傳統(tǒng)房企走向多元化 開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是市場(chǎng)導(dǎo)向？

      每個(gè)行業(yè)發(fā)展從稚嫩走向成熟都要經(jīng)歷著改變，樓市亦是如此。福州樓市從最初的由包工頭轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商，到后來(lái)的小開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸淡出樓市，寡頭現(xiàn)象初顯，再到如今大型企業(yè)從單純的住宅開(kāi)發(fā)到介入商業(yè)地產(chǎn)、保障房，甚至是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。近期，泰禾集團(tuán)在五四北開(kāi)發(fā)的泰禾城市廣場(chǎng)正式亮相，中庚集團(tuán)今年也將潛心打造位于海峽國(guó)際會(huì)展中心旁的五星級(jí)酒店——中庚大酒店，房企走向多元化，更貼近了城市運(yùn)營(yíng)商的角色，這種轉(zhuǎn)變是市場(chǎng)驅(qū)使還是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)求變呢？

　　現(xiàn)象 傳統(tǒng)房企走向多元化

　　今日，泰禾城市廣場(chǎng)以八聯(lián)版面的大氣勢(shì)見(jiàn)端本報(bào)，宣告泰禾集團(tuán)開(kāi)發(fā)的首個(gè)城市綜合體正式亮相，也意味著泰禾集團(tuán)已全面介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　據(jù)悉，泰禾城市廣場(chǎng)是一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、美食、商務(wù)、辦公于一體的大型國(guó)際型城市綜合體，沃爾瑪、中影國(guó)際影城等諸多國(guó)際品牌商家都表示了強(qiáng)烈的入駐意向。泰禾城市廣場(chǎng)的來(lái)臨，無(wú)疑將填補(bǔ)擁有80萬(wàn)居住人口的福州北城大型商場(chǎng)缺失的空白，同時(shí)將拉升整個(gè)鼓樓，乃至整個(gè)大福州的商業(yè)品質(zhì)。

　　2010年9月27日，福州海峽國(guó)際會(huì)展中心東北側(cè)，福州市倉(cāng)山區(qū)“五大戰(zhàn)役”重點(diǎn)項(xiàng)目“中庚大酒店”奠基典禮隆重舉行。中庚集團(tuán)步入快步發(fā)展期，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和全國(guó)性業(yè)務(wù)布局，一個(gè)融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和酒店服務(wù)業(yè)并舉的全新運(yùn)營(yíng)服務(wù)商逐步成型。

　　中庚大酒店作為海峽國(guó)際會(huì)展中心的重要配套酒店，將樹(shù)立福州高端酒店服務(wù)產(chǎn)業(yè)的新標(biāo)準(zhǔn)，并將進(jìn)一步提升海西會(huì)展業(yè)的功能和水準(zhǔn)，為福州經(jīng)貿(mào)交流發(fā)展添磚加瓦，并為福州建設(shè)東部新城、宜居福州形象的提升起到積極的推動(dòng)作用。

　　中庚、泰禾作為傳統(tǒng)房企的杰出代表紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而接下來(lái)又將有陽(yáng)光城集團(tuán)開(kāi)發(fā)鰲峰洲一商服用地，房企走向多元化成為了未來(lái)的發(fā)展方向。

　　分析 住宅市場(chǎng)受嚴(yán)控，政策驅(qū)使？供需關(guān)系決定，市場(chǎng)導(dǎo)向？

　　住宅市場(chǎng)受嚴(yán)控，政策驅(qū)使？

　　在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一提出了中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向不會(huì)動(dòng)搖，并將有可能成為常態(tài)，讓開(kāi)發(fā)商做好長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。

　　從限貸、限外到限購(gòu)，調(diào)控政策一個(gè)嚴(yán)過(guò)一個(gè)，市場(chǎng)確實(shí)受到了比較大的沖擊，群升置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)郝先俊表示，限購(gòu)讓有錢(qián)人無(wú)法買房，剛需族成為購(gòu)房主力，而剛需族對(duì)如今的房?jī)r(jià)顯然感覺(jué)壓力不小，加上目前銀行貸款門(mén)檻高，首付比例和利率都做了提高，住宅市場(chǎng)正面臨著重大的考驗(yàn)。

　　如果說(shuō)住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲政策是對(duì)商業(yè)住宅的間接促進(jìn)的話，嚴(yán)禁住改商的條例出臺(tái)無(wú)疑將是對(duì)寫(xiě)字樓最直接的利好。

