何必趕熱潮 在房產(chǎn)證“加名”并免稅其實很簡單

    《婚姻法解釋(三)》的出臺一石激起千層浪，成為街頭巷議的焦點。因為其中關于夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)的認定關涉到千家萬戶，部分內(nèi)容完全顛覆了過去的規(guī)定。新解釋第七條和第十條強調(diào)和保護夫妻間的個人財產(chǎn)，其中第七條規(guī)定婚后一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)；第十條規(guī)定夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，為產(chǎn)權登記一方的個人財產(chǎn)。

    新解釋一出臺，當已婚人士認識到以上兩條規(guī)定的婚后一方父母出資以及一方婚前支付首付并登記在一方名下的情況將被認定為這一方個人財產(chǎn)的時候，婚姻好象沒有了保障，如果哪一天無房方被掃地出門將面臨著一無所有的境地。以上兩種被新解釋認定為個人財產(chǎn)的“準夫妻”或家庭，為了給在房產(chǎn)證上沒有出現(xiàn)名字的另一方一個定心丸以保障婚姻的穩(wěn)定性，到房產(chǎn)登記部門申請在房產(chǎn)證上加上另一方的名字。

    正當掀起“加名熱”時，一些地方的“加名稅”隨著《婚姻法解釋三》的出臺暗潮涌動。南京等城市相繼出臺政策，要求對進行房屋產(chǎn)權證加名的房產(chǎn)所有人征收契稅，而此前有些城市在夫妻甚至近親屬之間贈與房產(chǎn)的變更登記是免稅的。

    物權的公示效力并不是絕對的，這好比公司的隱名股東是實際出資人，但并未出現(xiàn)在公司營業(yè)執(zhí)照上。同樣，房地產(chǎn)上出現(xiàn)的名字不一定是擁有100%份額的產(chǎn)權人，由于種種原因，還有其他出資人未出現(xiàn)在房產(chǎn)證上。真正權利狀況與不動產(chǎn)登記狀況不一致，這種所有權屬于事實上的所有權，不以登記和交付為取得要件。我國物權法規(guī)定，不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。登記記載的權利人只是應當推定為法律上的權利人，并不是該不動產(chǎn)物權的最終認定。如果有足夠證據(jù)證明其實際出資，在法律上可以認定其為產(chǎn)權人。當然，房產(chǎn)登記部門不認可這種隱名的房屋共有人，只有到法院提起確權之訴，提供出資情況的證明，啟動司法程序確認不動產(chǎn)的產(chǎn)權。

    如果是隱名的實際出資人，通過司法程序確了權，根據(jù)稅務機關的答復，共同財產(chǎn)的所有權人沒有登記在產(chǎn)權簿上，要求加名則無需征稅。而且，對于婚前一方按揭購買的房產(chǎn)和婚后一方父母出資購買的房產(chǎn)，如果雙方約定婚后各自名下的財產(chǎn)夫妻共有制，則作為夫妻共同財產(chǎn)在房產(chǎn)證上“加名”時無需交稅。那么，在房產(chǎn)證上“加名”并免稅的方法很簡單，雙方簽份財產(chǎn)協(xié)議，約定雙方各自名下的財產(chǎn)共有制就行了。如果房產(chǎn)登記部門不能憑財產(chǎn)協(xié)議“加名”，則大量的案件將涌向法院。根據(jù)現(xiàn)代契約精神，法院也不能認定這樣的財產(chǎn)協(xié)議無效吧，只不過是走走過場，浪費司法資源而已！

    所以說穿了，地方政府只不過是在夫妻或即將步入家庭的男女在房產(chǎn)證上“加名”這個業(yè)務上想方設法地多增加創(chuàng)收。如果老百姓回過神來想明白了，其實不必通過房產(chǎn)證上“加名”的方式，一樣可以使一方個人財產(chǎn)成為夫妻共同財產(chǎn)。