小產(chǎn)權(quán)房加緊推銷 限購之勢來襲聞聲而起

    近日，打著低總價、不限購名義的小產(chǎn)權(quán)房銷售短信逐漸增多起來，讀者王先生也致電詢問，8月3日，社科院最新《城市藍(lán)皮書》中提出的“應(yīng)取消城市居民不得到農(nóng)村買房的限制，允許農(nóng)村房屋向本集體成員以外的任何人出售。”是否意味著對小產(chǎn)權(quán)房購買的一個保護(hù)？在目前限購情況下，買小產(chǎn)權(quán)房這條出路是否靠譜兒？

    對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正是個難題，其售價相對較低的優(yōu)勢源于減少了向政府繳納的土地出讓金、市政配套費(fèi)用、銷售營業(yè)稅等等。如果“毫發(fā)無傷”的轉(zhuǎn)正，勢必會影響購買“高價”商品房的買房人。而無法轉(zhuǎn)正的小產(chǎn)權(quán)房，又或?qū)⒚媾R被回收或強(qiáng)拆的境遇。

“以租代售” “以住等證” 小產(chǎn)權(quán)房銷售五花八門

    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，目前北京有10余個小產(chǎn)權(quán)項目在售，主要分布于昌平、房山、延慶等郊區(qū)，六環(huán)以外的位置。其中小產(chǎn)權(quán)住宅的售價主要在6000元至7000元/平方米，小產(chǎn)權(quán)別墅的售價多在8000元至9000元/平方米，相當(dāng)于同等區(qū)位大產(chǎn)權(quán)項目的三分之一。

    在售的小產(chǎn)權(quán)項目由于沒有網(wǎng)簽等監(jiān)控環(huán)節(jié)，因而銷售情況難以統(tǒng)計，但據(jù)了解，目前比較受關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)項目，住宅項目包括位于房山的森林都市、榮順景城；位于延慶的北京夏都灣；昌平的綠城·新干線、伊舍小鎮(zhèn)、大學(xué)城11號。而小產(chǎn)權(quán)別墅項目則主要集中在昌平，包括納帕海運(yùn)河、普瑞斯堡、山作庭院、杏花谷莊園、麗江莊園等。

    而根據(jù)銷售短信的提示，本報撥通了某宣稱昌平地鐵旁精裝不限購樓盤的銷售電話，據(jù)其張姓銷售人員介紹，該樓盤是以公司名義興建的，產(chǎn)權(quán)在公司，現(xiàn)在用以租代售的形式出賣使用權(quán)，84000元可以買到大約24平方米的一居室20年的使用權(quán)，而60平方米的一居室大概售價為25萬元。當(dāng)被問及20年之后如何時，該銷售人員表示，“20年后你還住這兒，房子就免費(fèi)給你住。

    當(dāng)被問及項目的居住環(huán)境和居住人群時，銷售人員只說“住的人肯定你都不認(rèn)識”便言及其他，言下之意當(dāng)是居住環(huán)境混雜。而當(dāng)被問是否還有環(huán)境好一點兒的房子，價格高一些也可以承受時。該銷售人員便推出了號稱“小產(chǎn)權(quán)中的大產(chǎn)權(quán)”的綠地·新干線項目，表示該項目產(chǎn)權(quán)為50年，去年正式開發(fā)的，現(xiàn)在對外銷售的是二期，50平方米左右的一居售價約為40萬，單價在8000元/平方米左右，最后，銷售人員還堅稱，入住一年之后就可以給業(yè)主發(fā)產(chǎn)權(quán)證，但被追問是什么產(chǎn)權(quán)證時，銷售人員也說不清。

小產(chǎn)權(quán)房熱銷 是限購所致？還是商品房成交下滑下相對凸顯？

    小產(chǎn)權(quán)房的最大優(yōu)勢在于便宜，在北京城區(qū)已經(jīng)再難看到萬元樓盤的情形下，而位于昌平、房山等地的小產(chǎn)權(quán)房甚至有4000元/平方米的，巨大的價格差帶動了消費(fèi)市場。在本報的實地探訪中，昌平某二手房中介公司的工作人員表示，昌平區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)別墅項目較集中，價格僅為周邊大產(chǎn)權(quán)項目的三分之一、四分之一甚至更少，而且，相比別墅用地的緊張，那些獨棟的小產(chǎn)權(quán)別墅反而更受寵。不過，該工作人員說，今年區(qū)域的一些小產(chǎn)權(quán)項目價格都漲了，詢問度和成交量也有了明顯的提高，甚至有些項目單價已經(jīng)接近萬元，如果有購買意向的話，建議盡快下決定。

    對此，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩表示，由于限購限貸，許多真實的需求受到傷害，一些人被逼無奈又去購買小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房交易回升。市場被按下葫蘆又起了瓢。不過也有不同的聲音認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房有市場是因為價格低于市場一半以上，跟限購、限貸的關(guān)系不太大。國內(nèi)真正的剛性需求遠(yuǎn)比市場放量大的多，目前商品房限購造成了成交量下滑，但小產(chǎn)權(quán)房市場依然如以往，其市場活躍只是在相對情況下被凸顯而已。

小產(chǎn)權(quán)房購房人群結(jié)構(gòu)在擴(kuò)大 房屋“不合法”面臨兩大交易風(fēng)險

    無論當(dāng)下小產(chǎn)權(quán)房的熱銷原因是什么，其市場需求是真實存在的。而且，還有部分有一定資金實力的買房人最終選擇購買小產(chǎn)權(quán)房居住。汪先生就是這樣的買房人，他是某企業(yè)的高層，本身具備經(jīng)濟(jì)實力，而且已經(jīng)在南城擁有兩套住房，在目前的市場中，當(dāng)住房資格成為市場稀缺品，不少業(yè)主捂房惜售時，汪先生卻趁二手房價格松動前出清了自己的住房，且并沒再次購買商品房，而購買了一套小產(chǎn)權(quán)別墅改善置業(yè)，汪先生表示，這樣做居住品質(zhì)并沒有打折，而且自己還擁有了更多的閑置資金從事其他行業(yè)的投資。

    不過，業(yè)內(nèi)人士也提醒買房人，雖然商住房也僅有50年產(chǎn)權(quán)，其后能否得到延續(xù)尚未定論，但畢竟合法。而購買小產(chǎn)權(quán)房，居住者可能隨時面臨政府回收的風(fēng)險。諸如2010年5月，懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)水岸江南二期32棟小產(chǎn)權(quán)房全部被強(qiáng)行拆除。而此后，大興區(qū)黃村柳林園公寓和創(chuàng)玉朝公寓也遭政府回收。另外，小產(chǎn)權(quán)房交易中，買賣雙方還都承擔(dān)一定的風(fēng)險，房價上漲時，賣方可以主張合同無效；而房價一旦出現(xiàn)下跌，買方也同樣可以主張合同無效。但目前風(fēng)險主要承擔(dān)方還在買方，如果遇到拆遷，買方難以獲得土地補(bǔ)償費(fèi)用。