要貸款買房就得交“置業(yè)擔(dān)保費(fèi)”涉嫌壟斷

    購房時(shí)置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)應(yīng)不應(yīng)該交納？已被強(qiáng)制收取的，是否應(yīng)該返還？近日，景德鎮(zhèn)有多位市民投訴，稱被房管局強(qiáng)制繳納置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。

    新法制報(bào)記者實(shí)地調(diào)查獲知，作為景德鎮(zhèn)地區(qū)惟一的置業(yè)擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)——景德鎮(zhèn)市置業(yè)住房中心雖否認(rèn)強(qiáng)行要求貸款者繳納置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。但記者接觸的一些購房者中，幾乎不約而同地都在毫不知情或者被動(dòng)的情況下繳納了此款項(xiàng)。實(shí)際上，這違反了《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》中要求的“住房置業(yè)擔(dān)保應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的原則”。

    法律人士表示，商業(yè)銀行與住房置業(yè)擔(dān)保公司達(dá)成協(xié)議，沒有正當(dāng)理由而強(qiáng)制擔(dān)保屬濫用市場支配地位，涉嫌壟斷行為。

    購房者被要求繳納置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)

    房屋中介人員說，置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)在銀行貸款下來之后就得繳，并且不論公積金貸款還是商業(yè)貸款，在景德鎮(zhèn)都要交。

    近日，景德鎮(zhèn)市的朱先生正為自己購買的第一套房產(chǎn)辦理手續(xù)。為買下這套房，他從銀行按揭貸款19萬元，共15年還款期限。

    在辦理按揭貸款手續(xù)時(shí)，購房中介給他介紹了繳費(fèi)清單，上面包括“要交納評估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)，置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)”。

    朱先生被要求繳納的置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)以千分之二的比例收取，以“貸款金額×貸款年限×千分之二”計(jì)算，其要繳納5700元的置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。

    購房中介的業(yè)務(wù)員告訴朱先生，置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)在銀行貸款下來之后就得繳，并且不論公積金貸款還是商業(yè)貸款，在景德鎮(zhèn)都要交。

    朱先生很不解，作為一個(gè)普通購房者，任何一項(xiàng)費(fèi)用的增設(shè)都可能是負(fù)擔(dān)，再說，自己并沒有向景德鎮(zhèn)住房置業(yè)擔(dān)保中心提出擔(dān)保的要求，怎么沒有預(yù)先說明就列了這個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目？

    同樣感到不解的還有饒先生。

    饒先生向新法制報(bào)記者出具的一份“擔(dān)保費(fèi)”發(fā)票顯示，其共向景德鎮(zhèn)市住房置業(yè)擔(dān)保中心按貸款千分之二的比例繳納了3144元。

    “置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)”該不該交？

    有固定穩(wěn)定收入，具備還款能力，首付也已付清，怎么還要求置業(yè)擔(dān)保？

    朱先生對置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)存疑慮：“我有固定穩(wěn)定收入，具備還款能力，首付也已付清，怎么還要求置業(yè)擔(dān)保？”

    饒先生表示，自己也糊里糊涂交了這筆錢，至于這筆錢該不該交，該依什么比例來繳納，還款后是否該退還，至今都不甚清楚，“這筆費(fèi)用含在其他稅費(fèi)里一起繳了”。

    這樣的質(zhì)疑聲，在多位市民遞向景德鎮(zhèn)住房置業(yè)擔(dān)保中心的投訴信件中反映了出來，他們質(zhì)疑置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)是不合理收費(fèi)，強(qiáng)制繳納是“霸王措施”。這樣的質(zhì)疑聲音在網(wǎng)上也充斥著。

    景德鎮(zhèn)網(wǎng)友“齊敏”反映自己被強(qiáng)制繳納擔(dān)保費(fèi)6000元：“我上網(wǎng)查了，國家有明文規(guī)定購房者可自愿選擇擔(dān)保。我去景德鎮(zhèn)房管局問，回答是按揭貸款必須要到置業(yè)擔(dān)保中心做擔(dān)保。”

    網(wǎng)友“GDBZH”聲稱也有同樣遭遇：“有固定穩(wěn)定收入，完全具備還款能力，有所購房產(chǎn)抵押給銀行，首付了50%的款項(xiàng)，銀行有什么風(fēng)險(xiǎn)??？強(qiáng)制要我繳納2萬元的置業(yè)擔(dān)保費(fèi)。”

    作為主管單位的景德鎮(zhèn)市房管局給出的答復(fù)是：“住房置業(yè)擔(dān)保的收費(fèi)依據(jù)有：建設(shè)部、中國人民銀行《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》；景德鎮(zhèn)市物價(jià)局相關(guān)文件，詳見景價(jià)費(fèi)(2002)35號(hào)文；收費(fèi)證號(hào)：2123。擔(dān)保費(fèi)是貸款金額乘以貸款年限再乘以千分之二，這一收費(fèi)是經(jīng)物價(jià)部門審批的。省發(fā)改委805號(hào)文件并沒有對此項(xiàng)收費(fèi)作免收的規(guī)定。”

