告別“炒房”時(shí)代 住宅市場(chǎng)將走向微利時(shí)代？

    2011年以來(lái)，在“新國(guó)八條”等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響下，中國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅明顯趨緩，投機(jī)投資性購(gòu)房需求得到有效抑制，部分房?jī)r(jià)過(guò)高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。

    專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央政府加強(qiáng)樓市調(diào)控的力度短期內(nèi)不會(huì)放松，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存和資金壓力不斷增大，地方政府也面臨著如何避免調(diào)控政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入造成太大波動(dòng)的難題。經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入多方博弈的關(guān)鍵階段。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的7月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有14個(gè)，持平的城市有17個(gè)。與6月份相比，7月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了5個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過(guò)1.0%，漲幅比6月份縮小的城市有15個(gè)。一線城市商品房漲幅全面停滯。

    正當(dāng)房企在嚴(yán)厲調(diào)控政策下轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，部分二、三線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭之時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部17日公布了對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，限購(gòu)令“擴(kuò)編”箭在弦上，房企等待樓市調(diào)控政策松動(dòng)的愿望隨之破滅。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，2011年是中國(guó)“十二五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵之年，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不會(huì)放松。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮也認(rèn)為，在住宅短缺的情況下限制投機(jī)性需求，避免供不應(yīng)求缺口不斷放大，這樣的政策很長(zhǎng)一段時(shí)期都不會(huì)有多大變化。

    隨著銀根縮緊和房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和細(xì)化，中國(guó)多個(gè)城市和房企的庫(kù)存量大幅攀升，房企融資渠道收窄、融資成本不斷上升，在庫(kù)存上升和資金趨緊的雙重壓力下，房企加快了融資創(chuàng)新的步伐。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，前7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，有500億元來(lái)自于外資，這一數(shù)據(jù)同比大增65.8%。另?yè)?jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，恒大等十大房企已確定完成海外融資324億元，遠(yuǎn)超去年。

    盡管最終調(diào)控效果還有待觀察，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，將逐步進(jìn)入優(yōu)勝劣汰和創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的新階段。

    “住宅市場(chǎng)將走向微利時(shí)代，不再是產(chǎn)生暴利的產(chǎn)品，房企必須創(chuàng)新產(chǎn)品、提高品質(zhì)，才可能獲得利潤(rùn)。”陽(yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以前來(lái)源于投資升值的盈利模式將會(huì)受到很大挑戰(zhàn)，通過(guò)地價(jià)的上升推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的周期面臨轉(zhuǎn)變，與之相適應(yīng)的粗放式經(jīng)營(yíng)盈利模式將結(jié)束。

    蘇鑫認(rèn)為，房地產(chǎn)投資將告別“炒房”時(shí)代進(jìn)入理性投資時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)和非限購(gòu)的三線城市住宅將成為資金追逐的下一輪熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，下半年，隨著供應(yīng)高峰的來(lái)臨和在售項(xiàng)目庫(kù)存量的增加，更多開(kāi)發(fā)商將在更多城市展開(kāi)降價(jià)促銷，行業(yè)整合加劇是大勢(shì)所趨。

    朱中一說(shuō)，今后中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將由數(shù)量增長(zhǎng)型為主轉(zhuǎn)為性價(jià)比提升為主，所有企業(yè)都必須要重視這個(gè)問(wèn)題，否則將面臨優(yōu)勝劣汰的局面。他認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型，應(yīng)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)建設(shè)模式、推進(jìn)科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新、拓寬房地產(chǎn)融資渠道和強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理。

    但是，一些對(duì)土地財(cái)政依賴度較高的地方政府，也面臨著如何避免調(diào)控政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入造成太大波動(dòng)的難題。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年海南實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1222.28億元，比上年同期增長(zhǎng)10.4%，經(jīng)濟(jì)增速較去年同期回落了9個(gè)百分點(diǎn)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速回落最大的省區(qū)。海南省政府副秘書(shū)長(zhǎng)羅時(shí)祥表示，上半年海南房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值137.59億元，同比下降3.4%，是影響海南服務(wù)業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩的主因。

    財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康等專家建議，應(yīng)該積極培育地方實(shí)體產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定稅源，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，逐步豐富直接稅來(lái)完善地方財(cái)稅體系，通過(guò)發(fā)展城市綜合體和商業(yè)地產(chǎn)促進(jìn)城市功能轉(zhuǎn)型，緩解地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。