葉檀：限購是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，越有用就越讓人擔(dān)心

    房地產(chǎn)限購讓人產(chǎn)生回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的不良聯(lián)想，相當(dāng)于削弱貨幣的支付能力，將購房資格與戶籍、納稅證明等結(jié)合到一起，阻礙了勞動(dòng)力統(tǒng)一大市場的形成。

    筆者支持房地產(chǎn)調(diào)控，擠壓泡沫以免中國金融、實(shí)體經(jīng)濟(jì)崩潰是必要之舉，但調(diào)控手段必須符合市場要義，必須以財(cái)稅、貨幣改革為先導(dǎo)，將房地產(chǎn)調(diào)控納入市場調(diào)控的范圍之內(nèi)。而不是在財(cái)稅、貨幣改革停滯的情況下，強(qiáng)行以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的手段作用于當(dāng)下的市場。

    中國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代有糧票、布票，貨幣購買力被削弱，其背后折射的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是產(chǎn)品緊缺，什么緊缺就出臺什么票。有糧票，意味著糧食緊缺;有布票，意味著布緊缺;有肉票，意味著豬肉緊缺;現(xiàn)在把戶口本變成變相的房票，顯然意味著房地產(chǎn)稀缺。實(shí)行限購政策給予市場明確預(yù)期，房地產(chǎn)仍然稀缺，作用與有關(guān)部門所期望的剛好相反。

    房地產(chǎn)市場信號混亂。一方面是庫存增加，另一方面是價(jià)格堅(jiān)挺;一方面是開發(fā)商負(fù)債高企，另一方面是臺州等地出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱的炒賣房票現(xiàn)象。

    庫存毫無疑問在增加。5月10日，長城證券地產(chǎn)分析師劉昆發(fā)表的研究報(bào)告顯示，一季度，上市地產(chǎn)公司存貨環(huán)比增加9.0%，同比增加40.3%，絕對值9005億元亦位于歷史高點(diǎn)。截至8月26號的一周，全國商品房庫存量及去化時(shí)間總體繼續(xù)呈上升趨勢，追蹤10個(gè)城市庫存量環(huán)比均有不同程度上升。從重點(diǎn)城市北京看，截止到8月29日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，新建商品房庫存量已達(dá)109659套，需要兩年左右才能消化，刷新了自2009年8月11日之后兩年來的最高紀(jì)錄。房地產(chǎn)進(jìn)入繼2008年之后，再次進(jìn)入去庫存化時(shí)代。

    房地產(chǎn)調(diào)控對開發(fā)商擠壓作用明顯，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越來越緊，市場上的存貨越來越多，已披露年報(bào)的98家上市房企債務(wù)總額達(dá)1.01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。負(fù)債增加而業(yè)績下滑，“萬保招金”四大龍頭今年中報(bào)凈利潤平均增幅不到15%。市場一二手房價(jià)格倒掛也顯示了房價(jià)松動(dòng)的跡象。

    奇怪的是，雖然庫存上升、融資成本上升，但房價(jià)總體而言依然堅(jiān)挺。國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房價(jià)報(bào)告顯示，70個(gè)城市中有39個(gè)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲，同比價(jià)格下降的城市只有1個(gè)。來自易居中國的分析顯示，與2010年全年相比，7月份一線、二線、三線城市均上漲4%以上。

    不僅如此，香港樓市最瘋狂時(shí)期的炒樓花現(xiàn)象從去年盛行于浙江臺州等地，只不過名稱為房票。擁有房票者，就是一些管理部門的人員或關(guān)系戶，開放商為了和他們保持好關(guān)系，就將好的房源留給他們，后者再通過賣房票這種方式，轉(zhuǎn)讓給下家的購房者，獲取中間差價(jià)。 據(jù)臺州市政府的調(diào)查數(shù)據(jù)：在2010年9235套對外銷售的商品房中，以“直改名”方式違規(guī)交易的有845套，其中共56名黨政干部、事業(yè)單位工作人員參與57套商品房轉(zhuǎn)讓改名獲利，涉及縣處級領(lǐng)導(dǎo)干部5人，鄉(xiāng)科級干部9人。截至2010年末，所涉及的56名黨政干部、事業(yè)單位工作人員主動(dòng)上交和組織追繳的收益有503.3萬元。 為了抑制房價(jià)，臺州8月25日出臺的限購政策，限購在臺州市區(qū)執(zhí)行，在市區(qū)已有2套及以上的市域內(nèi)家庭;和已有1套以上的市域外家庭，不能提供1年以上的個(gè)稅和社保證明，暫停購買新建商品住房，政策從9月1日起嚴(yán)格執(zhí)行。

    成交量大幅下挫房價(jià)依然堅(jiān)挺，房地產(chǎn)上升勢頭略有扼制，一些地區(qū)居然有瘋狂的炒房票現(xiàn)象，說明房地產(chǎn)下行勢頭并未確立。一旦限購政策放松，房價(jià)將迅速反彈。

    市場化的調(diào)控政策沒有落實(shí)到位，抑制房價(jià)最有力的武器是加息與房產(chǎn)稅。但央行遲遲沒有加息，加息對于此前的借債大戶如大型企業(yè)與地方投融資平臺公司等，將帶來沉重的利率壓力。后金融危機(jī)時(shí)代，中國在2010年2月首次出現(xiàn)負(fù)利率，在貨幣屢次緊縮之后，負(fù)利率區(qū)間反而日益擴(kuò)大，從-0.45%擴(kuò)大到-3%，如此之高的負(fù)利率顯然是在縱容包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)品泡沫。

    二手房價(jià)格高于一手房價(jià)格，說明二手房擁有者按揭不多不必?fù)?dān)心加息帶來負(fù)債成本上升，社會資金充裕足以支撐目前的房地產(chǎn)市場，同時(shí)也說明持有環(huán)節(jié)與資本利得不征稅，讓以往的房地產(chǎn)投資者有恃無恐。以上海與重慶的房產(chǎn)稅來印證房產(chǎn)稅打壓房價(jià)沒用，根本說不通，重慶征收的是“豪宅稅”，而上海既往不咎征收的是“新房稅”，與真正意義上的物業(yè)稅、資本利得稅相去甚遠(yuǎn)。拔了老虎的爪牙而后大加嘲笑，既是愚蠢的，也是不厚道的。

    為什么不能動(dòng)用加息與稅收手段抑制房價(jià)，原因無他，加息動(dòng)的是大企業(yè)的奶酪，而稅收觸動(dòng)的是前期投資者的盤中餐，不能、不敢觸動(dòng)既得利益階層，惟一的辦法是以行政手段抑制相對弱勢的階層，比如，不擁有城市戶籍的人，再如，缺乏資金不能在房地產(chǎn)市場先期投資的人。

    限購政策限制房價(jià)非常管用，尤其是北京、上海這樣擁有雄厚資源、吸引全國民眾源源而來的城市，外地購房者占據(jù)了半壁江山，限購成功地阻擋住了他們在京購房置業(yè)的熱心。中國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代從來沒有高房價(jià)，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)代沒有商品房，單位包辦一切，每個(gè)人牢牢依附于單位。

    限購政策越有用，就越讓人擔(dān)心，因?yàn)楣芾碚吆芸赡苁乘柚?，因此放棄市場化的努力，放棄政策的全盤調(diào)整，以有毒的限購令取代對貨幣、對人力、對稅收政策的深刻反思和改革。