    然而，記者查看《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》發(fā)現(xiàn)，辦法強(qiáng)調(diào)的是：“住房置業(yè)擔(dān)保應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的原則。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)貸款人及擔(dān)保公司的正常經(jīng)營活動(dòng)。”該條規(guī)定充分表明作為貸款人有選擇住房置業(yè)擔(dān)保與否的自由。

    據(jù)新法制報(bào)記者所掌握的材料顯示，雖然房管局并沒有下明文強(qiáng)制收這筆費(fèi)用，但是購房者卻大多在不知情或者不情愿的從購房中介、開發(fā)商、銀行等處辦理了置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。

    在景德鎮(zhèn)市，申請住房公積金貸款的條件較為嚴(yán)格。2004年3月24日，景德鎮(zhèn)市人民政府頒發(fā)的《景德鎮(zhèn)市個(gè)人住房公積金貸款管理細(xì)則》規(guī)定借款人申請公積金貸款必須具備的條件中就包括：“同意按照法定擔(dān)保方式進(jìn)行擔(dān)保。”

    “我們的服務(wù)就是為購房者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”

    交納擔(dān)保費(fèi)是為了保證讓購房者能如愿取得貸款，“我們的服務(wù)就是為購房者承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，這是有償收費(fèi)。”

    對“強(qiáng)制收取置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)”一事，景德鎮(zhèn)市住房置業(yè)擔(dān)保中心主任聞春暉對新法制報(bào)記者解釋說，近日他們也多次接到類似投訴，現(xiàn)已以書面的形式對相關(guān)投訴作出了書面答復(fù)。

    聞春暉稱，住房置業(yè)擔(dān)保中心雖然是景德鎮(zhèn)市房管局下屬事業(yè)單位，但是也屬于自負(fù)盈虧的企業(yè)化經(jīng)營。景德鎮(zhèn)市住房置業(yè)擔(dān)保中心沒有強(qiáng)制要求過購房者。之所以此類投訴甚多，估計(jì)是有人想染指該業(yè)而故意造的輿論。

    聞春暉稱，交納擔(dān)保費(fèi)是為了保證讓購房者能如愿取得貸款，如果購房者不按合同還清貸款，房產(chǎn)交易中心有權(quán)處置其抵押的房產(chǎn)。擔(dān)保費(fèi)是一項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用，不過即使購房者一次性還清貸款本息時(shí)，相關(guān)的擔(dān)保費(fèi)依然分文不能退，“我們的服務(wù)就是為購房者承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，這是有償收費(fèi)”。

    聞春暉表示，在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)時(shí)，該中心并不強(qiáng)制要求貸款購房人辦理住房置業(yè)擔(dān)保手續(xù)，并且通知各縣(市、區(qū))不得強(qiáng)制貸款購房人辦理住房置業(yè)擔(dān)保手續(xù)，究竟需不需要擔(dān)保最終取決于銀行，銀行的房貸規(guī)定不同決定了其方式不同，有的銀行需要擔(dān)保，有的銀行不需要。

    繳納與否主動(dòng)權(quán)不在購房者

    業(yè)內(nèi)人士稱，很多開發(fā)商在售房時(shí)已定好了合作銀行，這就決定了買房者交不交擔(dān)保費(fèi)的主動(dòng)權(quán)不在自己。

    那么購房者有沒有選擇的權(quán)利呢？

    8月26日，對于以上市民所反映內(nèi)容，新法制報(bào)記者以貸款者的身份曾向景德鎮(zhèn)市豪德廣場附近農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等銀行詢問“辦理按揭是否必須要擔(dān)保”一事，得到的是肯定的答復(fù)。

    據(jù)農(nóng)業(yè)銀行一位工作人員告知，要從申請住房貸款，是必須要到住房置業(yè)擔(dān)保中心辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)的，而置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)是涵蓋在評估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等一干收費(fèi)中，一起繳納的。

    建設(shè)銀行一位工作人員也表示需要擔(dān)保：“這些收費(fèi)其實(shí)都一般都是開發(fā)商與銀行接洽，具體要繳什么費(fèi)用，一般都會(huì)由開發(fā)商協(xié)調(diào)好。”

    有業(yè)內(nèi)人士稱，很多開發(fā)商在售房時(shí)已定好了合作銀行。也就是說，購房者在哪家銀行辦理房貸取決于開發(fā)商，購房者是無權(quán)選擇貸款銀行的，這就決定了買房者交不交擔(dān)保費(fèi)的主動(dòng)權(quán)不在自己手中。

