業(yè)內(nèi)分析：一、二手房價(jià)倒掛 一線城市市場回調(diào)

      限購“擴(kuò)容”、限貸“升級(jí)”、限房價(jià)、限地價(jià)……近期，樓市調(diào)控之手悄然加碼，“限”令正全面“升級(jí)”。業(yè)內(nèi)期待，這將對(duì)遏制房價(jià)過快上漲起到一定作用。但“有形之手”如何對(duì)樓市“深度介入”，必須把握分寸。

    最新的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包括北京、上海、深圳、廣州等地在內(nèi)的一線城市，一二手商品住宅銷售價(jià)格的倒掛現(xiàn)象愈演愈烈。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象的逐漸蔓延，標(biāo)志著一線城市房地產(chǎn)市場的實(shí)質(zhì)性回調(diào)已經(jīng)開始。

    根據(jù)北京中原對(duì)最近幾個(gè)月在京開盤的老項(xiàng)目再上市價(jià)格的統(tǒng)計(jì)，商品房售價(jià)低于同項(xiàng)目在售二手房價(jià)格的現(xiàn)象開始變得越來越多：

    位于東壩的首開常青藤家園8月開盤銷售的均價(jià)為22729元每平方米，而同項(xiàng)目掛牌的二手房均價(jià)則高達(dá)25000元每平方米。

    北京之外，深圳、上海、廣州等地的商品房市場，一二手房價(jià)倒掛的情況也正在逐漸增加。

    深圳從5月份實(shí)施樓市限價(jià)政策以來，一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象就開始日趨明顯。6月份，萊蒙國際開發(fā)的水榭春天三期以2.1萬元每平方米價(jià)格入市，而目前該項(xiàng)目二期部分二手放盤價(jià)已達(dá)到2.5萬元每平方米；招商雍景灣以3.5萬元每平方米的均價(jià)開盤，而該片區(qū)同等二手房價(jià)格目前已經(jīng)達(dá)到5萬元每平方米。中原地產(chǎn)根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳一二手房價(jià)格差從2011年1月份逐步擴(kuò)大，5至6月時(shí)已達(dá)到高峰。

    同樣，根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，當(dāng)前上海一、二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象也有所加劇，其中寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個(gè)板塊表現(xiàn)尤為突出，部分區(qū)域二手房比新房單價(jià)可高出每平方米2300元至3300元。

    而已實(shí)施樓市限價(jià)政策的廣州增城，一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象則更為明顯，其中該片區(qū)的知名大盤碧桂園鳳凰城“天麓山”組團(tuán)，不少單位的單價(jià)比上一組團(tuán)二手房掛牌價(jià)格要便宜1000多元。同時(shí)，廣州的金沙洲板塊、廣州大道北板塊、番禺南浦島板塊等同樣存在類似現(xiàn)象。

    除此之外，天津、重慶、武漢、寧波、鄭州、佛山、無錫等多個(gè)樓市重點(diǎn)調(diào)控的二三線城市，下半年以來也都紛紛出現(xiàn)不同程度的一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象，并且呈現(xiàn)愈演愈烈之勢。

    “一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象的擴(kuò)大，標(biāo)志著市場整體回調(diào)已經(jīng)露出了征兆。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為。

    通常情況下，同一區(qū)域的新建商品住房價(jià)格是高于二手房價(jià)格的。與開發(fā)商定價(jià)的一級(jí)市場相比，二級(jí)市場的定價(jià)主體主要是個(gè)體小業(yè)主，他們對(duì)市場的反應(yīng)相對(duì)滯后。所以，一手房市場價(jià)格具有更強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)作用，而二手房價(jià)格則與一手房價(jià)格存在很強(qiáng)的跟隨關(guān)系。因此，一旦一手商品房價(jià)格下調(diào)，也就意味著市場的整體預(yù)期出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向，購房者就會(huì)明顯下調(diào)心理價(jià)位，從而進(jìn)一步加大整個(gè)房地產(chǎn)市場的回調(diào)預(yù)期。

    張大偉表示，在導(dǎo)致一二手房價(jià)倒掛的多種因素當(dāng)中，可以明顯地看到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。比如，由于調(diào)控政策導(dǎo)致銷量銳減、一手房存貨量加大，使得開發(fā)商資金問題日益嚴(yán)峻，需要隨時(shí)調(diào)整價(jià)格；受到限購無法換房的影響，二手房業(yè)主惜售心態(tài)愈發(fā)明顯，掛牌出售價(jià)格居高不下；由于很多持有房產(chǎn)套數(shù)超過限購標(biāo)準(zhǔn)的投資者，一旦出售房產(chǎn)就沒有購房資格，導(dǎo)致其出售更加謹(jǐn)慎，不愿意降價(jià)等等。

    隨著調(diào)控效果的不斷顯現(xiàn)，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，這種一二手房價(jià)倒掛的現(xiàn)象很可能繼續(xù)蔓延。而隨著一手房價(jià)格的持續(xù)下調(diào)，繼續(xù)維持價(jià)格高位的二手房市場很可能進(jìn)入有價(jià)無市的狀態(tài)。