開發(fā)商債臺高筑 為何實質(zhì)性降價仍遙遙無期

在持續(xù)的宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越來越緊，市場上的存貨越來越多，已披露年報的98家上市房企債務總額達1.01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負債率在70%以上。同時，業(yè)績增長明顯下滑，“萬保招金”四大龍頭今年中報凈利潤平均增幅不到15%。

資金緊張，業(yè)績下滑，但讓人不可思議的是降價似乎總是遙遙無期。在開發(fā)商看來，全新樓盤售價低于吹風價，或者是原樓盤新項目售價不上漲已經(jīng)是做了極大的讓步。

為什么開發(fā)商寧愿勒緊褲帶也不愿降價？記者試圖尋求答案。

開發(fā)商的悖論

降價風聲緊 實質(zhì)性降價仍是未來時

溫州出現(xiàn)了拋貨潮，富力地產(chǎn)董事長李思廉也在中報發(fā)布會上表示，富力公司在價格上已下調(diào)10%，預計下半年還將作出調(diào)整。但實質(zhì)性的降價仍是未來時。

7月份全國70個大中城市房價報告顯示， 70個城市中有39個城市新建商品住宅環(huán)比價格上漲。而同比價格下降的城市只有1個。

來自某網(wǎng)站的分析顯示，與2010年全年相比，7月份一線、二線、三線城市均上漲4%以上。而且實際上，市民實際承受的房價上漲幅度更高：廣州上月一手房網(wǎng)上簽約均價高達13218元/平方米，同比上升17.8%。“預計9月份前后房價將首次出現(xiàn)環(huán)比負增長。”易居中國的預言能否成真？

開發(fā)商的資金

資金鏈緊 業(yè)績下滑

開發(fā)商自籌資金比重已和2008年持平

不降價，并不是說開發(fā)商的日子很好過。實際上，開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越繃越緊。

來自CREIS和國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：2011年1~5月，開發(fā)企業(yè)的自籌資金比重再次上升到39%，達到歷史最高，已經(jīng)和2008年金融危機時持平。一季度開發(fā)貸款額度僅為0.17萬億元，同比降48%。

股權融資同樣受挫。德意志銀行亞洲區(qū)投資銀行部主席蔡洪平表示，今年上半年沒有一家房地產(chǎn)公司在香港上市，實屬罕見。從渠道里獲悉，將近有14~18家公司準備上市，但沒有一家成行，相反有一家公司，復地還退市了。

另外，中國某研究院的報告顯示，外資所占比重一直不高，近年來穩(wěn)定在1%左右。

萬億債務或使房企投資降速

截至目前，滬深兩市已有98家上市房企發(fā)布中報，累計實現(xiàn)凈利潤193億元，平均增幅也只有23%，其中33家公司業(yè)績有不同程度的下降。

“萬保招金”這四大龍頭業(yè)績增幅也多數(shù)表現(xiàn)不佳。除保利地產(chǎn)業(yè)績增長71.74%外，萬科今年中報凈利潤僅增長5.88%，而金地集團更是下滑了61.05%。如果平均估算，這四家龍頭的整體凈利潤為77.14億元，同比僅增14.99%。

債務增幅高于業(yè)績增幅

而上市房企平均資產(chǎn)負債率超過60%。截至今年6月30日，這些公司的債務總額達10102.7億元，同比增長43%，遠高于業(yè)績增幅。其中被稱為A股地產(chǎn)四大金剛的“萬保招金”負債最高，合計達到4541.15億元，而去年同期的負債僅為2779.45億元。這也意味著，四大龍頭房企今年中期的負債總額增幅達63.38%。

同時，98家公司的平均資產(chǎn)負債率為62%，有60家資產(chǎn)負債率有不同程度的上升，負債率超過70%的也達到40家。四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負債率也都維持高位，其中保利地產(chǎn)達到81.09%，萬科為77.85%。

分析稱，雖然上市房企為避免短期償債壓力過高，債務結(jié)構(gòu)有了調(diào)整，短期借款和一年內(nèi)到期流動負債增長幅度相對較小。但宏觀政策不放松將增加上市房企的財務成本，業(yè)績增長受到?jīng)_擊，房價和投資調(diào)整或是必然選擇。

