單偉豹：限購(gòu)令或明年中取消 房?jī)r(jià)或反彈

“我們沒(méi)有考慮一線、二線、三線還是四線城市，能賺錢就可以了，內(nèi)部回報(bào)率在13%就值得進(jìn)入。” 香港路勁基建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](1098.HK)董事會(huì)主席單偉豹在2011博鰲房地產(chǎn)論壇接受時(shí)代周報(bào)專訪時(shí)表示。

雖然外界對(duì)于路勁地產(chǎn)收購(gòu)順馳，是虧了還是賺了意見(jiàn)不一，但單偉豹對(duì)此似乎仍顯得心有余悸。被問(wèn)及今后路勁地產(chǎn)拿地除了招拍掛是否會(huì)考慮收購(gòu)時(shí)，單偉豹稱，“我們收購(gòu)了順馳之后很害怕，隱藏的東西太多，收購(gòu)成本很高，高得你都不相信。前兩年不賺錢就是因?yàn)槌杀靖摺Ｕ信膾靹t一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都沒(méi)有。”

內(nèi)部回報(bào)率13%項(xiàng)目值得做

公路建設(shè)出身的路勁基建，2006年加大對(duì)房地產(chǎn)投資的力度，入股順馳中國(guó)，占55%股份，2007年1月，增持順馳至95%股份，并全面接管順馳，2007年8月完成收購(gòu)順馳后，成立路勁地產(chǎn)集團(tuán)，完成了初步的全國(guó)布局，目前已將重點(diǎn)放在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，未來(lái)房地產(chǎn)與公路建設(shè)的比例將保持在2:1。

截至2010年底，路勁地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備為520萬(wàn)平方米，全年簽訂的銷售金額為75.73億港元，較2009年增加20%，凈利潤(rùn)為4.82億港元。

目前，路勁地產(chǎn)項(xiàng)目分布于北京、上海、天津、石家莊、青島、濟(jì)南、武漢等13個(gè)城市。單偉豹坦言，限購(gòu)確實(shí)使旗下項(xiàng)目受到影響。“上海南翔項(xiàng)目，去年賣得不錯(cuò)，今年也不錯(cuò)，但本來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)賣得更好，今年沒(méi)有太大增長(zhǎng)。又不能隨便說(shuō)提價(jià)，也許下步政策說(shuō)只要提價(jià)就不讓賣，比如去年賣1.5萬(wàn)元/平方米，今年賣1.5萬(wàn)元/平方米以上就不發(fā)預(yù)售許可證，這種情況很可能會(huì)出現(xiàn)的。”

“政策如果不理智，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不利的。瘋狂的東西不會(huì)長(zhǎng)久，非常不合理的措施也不可能長(zhǎng)久，可能會(huì)影響GDP。”單偉豹預(yù)測(cè)，限購(gòu)令將于明年中取消，到時(shí)候房?jī)r(jià)可能會(huì)反彈。

“以前三四線城市銷售量太低，一年才銷售50萬(wàn)平方米，即使進(jìn)去也銷售不了?，F(xiàn)在限購(gòu)，一線城市被趕走，二三線城市起來(lái)，二三線限購(gòu)，三四線城市就起來(lái)了。烏魯木齊就200萬(wàn)人口，現(xiàn)在萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]也去烏魯木齊了，它看好將來(lái)，以前一直不去肯定是算不過(guò)來(lái)賬。我們一直不分一線、二線、三線還是四線城市，哪里銷售量大就到哪里去，賺錢就可以了。” 單偉豹認(rèn)為，內(nèi)部回報(bào)率達(dá)到13%就值得進(jìn)入。

收購(gòu)順馳的得失

截至2010年底，路勁基建2010年總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)分別為276.86億港元和104億港元。股東所占利潤(rùn)為6.25億港元，下降了14%，主要是因?yàn)?009年公司凈利潤(rùn)中包含5.8億港元一次性高速公路權(quán)益轉(zhuǎn)讓收入。如果扣除該部分收益，2010年路勁基建的核心盈利上升319%，集中反映了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大幅改善，房地產(chǎn)銷售利潤(rùn)達(dá)4.82億港元。

