調(diào)控不斷 為何部分大城市房租不斷走高？

章劍鋒

    就在商品房的高價(jià)格在限購措施之下無法維系之時(shí)，一些大城市的房租卻在走高。據(jù)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京今年前7個(gè)月租金同比漲幅達(dá)13%。他們認(rèn)為原因是部分購房需求轉(zhuǎn)化為租房需求所致。

    不過，沉入其中細(xì)細(xì)梳理，便會(huì)發(fā)現(xiàn)這種非此即彼的歸咎辦法，驢唇不對馬嘴，本質(zhì)上源于主觀臆想。即使截取目前這樣非常態(tài)化運(yùn)行的市場斷面來看，租金變化實(shí)與調(diào)控所分散出來的購買需求并不直接產(chǎn)生聯(lián)系。目前所有的限制性調(diào)控，用意皆在遏制和消除非自住性資金對于市場的圍困，這部分資金一旦受制于政策壁壘無法進(jìn)入和參與商品房市場運(yùn)作，唯一可以選擇的路徑就是撤出，卻無有可能再轉(zhuǎn)入租賃市場。這是由他們的資金屬性所決定的。自有資金投放所求的自始至終不外“利潤”二字，現(xiàn)在利潤訴求因限購設(shè)障既已不可實(shí)現(xiàn)，改入租賃市場去干什么呢？只能轉(zhuǎn)移出去，改投到另一形態(tài)的投資領(lǐng)域中去。這些年來，由炒房而進(jìn)一步衍生出來的藝術(shù)品、資源品炒作大起大落現(xiàn)象，都能說明這種資金之移入與移出變化。

    如此一來，我們在這里就很容易得出兩層指向：一層是說明非自住性購房受到嚴(yán)格制約后，那部分資金會(huì)大幅退出樓市，不會(huì)多作停留。另一層指向是說，這部分資金不可能轉(zhuǎn)化為租金，相反的肯定可以在二級(jí)市場內(nèi)較順利實(shí)現(xiàn)釋放。倘若現(xiàn)有舉措真如大家預(yù)期的那樣可以無折扣地落地的話。

    限購令非但不是要遏制自住需求，而是要為之鋪平道路。用更專業(yè)一點(diǎn)的話來說，這就是結(jié)構(gòu)性的、差別化的調(diào)控。約束第二套房、第三套房的授信、凍結(jié)異地資金跨區(qū)域入市交易，無非是要讓購買自住房的資金更好地入市置業(yè)。這不僅是限購令也是全部調(diào)控決策最核心、最關(guān)鍵的目標(biāo)，整個(gè)調(diào)控的成與敗，就看這一點(diǎn)實(shí)現(xiàn)得怎么樣，理想不理想。

    筆者當(dāng)然不否認(rèn)，在密集的調(diào)控周期內(nèi)，自住房資金也有推遲入市之可能，處于普遍預(yù)期不好氣氛下面，他們也在觀望。但這些資金本身依然屬于構(gòu)成市場中傳統(tǒng)需求的一部分，也就是一直便存在于這個(gè)梯次推進(jìn)的初級(jí)階段中，無進(jìn)也無出，未形成新增需求量，又哪里可能沖擊到租金市場呢？

    那租金怎么就上漲了呢？需要弄清楚的是，良性需求（包括長期性的租賃需求以及被高房價(jià)壓抑住的自住需求）對于租金的影響，幾乎是決定性的和基礎(chǔ)性的，這個(gè)論點(diǎn)沒有問題。關(guān)鍵是，這些需求是怎么影響到租金水平的？

    在住房市場里，資金的選擇，大體上有個(gè)“梯次推進(jìn)”的規(guī)律。如果是正常的住房消費(fèi)，又在支付能力還達(dá)不到時(shí)，通常會(huì)選擇先租后買。由此出現(xiàn)的局面，應(yīng)是先影響租金水平，然后影響商品房價(jià)格。現(xiàn)在那種憑空推理，完全反過來了。

    那么倒梯次式的情形究竟在何種情況下才會(huì)發(fā)生呢？筆者以為，有三個(gè)先決條件必須同時(shí)具備。假定：第一，商品房市場都是現(xiàn)房銷售，而非期房預(yù)售，如果是期房買賣，即使支付能力足夠，仍然需要暫時(shí)通過租房來等候開發(fā)商交付；其二，若目前的調(diào)控不注重結(jié)構(gòu)性，不注重培育自住消費(fèi)能力，而是完全一刀切，不管自住還是非自住資金，則有無一例外會(huì)被從二級(jí)市場里擠出之可能。其三，存在一個(gè)規(guī)模可觀的、可以不走先租后買梯次推進(jìn)路線的、與租房市場根本不發(fā)生關(guān)系的資金量。三者相合，結(jié)果是只有在大量資金被切斷進(jìn)入二級(jí)市場且是隨買隨住的現(xiàn)房市場的通道之后出現(xiàn)倒流，才會(huì)在三級(jí)市場里面停駐安頓下來，從而對租金構(gòu)成明顯影響，導(dǎo)致租金暴漲。

    但眼下還沒有任何可能具備這些條件。因此可以說，現(xiàn)有的一切明確改善與變革樓市結(jié)構(gòu)的調(diào)控，對租金的影響都將是波瀾不驚的。至于何以現(xiàn)有中心城市的租金水平半年同比出現(xiàn)兩位數(shù)增長，這不難解釋。一部分是基于梯次推進(jìn)中的新增租賃需求常規(guī)進(jìn)入，一部分是季節(jié)性和周期性人口流動(dòng)過程中的需求釋出，另一部分原因則是大的通脹環(huán)境下的單位價(jià)格表現(xiàn)。

    更有不為人注意者，是中介機(jī)構(gòu)的人為操作，往往夸大了不利形勢，不利于租金水平得到真實(shí)和準(zhǔn)確的市場反饋。這是值得警覺的。在這一波調(diào)控中，以這樣一種柔性調(diào)整和取締的手段推行的存量房交易體系改革將不可避免地大幅消弭中介機(jī)構(gòu)的補(bǔ)充交易功能，故生意慘淡率先倒掉的中介機(jī)構(gòu)不知凡幾。這情形在北京、天津和溫州等地均不同程度地上演。從中也可以看到，這些中介機(jī)構(gòu)的利潤長久以來是如何牢牢寄生于二級(jí)市場的假性繁榮上的。部門利益背景往往使他們的數(shù)據(jù)失真，因其本身不具公信力，“堅(jiān)石案”、“江東華晨案”、“中大恒基案”、“世紀(jì)鴻遠(yuǎn)天地案”等多起典型惡性案件，早已大大損傷了房產(chǎn)中介行業(yè)的聲譽(yù)。

    中介機(jī)構(gòu)及整個(gè)租房市場主體逆調(diào)控行為的動(dòng)作愈大、聲勢愈烈，表明調(diào)控政策推行的力度與達(dá)到的效果愈是明顯，愈趨合于預(yù)期。因此，筆者以為，要全面衡量與評價(jià)房產(chǎn)調(diào)控效果，不如就勢建立一個(gè)“中介指數(shù)”，據(jù)此監(jiān)測市場態(tài)勢，既直觀又不失真。