限貸是對商業(yè)地產(chǎn)投資熱的校正

    本周，一則上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風險提示的消息攪動了處于調(diào)控關鍵期的樓市。上海銀監(jiān)局要求嚴格管理商業(yè)地產(chǎn)信貸，明確叫停個人消費貸款購買商業(yè)用房；要求本地各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收，成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放貸款。上海實際上是對商業(yè)地產(chǎn)貸款做出了“一禁一限”的規(guī)定。如何看待上海銀監(jiān)局的新動向呢？筆者認為有三點值得關注。

    首先，上海的動作在全國有示范效應。上海作為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟的區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)達，也是各大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司必爭之地。上海商業(yè)地產(chǎn)的動向，如政策法規(guī)，地方經(jīng)驗，投資動態(tài)，甚至建筑設計都可能對全國市場帶來影響。上海對商業(yè)地產(chǎn)購房貸款進行“一禁一限”的規(guī)定，并形成示范效應，全國一線城市和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展快的熱點城市可能跟進。

    其次，商業(yè)地產(chǎn)限貸措施影響有限，不宜過度解讀。隨著住宅限購政策的實施，開發(fā)企業(yè)和投資者紛紛向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，形成“一哄而上”的過熱局面。一些研究機構包括行業(yè)組織在給政府的政策建議中也呼呼要注意商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等房地產(chǎn)子市場的健康發(fā)展。要考慮產(chǎn)業(yè)的市場容量，人才、資金、土地的限制性因素。提醒企業(yè)要理性發(fā)展。此次，上海銀監(jiān)局率先在購房信貸方面做出風險提示，也是出于對商業(yè)地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的考慮。但對商業(yè)地產(chǎn)的所謂限貸，不能與住宅市場的限購、限貸和限價政策相提并論。

    商業(yè)地產(chǎn)有著自身的發(fā)展規(guī)律，與住宅的民生屬性相比有著本質(zhì)的區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)投資對一般民眾而言，有著巨大的資金、專業(yè)門檻。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、投資、建設、運營對開發(fā)企業(yè)也有著巨大的進入門檻。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是相當市場化和專業(yè)化的領域。從這個角度看，政府也沒必要動用行政措施去干預商業(yè)地產(chǎn)的正常運營。社會也不必對此次風險提示和相應的限貸措施進行過度解讀。更不涉及到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進一步擴展、轉(zhuǎn)向的問題。

    再次，限貸有利于商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。限貸的后果當然會對商業(yè)地產(chǎn)市場投資有影響，限制了投資者的金融杠桿。對開發(fā)商而言，其資金來源會受到影響，在“其他資金”中，預收款、定金、首付款等是主要構成?，F(xiàn)房銷售后，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)更加困難，開發(fā)周期將拉長。對于主營銷售型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)而言，壓力巨大；對于租賃型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，則影響不大。

    如果從商業(yè)地產(chǎn)長遠發(fā)展的角度看，這次上海對商業(yè)地產(chǎn)的限貸是有積極意義的，是對當前住宅限購后商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮的一個校正。采取一定的金融信貸限制措施，在一定程度上為商業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)降溫。提醒投資者和開發(fā)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)投資有風險，進入需謹慎。另外，叫停消費貸進入商業(yè)地產(chǎn)，也是從金融穩(wěn)定的角度考慮。由于消費貸的規(guī)模并不大，這對正常的商業(yè)地產(chǎn)投資影響不大。

    綜合來看，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)未來的優(yōu)先發(fā)展領域，方向沒錯，但發(fā)展方式還需調(diào)整。商業(yè)地產(chǎn)可以承接一定量的社會投資需求，但并不能解決因住宅限購而產(chǎn)生的過剩投資需求。目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的快速升溫并非是市場自然發(fā)展到一定階段后的結果，而是在國內(nèi)不動產(chǎn)投資熱情高漲和住宅產(chǎn)業(yè)嚴重受限的共同作用下的非理性增長。上海銀監(jiān)局的新規(guī)確有必要，值得肯定。