市鋪開(kāi)，未來(lái)小戶(hù)型營(yíng)銷(xiāo)或?qū)⑥D(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)與項(xiàng)目配套競(jìng)爭(zhēng)，而中大戶(hù)型營(yíng)銷(xiāo)將更注重產(chǎn)品的裝潢和綠色節(jié)能。”

    薛建雄亦表示，禁止“偷面積”很有可能會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)起到一個(gè)“凈化”的作用，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在營(yíng)銷(xiāo)和產(chǎn)品的提升上還是有很大空間的，比如，外立面可以做得更精致，房型可以做得更緊湊等等。