土地市場(chǎng)困境：今年以來全國(guó)土地出讓金明顯下跌

    9月1日，廣州迎來了2011年以來最大規(guī)模的土地拍賣高潮，位于番禺、荔灣、白云、花都的9幅住宅和商業(yè)等用地進(jìn)行公開拍賣。

　　此次拍賣會(huì)僅吸引4家中小房企參與競(jìng)爭(zhēng)，總成交價(jià)僅15.47億元，成交的9宗地塊中有8宗地底價(jià)成交，另一宗要求配建40%的公租房地塊僅溢價(jià)100萬成交，這意味著廣州今年最大規(guī)模拍地以冷清收?qǐng)觥?/p>

　　事實(shí)上，廣州市土地市場(chǎng)的困境只是全國(guó)的一個(gè)縮影。

　　來自新浪樂居&克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，盡管土地成交面積相較去年并未出現(xiàn)太大下滑，但前8月土地成交金額大滑坡，不足去年全年一半——今年前8月上海土地出讓金743.1億元，僅為去年全年的48.4%。值得注意的是，雖然上海土地出讓金出現(xiàn)大幅下降，但是743.1億元的總收入還是超過了北京、天津、杭州等城市，位列全國(guó)第一。

　　從今年前8月京滬廣深以及其他7個(gè)重點(diǎn)城市的土地出讓金收入情況來看，11個(gè)城市中，大半數(shù)土地出讓金收入都較去年同期出現(xiàn)了明顯下跌，其中跌幅最多的達(dá)四成。

　　市場(chǎng)分析人士預(yù)計(jì)，調(diào)控政策不松反緊的背景下，土地出讓金很難在短期內(nèi)走出下降通道。

　　全國(guó)出讓金明顯下跌

　　北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同表示，廣州9月1日土地拍賣會(huì)的結(jié)果太出乎意料，此次購(gòu)得土地的開發(fā)商多為不知名的小開發(fā)商，而知名的大開發(fā)商如保利等并未出手，可見目前形勢(shì)下大開發(fā)商持比較審慎的態(tài)度。

　　無疑，在各種樓市調(diào)控政策的催化下，今年以來，開發(fā)商資金回籠緩慢，市場(chǎng)預(yù)期悲觀，拿地?zé)崆轶E降。以至于流拍、底價(jià)成交依舊貫穿整個(gè)土地市場(chǎng)。曾經(jīng)撐起土地出讓金收入“半邊天”的全國(guó)住宅用地市場(chǎng)，其溢價(jià)率每月均低于去年同期，且一直處于低位水平。

　　某機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，1~6月，全國(guó)130個(gè)城市土地成交溢價(jià)率僅為17%，較去年同期減少14個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)溢價(jià)率為19%，較去年同期減少18個(gè)百分點(diǎn)。

　　受此影響，全國(guó)不少重點(diǎn)城市前8月的土地出讓金都出現(xiàn)了明顯下跌。

　　根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，1~8月，北京經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓金收入合計(jì)為671.95億元，比2010年同期下調(diào)了6.74%，僅相當(dāng)于去年全年土地收入的40.9%。值得關(guān)注的是，土地出讓金的來源構(gòu)成發(fā)生了明顯的變化。住宅用地和商業(yè)用地均成交33塊，其中商辦類地塊成交額達(dá)到了417.04億，比去年同期上漲了109.9%。住宅類地塊成交額僅約204.83億元，同比下調(diào)了62%。

　　另?yè)?jù)廣州市財(cái)政局局長(zhǎng)張杰明在8月30日向市人大常委會(huì)會(huì)議報(bào)告今年上半年財(cái)政預(yù)算收支執(zhí)行情況時(shí)透露，上半年廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入163.12億元，同比減收33.75億元，下降17.14%。

　　《2011年廣州市財(cái)政預(yù)算報(bào)告》顯示，2011年廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入計(jì)劃為646.5億元，比2010年增加190.8億元。這意味著2011年上半年廣州市土地出讓金收入僅完成年初提出的全年計(jì)劃目標(biāo)的四分之一左右。

　　韓世同認(rèn)為，信貸規(guī)模正在進(jìn)一步收緊，且保障房建設(shè)還會(huì)吸收部分市場(chǎng)資金，廣州市要完成全年646.5億元土地出讓金計(jì)劃存在很大難度。

　　相比廣州，深圳土地出讓更是捉襟見肘。深圳人大常委會(huì)8月29日審議深圳市政府預(yù)決算等報(bào)告顯示，2010年深圳供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性土地541公頃超出計(jì)劃近一半，但出讓收入234.85億元僅完成計(jì)劃的98%。但某機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，2011年上半年深圳土地出讓金總量同比下降超過40%。

　　集中推地難挽頹勢(shì)

　　為了挽回頹勢(shì)，上半年各地政府都在勒緊褲腰帶，明顯減少了土地的供應(yīng)。但這一試圖通過改變市場(chǎng)供求關(guān)系來拯救土地市場(chǎng)的舉措并未奏效。

　　直至6月，地方政府終于在與市場(chǎng)的僵持中敗下陣來，開始積極供地，大批優(yōu)質(zhì)地塊入市，以調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性。