焦點關注

開發(fā)商為何不降價

面臨資金面的困難和業(yè)績的壓力，開發(fā)商為何不降價呢？記者對此進行了調(diào)查分析。

理由一

上半年6051.9億信托

資金進入房地產(chǎn)領域

據(jù)中國投資擔保有限公司業(yè)務經(jīng)理卞希國介紹，公司主要是給房地產(chǎn)企業(yè)作貸款擔保，“今年上半年就做了17億元，保利、萬科都有向我們貸款。”

住建部政策研究中心副主任秦虹表示，調(diào)研發(fā)現(xiàn)2010年國內(nèi)市場涌現(xiàn)了20多只房地產(chǎn)私募股權基金，去年末資金規(guī)模達到500多億元。今年上半年投資房地產(chǎn)領域的信托資金的金額按照信托協(xié)會公布數(shù)據(jù)是6051.9億元。

理由二

看好后市

不愿賤賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

前美國銀行美林董事總經(jīng)理、安泰盤實總裁蓬鋼先生表示，缺錢的房地產(chǎn)業(yè)要么是盡快以相對低的價錢把手里資產(chǎn)賣掉，換取現(xiàn)金，要么去市場上融來相對成本比較高的資金，“我建議還是盡量少賤賣優(yōu)良資產(chǎn)，相信這輪調(diào)控后，資產(chǎn)價格還有大幅度上升。”

高和投資董事長蘇鑫表示，中小企業(yè)如果生存都是問題，那就降價，“那些微型企業(yè)，就一個項目，干脆把項目賣掉。中型的房地產(chǎn)企業(yè)可以用股權融資方式跟基金合作。需要短期資金，可以跟信托合作，轉(zhuǎn)向民間高利貸風險很大。”

理由三

降價很復雜

效果并不一定好

為何寧愿高成本借貸，也不降價促銷？“有些是高端房，目標客戶被限購限貸，降了效果也不好；有樓盤若大降，則前期業(yè)主鬧事。”某研究院綜合研究部部長表示。

“一旦降價會引起退房和利潤下降及貸款機構(gòu)的注意，而借錢可以最快速度提高資金周轉(zhuǎn)率，況且銷售款被政府監(jiān)督，很難在短時間解決資金缺口的問題。”亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓表示，“因此，不到萬不得已，開發(fā)商就算‘沒飯吃也不會降價’。”另外一個方面就是機構(gòu)貸款的金額比較大，而靠銷售一下要回收龐大的資金不太可能。

市場研判

資本金上調(diào)至35%

開發(fā)商或有可能降價

在何種情況下，開發(fā)商才會選擇降價呢？“就是到了貸款貸不到和銷售連續(xù)半年大量下降，資本金從現(xiàn)在的20%上調(diào)至35%，或者是爆發(fā)金融風暴的時候。要不，開發(fā)商不會降價。”謝逸楓表示。

相關報道

H股房企中報整體優(yōu)于A股房企

相對于A股，在香港上市的內(nèi)地房企表現(xiàn)較好。如碧桂園2011年上半年收入超156億元，凈利潤為29億元，同比增長約62.8%，凈利潤水平超過央企保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團，與行業(yè)老大萬科的業(yè)績也僅僅相差不到一個億。

對此，有分析認為，A股上市房企對未來市場略顯悲觀，為了保持今后業(yè)績能持續(xù)增長，放緩結(jié)算步伐，將更多的銷售業(yè)績轉(zhuǎn)到年報或者明年。

“絕大多數(shù)A股上市房企可能選擇減慢結(jié)算進度，將大量的銷售收入推后到2011年底，或者2012年。這樣不光是2011年的業(yè)績沒問題，2012年不會出現(xiàn)太大的問題。”一位不愿透露身份的券商分析師對記者表示。

例如，萬科中報顯示，今年上半年公司實現(xiàn)銷售金額656.5億元，同比增長78.6%。但結(jié)算收入為191.7億元，同比增幅不足兩成，使得報告期內(nèi)的營業(yè)收入僅為199.9億元，凈利潤29.8億元，較上年同期分別增長19.2%和5.9%。萬科還透露，截至今年6月末，該公司合并報表范圍內(nèi)共有1022萬平方米已銷售面積尚未結(jié)算，合同金額合計約1187億元。