房地產(chǎn)信托項(xiàng)目四面楚歌危機(jī)四伏 恐足額兌付

    在一次朋友聚會(huì)上，某專注于房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托公司老總王軍不禁唏噓哀嘆，“現(xiàn)在房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可謂四面楚歌，危機(jī)四伏”。限購(gòu)—房屋滯銷—銷售周期拉長(zhǎng)，不少信托項(xiàng)目即將到期，但開發(fā)商能否足額兌付卻成了問題。

    “你消息靈通，打聽打聽還有哪些城市會(huì)限購(gòu)？”這是他近來最關(guān)心的問題。他告訴中國(guó)證券報(bào)記者，限購(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)的殺傷力太大。只要一限購(gòu)，購(gòu)房需求立即大幅減少，房屋滯銷，直接影響到項(xiàng)目的回款現(xiàn)金流。

    他公司在南京的一個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目就遭遇到兌付困境。項(xiàng)目規(guī)模十幾億元，發(fā)行的是集合信托，運(yùn)作期一年，投資收益在10%左右。眼看信托計(jì)劃即將結(jié)項(xiàng)，卻遇到了麻煩。工期延長(zhǎng)等諸多因素讓該房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售推遲，今年初南京實(shí)施的限購(gòu)令更是讓銷售變得極為慘淡。現(xiàn)金流枯竭，導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈處于斷裂邊緣。

    房地產(chǎn)企業(yè)也在“想轍”籌措資金，但談何容易！銀行借貸之路基本被封死，直接融資更是天方夜譚，現(xiàn)在就看企業(yè)能不能從民間拆借到資金，邁過“這道坎”。

    “還有一個(gè)月左右時(shí)間，到期后開發(fā)商無(wú)法兌付，我們就真的被套牢了。”他表示，公司的意見是一定要維護(hù)公司的聲譽(yù)，因?yàn)槭掷镞€有幾個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)運(yùn)作，如果一單到期資金無(wú)法兌付，肯定會(huì)讓正在運(yùn)作的項(xiàng)目募資受到影響。

    他透露，現(xiàn)在公司頻繁開會(huì)討論項(xiàng)目的后期處理問題。由于當(dāng)時(shí)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，已經(jīng)注明了股東差額補(bǔ)足的條款，即使銷售回款不夠兌付，公司股東也會(huì)拆東墻補(bǔ)西墻，將項(xiàng)目應(yīng)付過去。

    當(dāng)然，信托公司也在考慮是否再發(fā)行一期產(chǎn)品，要求那家地產(chǎn)商另加標(biāo)的物作為抵押，募集資金5個(gè)億，用于兌付前期項(xiàng)目，先把窟窿堵上，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。不過，信托公司也擔(dān)心，如果今后房?jī)r(jià)真的進(jìn)入下行通道，成交量進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)就會(huì)更加困難。而信托公司對(duì)于單一企業(yè)的集中度卻在加強(qiáng)，像他們這樣的信托公司會(huì)被一個(gè)項(xiàng)目徹底綁架，到時(shí)想“全身而退”都難。

    中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)有加劇之勢(shì)。記者從北京市某信托公司了解到，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度逐步加強(qiáng)，很多開發(fā)商感到銷售壓力非常大，一些小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流即將斷流，延誤工期、推遲銷售等情況逐漸增多。

    王軍也表示，現(xiàn)在這一單還好說，不過要是再增加新的二三線限購(gòu)城市，到時(shí)候會(huì)有一批小開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問題，進(jìn)而拖累到信托公司、商業(yè)銀行、財(cái)務(wù)公司和個(gè)人投資者。

    “我們?cè)谝恍┒€城市還有一些存續(xù)中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一旦限購(gòu)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就可能暴露出來。這是公司目前最擔(dān)心的。信托公司那點(diǎn)資本金，根本無(wú)力解決大面積的兌付問題。”

    中國(guó)證券報(bào)記者了解到，現(xiàn)在很多信托公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目避之不及，即使有合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目，想找到募資人也是難上加難。一家信托公司房地產(chǎn)事業(yè)部的項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者，最近公司的一款房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押率低于20%，資金回報(bào)率可到18%，期限一年。這樣好的項(xiàng)目，出資人依然寥寥無(wú)幾。有時(shí)候，銀行一聽說是房地產(chǎn)信托，根本無(wú)法再繼續(xù)商談下去。

    房地產(chǎn)信托面臨的困境顯然已引起監(jiān)管部門的高度重視。今年5月以來，關(guān)于監(jiān)管機(jī)構(gòu)叫停房地產(chǎn)信托的聲音就不絕于耳，雖然監(jiān)管人士否認(rèn)了叫停一說，但房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。消息人士透露，監(jiān)管機(jī)構(gòu)不斷強(qiáng)調(diào)信托公司要審慎開展房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。個(gè)別地區(qū)的銀監(jiān)局已經(jīng)將房地產(chǎn)信托項(xiàng)目由事后報(bào)備制改為事先核準(zhǔn)制，即使資本金做實(shí)、四證齊全的項(xiàng)目，在監(jiān)管部門那里也很可能無(wú)法獲批。有信托業(yè)內(nèi)部人士表示，現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)信托的冬天已經(jīng)來臨。