住建部：嚴格控制異地購房 限購雙管齊下

    幾乎所有的房地產調控新政，都在指向跨區(qū)域購房以及其連帶的房產投資。

    在接連與20余二三線城市基本達成“限購協議”后，住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱住建部)已經開始逐步推進房地產熱點城市房屋權屬登記系統(tǒng)和數據庫的異地聯網工作，這項工作完成后，同一權屬擁有人名下在不同城市的房產將得以“一并查詢”，異地購房的資金流向、程度、走勢將可以得到“統(tǒng)一監(jiān)控”。

    此前，除銀行個人信貸征信系統(tǒng)全國聯網外，房屋權屬信息在各城市間并不聯網。目前，已經登上住建部議事日程的聯網候選城市逾40個，均是房地產市場中的熱點城市。顯然，住建部希望通過嚴厲的“異地購房限購”與“異地購房監(jiān)控”，嚴格控制異地購房行為并盡可能的在二三線城市的住宅房地產市場中，實現“去投資化”的目標。

    權屬異地聯網

    “一方面是限購，另一方面住建部已經逐步推進全國不同城市間房屋權屬登記系統(tǒng)和數據庫的聯網工作。”8月24日，一位接近住建部的權威人士稱。記者了解到，此項工作將分為兩步走，第一步是對新購商品住房部分的房屋權屬信息進行聯網；第二步是逐步對存量住房的房屋權屬登記數據庫進行聯網。

    由于2004年后，全國各主要城市商品住房預售、銷售管理均陸續(xù)實現了網絡化。商品期房、現房的交易也都陸續(xù)實行了網絡簽約與信息存儲。因此，目前住建部的主要工作精力集中在第一步，即對新購商品住房部分的房屋權屬進行聯網查詢。至于存量住房部分，由于歷史數據收集、登記、數據化方面各城市的程度不同，因此被“押后處理”。

    對此，住建部一位官員向記者表示，控制不同城市間房地產市場購房行為、遏制投機炒作，使當地房地產市場價格與當地居民的購房支付能力相匹配，是近1~2年國務院房地產調控的重要精神和原則，作為房地產調控工作的牽頭部門，住建部會圍繞這一主旨精神以不同的方式、從不同的角度開展相關工作。

    在此之前，房屋權屬信息均采用屬地管理原則。我愛我家副總裁胡景暉告訴《中國經營報》記者，所謂屬地管理原則，舉例說明就是在北京只能反映或查詢權屬人在北京的房屋權屬情況，而不能顯示其在異地擁有房產的情況。

    “如果權屬人在北京有住房的同時，在天津、石家莊都有住房，那么他在天津、石家莊的住房權屬信息，就只能在天津和石家莊分別查詢，這也就是說，通過一個系統(tǒng)，無法統(tǒng)一顯示這個權屬人在北京、天津、石家莊總共有多少住房。”胡景暉說。

    他表示，如果實現了房屋權屬信息及數據庫的異地聯網，同一權屬人在不同城市擁有的住房情況將“一目了然”。記者掌握的情況表明，住建部目前已經選擇了約40個房地產市場的熱點城市推進相互之間的權屬聯網工作，完成后，其查詢終端或將安置在住建部以及其他相關中央政府部門。

    監(jiān)控異地炒房

    中國人民銀行研究局原研究員鄒平座告訴記者，從2003年開始到2007年，中國銀行業(yè)系統(tǒng)逐步建立了個人信貸的征信體系，并實現了全國聯網，即對于購房貸款的情況，在不同城市的銀行系統(tǒng)之間可以查詢。

    “這也就是說，例如你在北京用按揭的方式已經購買了一套房屋，你再去天津辦按揭的時候，這個記錄天津的銀行是可以查詢到的，就按照二套房的貸款政策給你辦理按揭。”他說。但與此形成鮮明對比的是，相比于按揭貸款信息更能直觀反映異地購房情況的各地房屋權屬系統(tǒng)，卻始終未能實現聯網查詢。

