民間資本或堅(jiān)守房地產(chǎn) 變身新型業(yè)態(tài)參與投資

    隨著調(diào)控的逐漸深入，尤其是限購(gòu)范圍擴(kuò)大的預(yù)期正在不斷加大，敏感的房產(chǎn)投資客心理已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)搖。有跡象表明，未來(lái)嚴(yán)苛的購(gòu)買條件和愈發(fā)走低的住宅投資回報(bào)率，已經(jīng)開(kāi)始讓以山西、溫州、鄂爾多斯等地的炒房團(tuán)迅速撤離一線城市的住宅市場(chǎng)，而一些有可能新出臺(tái)限購(gòu)措施的二三線城市的民間資本也正醞釀著出逃。

    然而，日前由住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》則指出，即便短期內(nèi)民間資本有流出跡象，也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模地從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出，長(zhǎng)期看，民間資本仍會(huì)繼續(xù)參與房地產(chǎn)業(yè)。

民間資本出逃？

    據(jù)溫州總商會(huì)對(duì)商會(huì)4萬(wàn)會(huì)員進(jìn)行的一項(xiàng)地產(chǎn)投資調(diào)查顯示，問(wèn)卷中八成表示已經(jīng)放棄一線城市的住宅投資，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。同時(shí)，對(duì)部分有升值潛力的非限購(gòu)住宅市場(chǎng)投資欲望也比較強(qiáng)。

    研究數(shù)據(jù)顯示，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達(dá)到了1萬(wàn)億元、5200億元和2200億元。但由于投資渠道不暢，相對(duì)集中、量級(jí)巨大的民間資本投資投機(jī)性購(gòu)房需求過(guò)度膨脹，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，一定程度上間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的攀升。研究發(fā)現(xiàn)，鄂爾多斯、陜北、山西的民間資本投資房地產(chǎn)主要以保值增值為目的，多為長(zhǎng)期持有，所購(gòu)住房一般不出租；而溫州的民間資本則更加樂(lè)于短期炒作，因而他們對(duì)政策以及市場(chǎng)的變化更為敏感。

    事實(shí)上，隨著調(diào)控持續(xù)發(fā)力以及調(diào)控范圍擴(kuò)大預(yù)期不斷增強(qiáng)，投資客的撤離不單單是一線住宅市場(chǎng)，一些限購(gòu)呼聲較高的城市房地產(chǎn)已經(jīng)有熱錢開(kāi)始撤離。以溫州為例，除了資金緊張的炒房客外，一些制造業(yè)者因在銀行貸不到款，民間借貸利率又高，只好賣掉自己的房產(chǎn)自救，也加入到了拋售房子的大潮中。當(dāng)下的溫州街頭，樓盤大降價(jià)的促銷廣告隨處可見(jiàn)。

住宅逐漸失去投資屬性

    7月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深一線城市已經(jīng)停漲，如今漲幅較快的二三線城市又將面臨新一輪的限購(gòu)，在宏觀調(diào)控政策難以放松的情況下，樓市未來(lái)要出現(xiàn)以前那般大幅的投資回報(bào)確實(shí)已經(jīng)難上加難。

    高和投資聯(lián)合住建部政策研究中心共同組成的課題組，歷時(shí)半年，走訪山西、鄂爾多斯、陜北以及浙江溫州等多地政府以及數(shù)十位資產(chǎn)過(guò)億的投資者，發(fā)現(xiàn)隨著限購(gòu)政策的深入，住宅投資逐漸失去了金融杠桿支持，投資回報(bào)率已經(jīng)從前幾年的15%下跌至5%，普通住宅已經(jīng)喪失了投資屬性。

    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京樓市將有26宗項(xiàng)目入市，其中13宗純新盤項(xiàng)目中，除5宗目前尚未公布定價(jià)外，其余項(xiàng)目的定價(jià)均低于周邊二手房均價(jià)，折價(jià)幅度在10%-15%之間。除北京之外，上海、廣州、深圳等一線城市，以及重慶、武漢、天津、寧波、鄭州、佛山等二三線城市在內(nèi)的多個(gè)城市，已經(jīng)頻現(xiàn)一二手房均價(jià)倒掛現(xiàn)象，而一二手房?jī)r(jià)格倒掛往往被認(rèn)為是市場(chǎng)整體回調(diào)的預(yù)兆。

民間資本醞釀“變身”

    專家指出，一方面，民間資本準(zhǔn)備出逃；而另一方面一些資金緊張的開(kāi)發(fā)商正在試圖通過(guò)私募和信托的杠桿來(lái)調(diào)動(dòng)龐大的民間資本。隨著限購(gòu)令和房產(chǎn)持有與交易成本的上升，民間資本已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到，房地產(chǎn)私募基金或者信托貸款似乎比直接購(gòu)房效率更高、風(fēng)險(xiǎn)更小。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，民間資本進(jìn)入信托、基金，有利于將房地產(chǎn)投資從需求端轉(zhuǎn)向供給端，也會(huì)增加供應(yīng)，既能解決民資的流向問(wèn)題，又能補(bǔ)充開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源。

    《報(bào)告》顯示，目前相對(duì)于其他投資方式，房地產(chǎn)依然是較安全和回報(bào)率較高的投資方式。購(gòu)房置業(yè)的傳統(tǒng)和住房消費(fèi)的觀念轉(zhuǎn)變也尚需時(shí)日。民間資本將通過(guò)新型金融業(yè)態(tài)參與房地產(chǎn)業(yè)將成為未來(lái)的趨勢(shì)。新型金融業(yè)態(tài)主要是指房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金、政府或企業(yè)債券、REITS。增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接融資渠道，分散了過(guò)度集中在銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展直接融資方式投資房地產(chǎn)有利于民間資本進(jìn)行長(zhǎng)期化投資，也有利于房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。