當(dāng)前樓市“高燒不退”調(diào)控能給“藥到病除”？

    2011年的樓市注定是不平靜的樓市，宏觀調(diào)控一輪接著一輪。這幾年很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賺了個(gè)盆滿缽滿。隨著調(diào)控效果的不斷顯現(xiàn)，“這種一二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象很可能繼續(xù)蔓延，現(xiàn)象愈演愈烈。而隨著一手房?jī)r(jià)格的持續(xù)下調(diào)，繼續(xù)維持價(jià)格高位的二手房市場(chǎng)很可能進(jìn)入有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性回調(diào)已經(jīng)開(kāi)始。對(duì)于當(dāng)前深陷“高燒”的樓市來(lái)說(shuō)，這一劑“退燒藥”有望為樓市清熱去火，但能否“藥到病除”還需觀察。

    在市場(chǎng)普遍預(yù)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然倚重房地產(chǎn)的時(shí)候，中央果斷出手，這本身就說(shuō)明這次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心是超預(yù)期的。當(dāng)前政府控制房?jī)r(jià)的手段和方法比以前更加豐富，控制房?jī)r(jià)的效果當(dāng)然也會(huì)比前幾次房地產(chǎn)調(diào)控要好。如果說(shuō)，此輪樓市調(diào)控的初衷只是把房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭壓下來(lái)、使其回歸理性的話，那么，隨著調(diào)控政策的不斷加碼，利益博弈形勢(shì)的趨于明朗，調(diào)控的重點(diǎn)已逐步轉(zhuǎn)向如何調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)方面了。央行近日公布的“二季度支付體系運(yùn)行情況”顯示，北京、上海、廣東和江蘇等房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量環(huán)比增速已連續(xù)五個(gè)季度低于全國(guó)平均水平，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)的調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。

    政策高壓下逼出來(lái)的降價(jià)會(huì)不會(huì)出問(wèn)題？如果此時(shí)再出臺(tái)更多、更嚴(yán)厲的政策，可能會(huì)適得其反。眼下更值得關(guān)注的問(wèn)題是，決策層對(duì)樓市調(diào)控的目標(biāo)定位是什么，是把過(guò)高的房?jī)r(jià)壓下來(lái)，還是從根本上解決老百姓的住房問(wèn)題。如果目標(biāo)僅僅是把房?jī)r(jià)壓下來(lái)，使房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定幅度的下降，那么出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策也未嘗不可。但是，要從根本上解決老百姓的住房問(wèn)題，卻不能指望下猛藥式的單純調(diào)控。因?yàn)榉績(jī)r(jià)急劇下降會(huì)嚴(yán)重影響地方政府的政績(jī)，在政績(jī)考核機(jī)制沒(méi)有改革的情況下，地方政府不可能讓房?jī)r(jià)一直低下去。如果調(diào)控政策過(guò)猛，脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，脫離了地方政府的可接受程度，那么離新一輪反彈就不遠(yuǎn)了。我們都希望房?jī)r(jià)越便宜越好，但是，若前期成交15000元/平方米的房子，現(xiàn)在賣(mài)10000元/平方米，我或許會(huì)高興，但如果它一下子降到5000元/平方米，我還敢爽快下單嗎？我會(huì)擔(dān)心是不是開(kāi)發(fā)商資金鏈出了問(wèn)題，想迅速套現(xiàn)？我會(huì)想是不是建材、用料縮減，房子質(zhì)量能不能過(guò)關(guān)？我還會(huì)想房子能不能按時(shí)交付？萬(wàn)一兩三年后才出現(xiàn)問(wèn)題，我還能不能找到當(dāng)初的開(kāi)發(fā)商？越想越不敢買(mǎi)。

   樓市的問(wèn)題是在多種因素的共同作用下慢慢積累起來(lái)的，再嚴(yán)厲的政策也不可能在一夜之間解決所有問(wèn)題?，F(xiàn)在最緊迫的問(wèn)題，就是要明確樓市調(diào)控的目標(biāo)定位，即從根本上解決老百姓的住房問(wèn)題。這就要求我們不能把眼睛老盯在房?jī)r(jià)問(wèn)題上，而要把目光放到能夠提供多少住房上，讓高、中、低收入階層都有條件住上適合自身?xiàng)l件的房屋。正因如此，對(duì)樓市的調(diào)控必須立足于兩個(gè)方面：一是通過(guò)出臺(tái)調(diào)控政策，讓房?jī)r(jià)回歸理性，并避免大起大落；二是出臺(tái)科學(xué)、合理、符合國(guó)情的住房政策，有計(jì)劃、有步驟地解決老百姓的住房問(wèn)題。

    下半年，繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的發(fā)展，靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持貨幣信貸適度增長(zhǎng)。通脹預(yù)期大大減弱，但下半年仍有通脹上升的壓力。央行貨幣政策目標(biāo)已將“管理通脹預(yù)期”提升至首位，反映出在短期內(nèi)央行對(duì)“調(diào)結(jié)構(gòu)”態(tài)度的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策何去何從，在很大程度上影響下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)調(diào)控的成敗決定下一步宏觀經(jīng)濟(jì)的成敗。

    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的種種問(wèn)題已經(jīng)非常嚴(yán)重，到了必須出手調(diào)控的地步。中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在處在非常敏感的時(shí)期，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率逐步下行的同時(shí)，內(nèi)外部的不確定性都有所增強(qiáng)。要觀察我國(guó)未來(lái)的保障房等建設(shè)，必須關(guān)注政策；要關(guān)注未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)到底如何，最重要的不是觀察政策，而是關(guān)注貨幣發(fā)行量。尤其是房地產(chǎn)作為投資品的今天，貨幣發(fā)行與房地產(chǎn)業(yè)已水乳交融。外部主要是由歐債危機(jī)引起的，內(nèi)部是在保持高速增長(zhǎng)的同時(shí)還要完成非常復(fù)雜的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。政策調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)，為了減弱“外冷”帶來(lái)的不可控因素，在保持相對(duì)穩(wěn)定延續(xù)性的前提下，首先要改革現(xiàn)行的政績(jī)考核機(jī)制，不再讓地方政府的工作只圍著GDP轉(zhuǎn)；二要改革財(cái)政管理體制，規(guī)范中央與地方的財(cái)權(quán)和事權(quán)，解決目前財(cái)權(quán)上收、事權(quán)下放的問(wèn)題，讓地方政府能夠真正從“土地財(cái)政”中跳出來(lái)；第三要積極尋求解決地方債務(wù)過(guò)重的途徑，幫助地方政府化解債務(wù)，否則要讓地方政府從“土地財(cái)政”中跳出來(lái)也很難；第四要建立地方政府解決民本問(wèn)題責(zé)任制，對(duì)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)過(guò)程中不充分考慮民生問(wèn)題的地方，追究主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

    總之，樓市問(wèn)題關(guān)鍵不在政策如何密集、如何嚴(yán)厲，而在于長(zhǎng)期堅(jiān)持、全面落實(shí)、不打折扣，并能積極按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律和國(guó)情特點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)。要從根本上遏制瘋漲的房?jī)r(jià)，還需配套相關(guān)措施，以此確保實(shí)現(xiàn)樓市調(diào)控目標(biāo)。不可否認(rèn)房地產(chǎn)受到宏觀政策的導(dǎo)向，我們看到國(guó)家希望房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，這已經(jīng)很明顯，不希望過(guò)熱，但也不希望成為低迷的市場(chǎng)，這個(gè)信號(hào)是很清晰的，希望能健康平穩(wěn)??！