新一輪樓市限購(gòu)大幕開(kāi)啟 臺(tái)州樓市“有價(jià)無(wú)市”

浙江臺(tái)州是新一輪限購(gòu)令中第一個(gè)出臺(tái)限購(gòu)政策的城市，并于今天正式實(shí)施限購(gòu)措施。中國(guó)證券報(bào)記者在臺(tái)州采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貥鞘辛康鴥r(jià)穩(wěn)、有價(jià)無(wú)市，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者觀望情緒濃厚。當(dāng)?shù)毓賳T表示，臺(tái)州周邊城市金華、紹興、溫州等都已經(jīng)限購(gòu)，臺(tái)州房?jī)r(jià)與周邊城市相比相對(duì)較低，投資者蜂擁而入炒高了房?jī)r(jià)。

臺(tái)州市政府出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》9月1日起正式實(shí)施，其限購(gòu)措施的重點(diǎn)可以概括為“限新房不限二手房、限市區(qū)不限郊區(qū)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，臺(tái)州限購(gòu)政策對(duì)其他房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市具有示范作用。

樓市“有價(jià)無(wú)市”

臺(tái)州位于浙東南沿海中部，是一座新型港口城市，北靠寧波，南靠溫州。

與其他二三線(xiàn)城市相似，在臺(tái)州開(kāi)發(fā)區(qū)大街上，到處都能見(jiàn)到樓盤(pán)廣告，開(kāi)工建設(shè)的工地隨處可見(jiàn)。來(lái)自河南駐馬店的司機(jī)邱曉軍說(shuō)，臺(tái)州的房?jī)r(jià)是他老家的3倍。

就在臺(tái)州房產(chǎn)限購(gòu)令實(shí)施前一天，8月31日上午，中國(guó)證券報(bào)記者走訪(fǎng)了臺(tái)州市區(qū)的多個(gè)售樓處，沒(méi)有見(jiàn)到一位購(gòu)房者，售樓處非常冷清。

臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的新明半島、頤景名苑等樓盤(pán)均價(jià)超過(guò)1.3萬(wàn)元/平方米。二手房市場(chǎng)中，東泰華庭已到1.6萬(wàn)元/平方米，香格里拉景觀房掛牌單價(jià)則高達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米。

鉑晶國(guó)際花園售樓處銷(xiāo)售人員表示，如果在8月31日24時(shí)以前簽訂購(gòu)房合同，不受限購(gòu)政策限制。銷(xiāo)售人員稱(chēng)，該樓盤(pán)均價(jià)接近1.3萬(wàn)元/平方米，目前只剩10%的房源，不擔(dān)心賣(mài)不出。

春秋房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)柯惠敏稱(chēng)，目前掛牌的個(gè)別二手房可以議價(jià)，盡管如此，已經(jīng)有一段時(shí)間沒(méi)有成交訂單了，目前門(mén)面還在硬撐著。

“今年4月以來(lái)，二手房市場(chǎng)一直冷清。最初每月成交七八套房，后來(lái)最多每月消化四五套，但最近兩個(gè)月沒(méi)有成交。而往年一個(gè)月最少能賣(mài)十幾套。”柯惠敏說(shuō)，現(xiàn)在是“賣(mài)房的人少，買(mǎi)房的人也少”，但房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯松動(dòng)，有的還小幅上漲。“量跌價(jià)穩(wěn)，有價(jià)無(wú)市。”這是柯惠敏的概括。

中國(guó)證券報(bào)記者見(jiàn)到一位準(zhǔn)備掛牌的業(yè)主，他表示：“限購(gòu)令的出臺(tái)還是會(huì)有所影響。如果是投資客需資金周轉(zhuǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)議價(jià)空間，但在通貨膨脹情況下，房?jī)r(jià)不漲就已經(jīng)是跌了。”

即便有個(gè)別業(yè)主因資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題松口，而更多有實(shí)力的二手房業(yè)主們都在“堅(jiān)守”，并不因?yàn)槟壳暗男蝿?shì)而降價(jià)。