　　數(shù)據(jù)顯示，6月，個(gè)別城市集中大量推地，供地達(dá)到高潮，成為今年供應(yīng)量最大的單月。10個(gè)重點(diǎn)城市中除廣州外均有住宅用地入市，其中4城市供應(yīng)量過百萬平方米，分別為重慶、天津、武漢、成都。上半年，深圳、廣州、南京、上海4城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量超過去年同期，環(huán)比漲幅分別為279%、219%、51%、19%；天津?yàn)?0個(gè)城市中1~6月累計(jì)供應(yīng)量最大的城市，供應(yīng)面積達(dá)622萬平方米。

　　為扭轉(zhuǎn)被動(dòng)局勢(shì)，廣州市政府甚至在6月份曾在當(dāng)?shù)匚逍羌?jí)酒店設(shè)宴，邀請(qǐng)了200多家開發(fā)商及企業(yè)的500多名嘉賓出席，目的是向外界發(fā)布今年的土地供應(yīng)計(jì)劃和供地表，2011年廣州市轄10區(qū)計(jì)劃出讓土地12.72平方公里，包括商品住房用地3.37平方公里，力促年度土地出讓計(jì)劃的完成。

　　只是，地方政府傾力推出的高量土地供應(yīng)，并沒有一如既往得到開發(fā)商的熱烈響應(yīng)。

　　剛剛過去的8月，土地流拍現(xiàn)象依然在持續(xù)，土地市場(chǎng)未改慘淡局面，成交量持續(xù)下滑。來自某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)133個(gè)城市單月住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交量在8月達(dá)到最低，成交面積1918萬平方米，較去年同期減少19%。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉以北京土地市場(chǎng)為例分析認(rèn)為，在住宅限購(gòu)的背景下，企業(yè)對(duì)住宅用地的追捧熱情依舊不足，大部分住宅地塊都以接近底價(jià)成交，即使是部分城區(qū)的熱點(diǎn)住宅地塊也均以低溢價(jià)率簽約。此外，北京33塊包含居住屬性的地塊中，只有6塊位于城八區(qū)，其余均在郊區(qū)。與此同時(shí)，超過六成的住宅用地為保障性住房用地或需要配建保障房，這也一定程度上影響了住宅地塊的成交價(jià)格。而在數(shù)次提高的存款準(zhǔn)備金率及信托渠道收緊的情況下，銷售速度同時(shí)放緩導(dǎo)致回款難，這些都使得開發(fā)商資金壓力加大，影響了他們的拿地能力。

　　賣地議價(jià)空間增加

　　無疑，北京、上海、廣州以及深圳等一線城市下半年集中推出大批土地，仍不能扭轉(zhuǎn)今年以來土地市場(chǎng)的整體低迷行情。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相關(guān)教育、城市建設(shè)費(fèi)用均需要土地收入來支撐，地方政府并不會(huì)因此放棄土地財(cái)政，預(yù)計(jì)未來4個(gè)月全國(guó)范圍內(nèi)還將出現(xiàn)集中供地的盛況。

　　據(jù)悉，從9月開始，北京土地市場(chǎng)就將再度迎來一輪供應(yīng)高潮。目前，在北京市土地整理儲(chǔ)備中心掛出的經(jīng)營(yíng)性用地共26宗，總建筑面積約461.3萬平方米。其中10宗住宅用地將于9月投標(biāo)或者競(jìng)價(jià)出讓，規(guī)劃建筑面積超百萬平方米，且多數(shù)地塊位于順義、朝陽、通州等熱點(diǎn)區(qū)域。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉同時(shí)預(yù)計(jì)，接下去4個(gè)月，上海也可能會(huì)通過大量推地來加快土地收入的進(jìn)賬。

　　但張大偉預(yù)計(jì)，雖然9月以后土地市場(chǎng)可能因供應(yīng)上漲而出現(xiàn)一定程度的成交升溫，但是預(yù)計(jì)很難再達(dá)到2010年的水平。“樓市調(diào)控在下半年的力度只會(huì)加強(qiáng)，這將使得土地市場(chǎng)依然維持今年前8個(gè)月的冷清。”

　　但廣州要完成年初既定的土地供應(yīng)指標(biāo)仍存有一定難度。刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓表示，在調(diào)控嚴(yán)厲和開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎及市場(chǎng)蕭條的背景下，廣州市今年要完成12.72平方公里的巨大任務(wù)幾乎不太可能，剩余4個(gè)月時(shí)間，意味著每月要完成3平方公里左右的供應(yīng)量。

　　謝逸楓預(yù)測(cè)，隨后幾個(gè)月的土地交易市場(chǎng)依然會(huì)延續(xù)底價(jià)成交、流拍的情況，主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過高、上漲過快的二三線城市將面臨限購(gòu)、限貸等政策緊縮預(yù)期，將會(huì)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)；高庫(kù)存、融資難將助推土地市場(chǎng)降溫。

　　一位不愿意透露姓名的開發(fā)商亦向本報(bào)記者指出，為了保證土地出讓金收入，地方政府將會(huì)主動(dòng)降低心理價(jià)位，和開發(fā)商進(jìn)行談判。

　　謝逸楓表示，在政策的疊加效應(yīng)下，土地市場(chǎng)下行將是未來一段時(shí)間的趨勢(shì)。多年來土地財(cái)政廣受詬病，不管是土地流拍還是地價(jià)下跌，都將對(duì)地方政府的財(cái)政收入造成沖擊。而地價(jià)與房?jī)r(jià)緊密相連，土地市場(chǎng)的低迷，預(yù)示著房?jī)r(jià)將進(jìn)一步調(diào)整。