　　供需關(guān)系決定，市場(chǎng)導(dǎo)向？

　　國(guó)廣一葉董事長(zhǎng)葉斌認(rèn)為，房企走向多元化主要是市場(chǎng)因素決定的，需求決定了生產(chǎn)。在目前本來(lái)就缺少投資渠道的環(huán)境下，住宅市場(chǎng)被嚴(yán)控，投資缺了一條腿，而商業(yè)地產(chǎn)不受限，從租售比的角度上看，其收益率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，且作為近幾年剛崛起的商業(yè)地產(chǎn)，其還存在升值空間。

     據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，目前福州市區(qū)可售樓盤(pán)334個(gè)，存量住宅14479套，總面積187.15萬(wàn)平方米，而年初市區(qū)存量住宅總量不到1萬(wàn)套。這與最近每周平均300多套的成交套數(shù)，顯然形成落差，供過(guò)于求的現(xiàn)象已十分明顯。

　　出現(xiàn)這樣的原因一方面是由于2009、2010兩年大量的土地出售，如今大部分都以可售住宅的形式出現(xiàn)，另一方面是開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的不確定性，加快了推盤(pán)節(jié)奏。

　　與此相反的是，城市化進(jìn)程的主流方向是不會(huì)改變的，屆時(shí)將帶來(lái)大量的公司、人口。如今的寫(xiě)字樓市場(chǎng)依然供不應(yīng)求，福州多中心發(fā)展模式已初具雛形，大型城市綜合體對(duì)新區(qū)的發(fā)展不僅有帶動(dòng)作用也便利了周邊居民。

　　增強(qiáng)抗壓性，房企求變？

　　房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征決定了房產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)。因此資金鏈對(duì)企業(yè)而言顯然是重中之重。

　　中庚集團(tuán)企劃總監(jiān)王鋒認(rèn)為，企業(yè)走向多元化，是企業(yè)尋求快速平穩(wěn)發(fā)展的必經(jīng)之路。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何獲取資金是其健康運(yùn)行的關(guān)鍵所在。目前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌，雖然這并不必然意味著大者更大、弱肉強(qiáng)食，但是，適者生存卻是真理。這不僅需要企業(yè)思考創(chuàng)新金融的模式，探尋企業(yè)發(fā)展的多元化，更需要用戰(zhàn)略的眼光縱覽整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控、城市規(guī)劃，同時(shí)，找到適合的運(yùn)作模式，打造企業(yè)的品牌形象，才是立足之本。

　　當(dāng)企業(yè)走向多元化的同時(shí)，雖然面臨的考驗(yàn)更多了，但應(yīng)對(duì)壓力的能力也得到了提升，這就等于多了一個(gè)生存技能，當(dāng)住宅市場(chǎng)這條腿瘸了的時(shí)候，至少另一條腿還能正常行走，保證了企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

　　挑戰(zhàn) 開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力面臨考驗(yàn)

　　商業(yè)產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品最大的區(qū)別在于運(yùn)營(yíng)周期的不同。住宅項(xiàng)目可視為一次性買賣，而商業(yè)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)可能是長(zhǎng)期的、繁瑣的。

　　葉斌認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商所面臨的最大考驗(yàn)就是自有資金是否雄厚，并不存在利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于城市綜合體而言需要經(jīng)歷招商、前期培育等階段，如果對(duì)于一個(gè)新區(qū)而言，其培育期可能更久，因此對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求較高。

　　而王鋒則表示，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)將是對(duì)開(kāi)發(fā)商整體實(shí)力的考驗(yàn)。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目通常要經(jīng)歷綜合考察、招商、后期管理等方面的問(wèn)題，以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為例，其自身?yè)碛?0%的業(yè)態(tài)，只出售30%的產(chǎn)品，這樣就保證了城市綜合體的質(zhì)量和業(yè)態(tài)類型，這對(duì)于開(kāi)業(yè)后的培育期有顯著幫助，而如今大量的城市綜合體入市，它們是否都能保證業(yè)態(tài)形式，大房企或許能做到，但小企業(yè)呢？就算是寶龍這樣已經(jīng)成熟的商業(yè)中心，里面的商鋪也經(jīng)歷了多次的轉(zhuǎn)讓。

　　但是，王鋒也指出，開(kāi)發(fā)商的多元化發(fā)展同樣面臨著機(jī)遇。隨著城市的擴(kuò)大，傳統(tǒng)的市中心商圈由于交通等硬件設(shè)施的落后已無(wú)法滿足人們的需求，如今，尤其是二環(huán)、三環(huán)邊上交通便利的大型居住區(qū)，如五四北、金山等區(qū)域的城市綜合體將迎來(lái)重大發(fā)展前景。