臺(tái)州一位開(kāi)發(fā)商表示，限購(gòu)并不影響剛性需求，只會(huì)擠出部分投資者，但“臺(tái)州也有高端需求。”

在臺(tái)州采訪(fǎng)期間，中國(guó)證券報(bào)記者經(jīng)常聽(tīng)到當(dāng)?shù)鼐用袢绱嗣枋觯号_(tái)州所轄的溫嶺市，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于臺(tái)州市區(qū)。

溫嶺市即將開(kāi)盤(pán)的城市之星，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米。2010年年初，該地塊經(jīng)過(guò)152輪的拉鋸戰(zhàn)，拍出25.99億元的天價(jià)，成為當(dāng)?shù)刂牡赝?，這塊地樓面價(jià)超過(guò)1.1萬(wàn)元/平方米，無(wú)論是總額還是單價(jià)都刷新臺(tái)州市歷史記錄。

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，今年1月至7月，溫嶺透明售房網(wǎng)上商品房住宅均價(jià)為10800元，均價(jià)包括鎮(zhèn)一級(jí)的商品住宅，幾個(gè)中心鎮(zhèn)的商品房成交量大而房?jī)r(jià)低，加權(quán)平均后降低了全市平均房?jī)r(jià)。

限購(gòu)尺度不一

業(yè)內(nèi)人士觀察稱(chēng)，從一線(xiàn)城市到二線(xiàn)城市，再到擴(kuò)容的三線(xiàn)城市，限購(gòu)尺度似乎有越來(lái)越溫和的跡象。

上海限購(gòu)令規(guī)定，已有1套住房的上海戶(hù)籍居民家庭、能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在上海累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非上海戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。對(duì)在上海已擁有2套及以上住房的上海戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非上海戶(hù)籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在上海累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非上海戶(hù)籍居民家庭，暫停購(gòu)房。

上海限購(gòu)令7月26日加碼，非上海戶(hù)籍人士在滬購(gòu)房必須出示由上海市財(cái)稅部門(mén)開(kāi)出的一年期繳稅證明，一次性補(bǔ)繳個(gè)人所得稅將不予認(rèn)可。

北京限購(gòu)令，除了針對(duì)北京戶(hù)籍人口的一般性限購(gòu)措施外，對(duì)非北京戶(hù)籍的人員購(gòu)房的限制最為嚴(yán)厲，要求非北京戶(hù)籍者提供有效暫住證和連續(xù)5年以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的相關(guān)證明。

而二線(xiàn)城市中，石家莊、廈門(mén)、貴陽(yáng)則明確限購(gòu)將至2011年底。

既要符合國(guó)家要求，又對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械臎_擊降到最低，這恐怕是不少二三線(xiàn)城市地方政府的目標(biāo)。在已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)令的城市中，太原、南京、青島、鄭州、石家莊和長(zhǎng)沙等城市相對(duì)溫和。

石家莊在限購(gòu)令之后，放寬戶(hù)籍政策，規(guī)定“只要在石家莊市區(qū)或縣(市)城區(qū)合法經(jīng)營(yíng)、依法納稅六個(gè)月以上；連續(xù)繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)六個(gè)月以上；連續(xù)務(wù)工六個(gè)月以上的省內(nèi)人員都可以辦理落戶(hù)手續(xù)。”這與一年前出臺(tái)的“市區(qū)連續(xù)工作并繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)五年以上”落戶(hù)政策相比寬松了不少。長(zhǎng)沙限購(gòu)令甚至被市場(chǎng)解讀為“限小不限大，限內(nèi)不限外，限新不限舊”。

業(yè)內(nèi)人士表示，每個(gè)城市特征都不一樣，限購(gòu)力度也會(huì)有所不同。北京、上海等一線(xiàn)城市的國(guó)際化程度高，樓市投資資金量大，人口密集，需要相對(duì)嚴(yán)厲的調(diào)控措施。而二三四線(xiàn)城市還需要完成城市化的進(jìn)程，不能完全將外來(lái)人口擋在門(mén)外，考慮到又要抑制過(guò)度投資，限購(gòu)政策相對(duì)溫和。

