千億負債重壓房價 四季度房價或下滑10%

隨著房企上半年業(yè)績的不斷披露，限購政策調控下房地產(chǎn)市場格局越發(fā)清晰，大型房企盡管歷經(jīng)調控但是業(yè)績依然出現(xiàn)了上漲。而中小房企卻進入了舉步維艱的地步，業(yè)績普遍出現(xiàn)了下滑。

千億負債重壓房價

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜上已披露中報和業(yè)績的前十大房企共實現(xiàn)營業(yè)總收入1068.4億，約為A股市場70家企業(yè)營業(yè)總收入的1.2倍（除萬科A、金地集團外其他8家均為H股上市房企），同比上漲23.9%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為273.8億元，比A股市場的150.9億元多出約120億元，同比上漲了33.4%；庫存市值平均漲幅為23.3%，比A股市場低15個百分點。10家企業(yè)中有4家資產(chǎn)負債率保持在60%-70%之間，5家出現(xiàn)上漲。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，整體來看，大型房企的經(jīng)營狀況較為穩(wěn)定，10家房企中僅金地集團營業(yè)收入和利潤同時出現(xiàn)下滑。但由于大部分項目會集中在下半年竣工，后市銷售壓力依然不減。預計下半年大型房企的銷售策略在保持高周轉的前提下，將由上半年產(chǎn)品供應結構的調整逐漸過渡到價格調整。

記者了解到，除碧桂園外，其他萬科、中海、金地等9家房企負債總額為6824.1億元，比去年同期的5862.2億元多出近1000億元，大型房企承受的資本壓力和風險依然較大。10家房企中半數(shù)負債率超過70%，其中萬科A和龍湖地產(chǎn)已達到78%的負債率，碧桂園也比去年年末時增長了18.1%。銀行利率提高和放款收緊的情況下，房企更加依賴成本較高的信托資金，使得金融成本和金融風險上漲，近期信托收縮和標普降級使得房企融資難度加大。

除去碧桂園，9家房企的存貨量達到4268.6億元，隨著入市新項目的增多，庫存量有可能在四季度達到高峰。而在觀望情緒日益濃厚的市場環(huán)境下，只能通過降價的方式才能有效提高成交量。目前，已有部分企業(yè)下調新入市項目價格。8月23日，富力地產(chǎn)宣布價格下調10%，以后存在進入深入調整的可能。預計其他房企除了上半年供應產(chǎn)品結構的調整外，下半年主要在價格上進行調整，這種現(xiàn)象將在“金九銀十”得到釋放，10月份后，價格平均下調比例可能在5%-10%左右。

兼并潮將出現(xiàn)

比大房企日益惡劣的金融環(huán)境更甚的是中小房企的生存問題。

截至8月24日，A股市場共有70家房企披露了2011年中報，這70家房企2011年上半年共實現(xiàn)營業(yè)總收入896.4億元，較去年同期的796.2億元增長12.6%；總存貨從2010年中期的4457億元上漲至2011年中期的6168億元，增長幅度達到38.4%，而去年同期已公布中報的85家房企存貨金額為6088億元，前年僅為3970億元。

張月認為，隨著存貨壓力大幅上漲，使中小房企的斷臂求生事件不斷出現(xiàn)。在樓市調控周期下，房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購行為明顯更加頻繁，中原統(tǒng)計市場公開數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，房地產(chǎn)行業(yè)內公開的股權并購數(shù)據(jù)合計為62宗，總涉及金額達到了175.39億元人民幣，相比去年同期的36宗及86.85億元人民幣分別上漲了72.2%及101.9%。今年前7月的市場總并購金額已經(jīng)明顯超過了去年全年的165.25億元的規(guī)模。在2010年的房地產(chǎn)行業(yè)并購爆發(fā)式上漲后，今年前7個月的房產(chǎn)企業(yè)再次出現(xiàn)明顯上漲，并購的案例數(shù)量及并購總金額及平均單案例并購金額均創(chuàng)造了歷史新高。房地產(chǎn)行業(yè)也占據(jù)了整體并購市場的第一。

在受調控影響最為嚴重的北京，并購案例出現(xiàn)得更為頻繁。繼8月26日首鋼地產(chǎn)14.5億元轉讓首鋼融創(chuàng)置地50%股權之后，8月29日，華潤和首開集團再同時轉讓旗下房地產(chǎn)企業(yè)股權。至此，8月北京已有12家房企（或項目）發(fā)生股權轉讓，這一數(shù)字比今年前7月的總額還要多