    新法制報(bào)記者了解到的信息表明，景德鎮(zhèn)住房置業(yè)擔(dān)保中心與商業(yè)銀行、信用社都簽有住房貸款擔(dān)保合作協(xié)議。

    對于“擔(dān)保中心與商業(yè)銀行有合作協(xié)議”，新法制報(bào)記者事后也從聞春暉處獲得了證實(shí)。

    有意思的是，按照相關(guān)規(guī)定，隸屬于景德鎮(zhèn)市房管局的住房置業(yè)擔(dān)保中心是景德鎮(zhèn)當(dāng)?shù)匚┮灰患覀€(gè)人貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。因此，如果購房者向銀行申請貸款，在各種合作關(guān)系作用之下，購房者對該項(xiàng)收費(fèi)的選擇自由度也變得狹窄。

    另據(jù)了解，住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)是營利性組織，業(yè)務(wù)營銷時(shí)往往宣稱住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)與購房交易中心是同一單位，這就極易給購房者產(chǎn)生“如果不履行擔(dān)保手續(xù)就辦不成貸款”的誤導(dǎo)。

    今年已辦理置業(yè)擔(dān)保3000余戶

    今年初到目前為止，景德鎮(zhèn)市住房置業(yè)擔(dān)保中心替該市3000余戶辦理了置業(yè)擔(dān)保，累計(jì)達(dá)23000余人

那么，這么多年來，景德鎮(zhèn)地區(qū)置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)的征收覆蓋率是多少呢，又有多少費(fèi)用被“強(qiáng)制”收走了呢？

    據(jù)2009年景德鎮(zhèn)市對外公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)貸款戶數(shù)15000戶，擔(dān)保金額18.5億元，公積金貸款5400戶，擔(dān)保金額6.5億元。公積金貸款擔(dān)保全面覆蓋，商業(yè)性住房貸款擔(dān)保覆蓋率達(dá)90%，非住房貸款覆蓋率在50%左右，擔(dān)?？傤~26億元。

    據(jù)聞春暉介紹，今年初到目前為止，景德鎮(zhèn)市住房置業(yè)擔(dān)保中心替該市共3000余戶辦理了置業(yè)擔(dān)保，累計(jì)達(dá)23000余人。

    對于今年景德鎮(zhèn)市住房置業(yè)擔(dān)保中心收取置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)的覆蓋率為幾何，聞春暉并沒有明說，只是表示，置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)的款項(xiàng)都是有制度明確，不會(huì)到處亂用。

    聞春暉告訴新法制報(bào)記者，置業(yè)擔(dān)保中心起到替購房者向銀行連帶責(zé)任擔(dān)保的作用，當(dāng)購房者不能及時(shí)還款時(shí)，銀行會(huì)直接扣劃擔(dān)保公司的保證金充抵當(dāng)事人的貸款，擔(dān)保公司再向購房者追償。

    據(jù)聞春暉說：“每個(gè)月都有還不上的購房者，需要擔(dān)保中心為其接續(xù)墊付，這些都得依靠經(jīng)營，置業(yè)擔(dān)保中心也得考慮生存。”

    律師稱強(qiáng)制擔(dān)保行為涉嫌壟斷

    商業(yè)銀行與住房置業(yè)擔(dān)保公司達(dá)成協(xié)議，限定交易相對人只能與其進(jìn)行交易，或者只能與其指定的經(jīng)營者進(jìn)行交易的行為涉嫌壟斷

    據(jù)新法制報(bào)記者了解，住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從事貸款方面的法律法律法規(guī)甚少，基本上參照了金融機(jī)構(gòu)的貸款管理辦法。較為明確的是2000年建設(shè)部、人民銀行發(fā)布的《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》。

    對于此類“強(qiáng)制擔(dān)保”行為，江西法報(bào)律師事務(wù)所律師肖文軍說，住房置業(yè)擔(dān)保，是指住房置業(yè)擔(dān)保公司在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

    肖文軍稱：“住房置業(yè)擔(dān)保是商事行為，應(yīng)當(dāng)依法遵守商事法律基本原則——自愿原則，自愿原則至少有兩層含義，一、當(dāng)事人雙方都有選擇是否訂立合同的自由；二、任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。如違反一方意愿強(qiáng)制收取置業(yè)擔(dān)保費(fèi)，這一行為是無效的民事行為，依法應(yīng)當(dāng)返還。”

    肖文軍認(rèn)為，商業(yè)銀行與住房置業(yè)擔(dān)保公司達(dá)成協(xié)議，沒有正當(dāng)理由限定交易相對人只能與其交易，或者只能與其指定的經(jīng)營者交易的行為，是違反我國反壟斷法第十七條規(guī)定的濫用市場支配地位的行為，對涉嫌壟斷行為，任何單位和個(gè)人有權(quán)向反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)舉報(bào)。