萬(wàn)科等四大龍頭房企銷售策略傳遞房?jī)r(jià)松動(dòng)信息

    隨著8月29日保利地產(chǎn)公布2011年中期業(yè)績(jī)，有“地產(chǎn)四朵金花”之稱的招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)已經(jīng)全部公布2011年中報(bào)。在地產(chǎn)調(diào)控的層層重壓之下，“四朵金花”今年上半年業(yè)績(jī)依舊可圈可點(diǎn)，而四家龍頭房企下半年一致將加速銷售、回籠資金作為營(yíng)銷重點(diǎn)，為房?jī)r(jià)松動(dòng)帶來(lái)預(yù)期。

　　銷售金額增長(zhǎng)78%

　　四家公司中報(bào)顯示，今年上半年的銷售收入均有大幅度增長(zhǎng)，四家公司的平均漲幅高達(dá)78%。其中，銷售收入漲幅最高的為金地集團(tuán)，較去年同期增長(zhǎng)一倍，達(dá)109.3%；最低的招商地產(chǎn)也增長(zhǎng)了45%。從銷售金額的絕對(duì)數(shù)量看，萬(wàn)科以656.5億元的成績(jī)成為當(dāng)仁不讓的老大，并且刷新了中國(guó)房企半年銷售金額的記錄。

　　不過(guò)，由于地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，結(jié)算資源的不同也導(dǎo)致四家公司營(yíng)業(yè)收入的分化。其中，金地集團(tuán)由于去年下半年推盤(pán)數(shù)量有限，導(dǎo)致今年上半年結(jié)算資源不多，營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，下降了41%，金地集團(tuán)也是四大龍頭中營(yíng)業(yè)收入唯一出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的公司。不過(guò)金地中報(bào)顯示，公司已售未結(jié)金額高達(dá)300億元，多家券商也對(duì)金地維持買入或持有評(píng)級(jí)。而保利地產(chǎn)則成為四家公司中營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)最快的公司，增長(zhǎng)幅度達(dá)到了35%。保利地產(chǎn)中報(bào)顯示，上半年預(yù)收賬款余額也多達(dá)687.9億元。

　　從銷售面積看，萬(wàn)科和保利地產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)十分明顯，上半年分別銷售了565.5萬(wàn)平方米和340萬(wàn)平方米，而萬(wàn)科的銷售面積也是四家房企中增長(zhǎng)最快的，達(dá)到了78.6%，保利地產(chǎn)的銷售面積增幅則是四家房企中最小的，為27.6%。

　　高毛利現(xiàn)金多

　　四家公司中，除招商地產(chǎn)外，另外三家均提出將在多推出小戶型產(chǎn)品滿足剛性需求，這或許可以從四家公司的毛利率得到顯現(xiàn)。四家公司中，招商地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率最高，高達(dá)50.43%，最低的為萬(wàn)科，只有32%，金地集團(tuán)和保利地產(chǎn)均維持在40%左右。并且四家公司的毛利率今年上半年均上漲，招商地產(chǎn)的毛利率增速也是最快的，達(dá)到了7.67%。

　　中報(bào)顯示，四家公司手中的現(xiàn)金較為充裕，財(cái)務(wù)狀況相對(duì)穩(wěn)健。除招商地產(chǎn)外，中報(bào)的“期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額”均表現(xiàn)為增長(zhǎng)。其中萬(wàn)科手中現(xiàn)金的增幅超過(guò)了100%。而保利地產(chǎn)手中的現(xiàn)金雖然減少了40%，但依然是四家龍頭房企中唯一負(fù)財(cái)務(wù)費(fèi)用的，在銀行信貸緊縮時(shí)期，今年上半年依然有超過(guò)1億的利息收入進(jìn)賬。從已獲利息倍數(shù)(營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/財(cái)務(wù)費(fèi)用)看，萬(wàn)科最低，為23.05倍；招商地產(chǎn)其次，為31.2倍，而金地高達(dá)83.56倍。金地和保利的財(cái)務(wù)狀況最為穩(wěn)健，萬(wàn)科和招商地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也處在較低的水平。

　　加快周轉(zhuǎn)迎調(diào)控

　　四家地產(chǎn)龍頭在中報(bào)中都對(duì)下半年的調(diào)控形勢(shì)做出了預(yù)計(jì)，都提出了應(yīng)對(duì)措施，其中加快資金周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快速回籠成為最主要的策略。

　　招商地產(chǎn)表示，房地產(chǎn)調(diào)控已成為常態(tài)，調(diào)控政策必將延續(xù)。隨著下半年市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。公司將通過(guò)狠抓尾盤(pán)銷售、狠抓在售項(xiàng)目的銷售、狠抓新項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)、狠抓簽約率和回款等方式，快速銷售，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　保利地產(chǎn)表示，下半年，公司將繼續(xù)密切關(guān)注政策和市場(chǎng)形勢(shì)變化，采取靈活經(jīng)營(yíng)策略，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保障公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長(zhǎng)。主要采取的措施有，繼續(xù)堅(jiān)持以滿足剛性居住需求的中小戶型普通住宅為主，搶占市場(chǎng)；積極搶占銀行信貸資源，加快銷售回籠，確保資金平衡等等。

　　萬(wàn)科表示，將繼續(xù)堅(jiān)持面向自住需求、以中小戶型普通住宅為主的主流產(chǎn)品定位，貫徹快速周轉(zhuǎn)策略，以銷售速度作為銷售工作的主要控制指標(biāo)。

　　金地表示，總體來(lái)看，下半年整體宏觀政策依然偏緊。采取的措施有，把握投資節(jié)奏，有效協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)資源把握土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)，緊密跟蹤市場(chǎng)形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整投資策略；調(diào)整銷售節(jié)奏和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，優(yōu)先推出符合市場(chǎng)需求的中小戶型產(chǎn)品，制定合理的價(jià)位區(qū)間，保障正常的銷售進(jìn)度；積極拓展多樣化的融資渠道，滿足穩(wěn)健發(fā)展的融資需求。

　　有分析人士表示，四大地產(chǎn)龍頭的銷售策略為下半年房?jī)r(jià)松動(dòng)帶來(lái)一定的預(yù)期。