對(duì)于今年的銷售目標(biāo)是多少，單偉豹并沒(méi)有透露，但單偉豹表示，今年全年銷售不會(huì)比去年少。面對(duì)港資開(kāi)發(fā)商紛紛加碼內(nèi)地，單偉豹稱，“公司會(huì)繼續(xù)延續(xù)穩(wěn)健的風(fēng)格，沒(méi)有想過(guò)加大投入。去年我們銷售100萬(wàn)平方米，將來(lái)有實(shí)力上市能做到200萬(wàn)-300萬(wàn)平方米就很不錯(cuò)了。保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]是央企，有無(wú)限的資金支持，要做到萬(wàn)科、中海也不大可能，而且會(huì)很累，對(duì)公司也未必是好事。”

“公司去年買地支出逾70億元，目前土地儲(chǔ)備有700萬(wàn)平方米左右，今年增加了八十幾萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。下半年土地市場(chǎng)出現(xiàn)好的機(jī)會(huì)的話，會(huì)去拿地。目前并沒(méi)有準(zhǔn)備很多資金去拿地。現(xiàn)在有30多億的現(xiàn)金流，如果有好的土地可以再借貸融資，海外融資的環(huán)境還可以。我們最近不拿土地的話，就不需要融資了。”單偉豹告訴時(shí)代周報(bào)。

2010年，路勁地產(chǎn)加大了拿地步伐。通過(guò)招拍掛在廣州、北京、上海、無(wú)錫獲得四幅地塊，可建樓面面積達(dá)61萬(wàn)平方米。此外，路勁地產(chǎn)還收購(gòu)了本屬于順馳旗下問(wèn)題資產(chǎn)的石家莊國(guó)際城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目，獲得20萬(wàn)平方米的可建樓面面積。

對(duì)于今后拿地是否更多考慮收購(gòu)形式，單偉豹連連否認(rèn)，“我們收購(gòu)了順馳之后很害怕，隱藏的東西太多，收購(gòu)成本很高，高得你都不相信。前兩年不賺錢就是因?yàn)槌杀靖摺Ｕ信膾靹t一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都沒(méi)有。”此前，單偉豹曾對(duì)外透露，收購(gòu)順馳的資金比之前預(yù)計(jì)的多了20%-30%。

2006年9月，路勁地產(chǎn)以18億代價(jià)收購(gòu)順馳旗下55個(gè)項(xiàng)目600多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，但最后不少地塊被退回給政府或協(xié)議合作的對(duì)象，能梳理重組進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目約400萬(wàn)平方米。2008年度路勁基建的業(yè)績(jī)報(bào)表首次合并順馳地產(chǎn)，但隨后路勁基建的地產(chǎn)業(yè)務(wù)連續(xù)兩年都錄得虧損。其中2009年，錄得股東應(yīng)占溢利為7.28億港元，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)錄得虧損1000萬(wàn)港元。

與此同時(shí)，收購(gòu)雙方因?yàn)闋?zhēng)議一直懸而未決，直至2010年8月，在天津市政府的協(xié)調(diào)下，路勁地產(chǎn)與順馳的有關(guān)爭(zhēng)議才得到和解，索償交由天津市政府以調(diào)解的方式解決。

路勁地產(chǎn)花了3年時(shí)間才將順馳問(wèn)題梳理清楚。雖然單偉豹一直稱收購(gòu)順馳窟窿遠(yuǎn)比想象的大，但外界認(rèn)為，路勁僅是獲得的土地溢價(jià)就相當(dāng)驚人。至于收購(gòu)順馳是不是筆合適的買賣，單偉豹向時(shí)代周報(bào)表示，“等我們把所有那個(gè)時(shí)候項(xiàng)目處理掉，都賣光了，才知道是賺了虧了，現(xiàn)在是中性的，不好不壞。”

輝立證券分析師陳耕認(rèn)為，路勁與順馳的歷史遺留問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的負(fù)面影響已基本得到消除，路勁基建的物業(yè)銷售額在2012年或?qū)⒊^(guò)人民幣100億。

此前路勁基建分拆房地產(chǎn)業(yè)務(wù)單獨(dú)上市的計(jì)劃時(shí)有傳出，對(duì)此，單偉豹表示，“適當(dāng)時(shí)候一定會(huì)上市，現(xiàn)在肯定不是適當(dāng)時(shí)候?，F(xiàn)在有十幾家在排隊(duì)等著上市，我們還沒(méi)有開(kāi)始排隊(duì)。”