此次臺(tái)州出臺(tái)的政策，被解讀為“限市區(qū)不限郊縣，限新房不限舊房”。臺(tái)州市建設(shè)局一位官員向中國(guó)證券報(bào)記者表示，不對(duì)限購(gòu)令做任何解讀，并強(qiáng)調(diào)臺(tái)州并不是二三線(xiàn)城市中第一個(gè)實(shí)施限購(gòu)令的城市。

臺(tái)州官員表示，臺(tái)州周邊城市金華、紹興、溫州、杭州等都已經(jīng)限購(gòu)，臺(tái)州房?jī)r(jià)與周邊城市的房?jī)r(jià)相比，相對(duì)較低，導(dǎo)致投資者到臺(tái)州炒房。在這位官員看來(lái)，臺(tái)州的房?jī)r(jià)還在可以承受的范圍之內(nèi)，屬于浙江地級(jí)市的“價(jià)值洼地”。

臺(tái)州所轄縣級(jí)市溫嶺市部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)甚至高于臺(tái)州，卻不在限購(gòu)范圍。不僅溫嶺，臨海、玉環(huán)、天臺(tái)、三門(mén)、仙居等縣市也不在限購(gòu)范圍。

臺(tái)州房地產(chǎn)管理處數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，臺(tái)州市商品房銷(xiāo)售面積180.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.9%，住宅銷(xiāo)售面積152.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.1%。2011年6月臺(tái)州住宅樣本均價(jià)9949元/平方米，相比去年12月住宅樣本均價(jià)9761元/平方米，漲幅約2％。

中國(guó)某研究院列出的未限購(gòu)但房?jī)r(jià)較高的城市排名中，臺(tái)州次于珠海，位列第二。臺(tái)州限購(gòu)令的出臺(tái)標(biāo)志著二三線(xiàn)城市限購(gòu)擴(kuò)容序幕拉開(kāi)。

市場(chǎng)手段更應(yīng)發(fā)力

上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，臺(tái)州的限購(gòu)令內(nèi)容寬松，原因就在于當(dāng)前樓市正在降溫。

中國(guó)某研究院副院長(zhǎng)陳晟分析，限購(gòu)措施也要保護(hù)剛性需求，而二手房交易在這類(lèi)城市并不活躍，出于城市發(fā)展、人口導(dǎo)入的需要，因此對(duì)于郊區(qū)和二手房沒(méi)有必要限購(gòu)。

縱觀各地限購(gòu)政策，都對(duì)購(gòu)買(mǎi)套數(shù)以及本地戶(hù)籍與外地戶(hù)籍等方面做出規(guī)定，這種簡(jiǎn)單的抑制市場(chǎng)需求的手段，成為這次調(diào)控中各地運(yùn)用較多的措施之一。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城市化本來(lái)就是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)向城市、邊遠(yuǎn)中小城鎮(zhèn)人口向沿海和發(fā)達(dá)大城市移居的過(guò)程。各國(guó)在城市化的加速轉(zhuǎn)型期，都比較注重考慮和滿(mǎn)足外來(lái)人口的居住需求。而目前限購(gòu)令在具體實(shí)施的過(guò)程中存在兩方面的影響需要注意：限購(gòu)令有可能誤傷一部分剛需人群的合理需求和延遲部分地區(qū)的城市化進(jìn)程。實(shí)際上，部分二三線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還很有限，仍需要吸納大量外來(lái)人口。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，限購(gòu)令只是行政手段，如果僅僅依靠限購(gòu)措施，只能暫時(shí)凍結(jié)部分需求，治標(biāo)不治本，供需不平衡的矛盾沒(méi)有化解。在限購(gòu)?fù)瑫r(shí)，應(yīng)當(dāng)注意增加市場(chǎng)供給。

在臺(tái)州之后，誰(shuí)將會(huì)成為下一個(gè)出臺(tái)限購(gòu)政策的二三線(xiàn)城市？在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)城市中，尚未出臺(tái)限購(gòu)政策的城市基本都超過(guò)或接近臺(tái)州的房?jī)r(jià)漲幅，其中瀘州、南充、岳陽(yáng)、大理等城市的房?jī)r(jià)漲幅較大。