    各自為政的現狀使限購新政很被動，這在2010年底、2011年初中央政策陸續(xù)出臺“非本地居民購房禁貸、限購”措施后逐漸顯現出來。清華大學房地產金融研究所所長馮科告訴記者，由于一些大型城市周邊的中小城市，只出臺了“禁貸”政策，而尚未出臺“限購”政策，一次性付款方式在異地購房中成為主導，但由于這些購房行為不使用貸款，無法通過銀行的個人聯網征信系統(tǒng)反映，所以導致異地購房的數量、程度游離于監(jiān)管之外。

    市場表現也確實如此。萬科北京公司曾在北京周邊的河北省香河縣開發(fā)一住宅項目，該項目銷售負責人告訴記者，其一期銷售的300余套房源全部為來自北京的客戶購買。多位在距離北京僅28公里的河北燕郊經濟技術開發(fā)區(qū)開發(fā)住宅項目的開發(fā)企業(yè)負責人也都向記者證實，其客戶中超過70%來自北京，“而且越貴的項目比例越高，在北京實施嚴厲限購政策后，比例也相應提高”。

    前述住建部官員告訴記者，一直以來，對于不同城市間房地產市場資金流動的狀況，住建部一直十分關注。特別是一線熱點城市實施限購以來，二三線城市房價漲幅領跑70城市房地產市場指數體系，這也引起了中央各相關部門的關注，也正是由于這一原因，國務院才明確要求房價上漲較快的二三線城市，也要出臺限購措施。

    “如果聯網完成，顯然能對這項工作起到推動作用。”馮科說，“如果同一個人名下，在不同的城市擁有多套住房，甚至超過10套、20套的住房，那么顯然就可以認定是投資性或投機性購房，將這類情況的人匯總，即可以得到一個基本面上的情況，并加以應對。”

    限購雙管齊下

    “異地住房權屬登記系統(tǒng)的聯網是一個長效機制，對異地購房、炒房的行為進行監(jiān)控應對；短期靠限購對二三線城市的投資性購房進行遏制，長短機制配合雙管齊下才有作用。”一位不愿具名的住建部系統(tǒng)的專家稱。

    目前住建部與二三線城市地方政府的“限購談判”仍在進行，截至本報發(fā)稿時止，住建部已經與20多個二三線城市達成“出臺限購措施”的“協議”。

    “不會是一個物理形態(tài)的名單，而是由地方政府各自發(fā)布自己的限購政策，住建部只是對那些被認為應出而未出的限購政策的二三線城市，以不同的方式進行督促，這一點，外界的理解是有偏差的，并不是到8月底，由住建部統(tǒng)一發(fā)文要求哪些城市進行限購。”中國房地產協會的一位人士稱。

    記者了解到，這項“談判”工作有望于8月底完成，屆時，各地方政府將于9月初開始陸續(xù)發(fā)布自己制定的限購政策。在目前已經“談妥”的二三線城市中，此前幾個月在70城市房價漲幅榜上領跑的二三線城市不出意外都將榜上有名，“實行限價也未必可以豁免。”前述接近住建部的權威人士稱。

    最近，北京中原通過網站及門店等調查渠道針對二三線城市可能限購帶來的影響做了購房者調查：總樣本為3900人。被調查的人數中，認為會推遲買房的比例達到了60.6%，超過6成，而會加速買房，以規(guī)避政策的買房的人數只有12%，認為這一政策對自己購房計劃沒有影響的比例為27.4%。

    “這說明市場對目前政府對于異地購房行為嚴格控制甚至是打壓的態(tài)度，反饋是逐漸變大的。”中原地產首席分析師張大偉向記者表示。“如果未來再通過房屋產權登記系統(tǒng)的異地聯網對異地購房進行監(jiān)測，也會造成一部分新的政策預期，從而影響市場。”張大偉說。