面包不可能貴于面粉 房價(jià)高漲關(guān)鍵在土地金

有人說，中國的房價(jià)會(huì)不會(huì)下降就得看土地價(jià)格，因?yàn)槊姘鼉r(jià)格不太可能比面粉價(jià)格便宜。若據(jù)此來判斷未來的房價(jià)，似乎難以樂觀，因?yàn)槟壳耙恍┒€城市正在瘋狂高價(jià)出讓土地。

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國130個(gè)城市土地出讓收入總額為7524億元，比去年同期少了351億元，同比下跌了5.5%。土地出讓收入排名前十的城市中，同比出現(xiàn)下降的5個(gè)城市，全部為一線城市或?yàn)楸容^發(fā)達(dá)的二線城市，同比降幅最大的是北京——上半年北京土地出讓金312億元，同比下降48.32%。但是，為何130個(gè)城市上半年的土地出讓金整體降幅僅為5.5%？顯然是二三線城市的土地出讓金在大增，從而在總體數(shù)據(jù)中填補(bǔ)了一線城市的跌幅。比如上半年土地出讓收入排名第三的昆明市，出讓金收入336.85億元，同比漲幅416.03%。

還有一組數(shù)據(jù)：1~6月全國130個(gè)城市共成交土地9511宗，成交土地面積43759萬平方米，成交面積同比增加24%。顯然實(shí)際的土地成交數(shù)量有增無減，成交金額減少是由于二三線城市的地價(jià)沒有一線城市地價(jià)高。從以上情況看，房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)得并不理想，我們需要重新反思目前的調(diào)控政策。

在筆者看來，除了進(jìn)一步強(qiáng)化和規(guī)范需求調(diào)控、增加供給外，說到底還是要打破土地財(cái)政格局，避免土地出讓金成為地方政府的“第二財(cái)政”或“私房錢”。

從公開的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，土地出讓金收入逐年大幅遞增。2010年全國土地出讓成交總價(jià)款為2.7萬億元 （財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是2.94萬億元），較2009年增長70.4%；2009年土地出讓總價(jià)款是1.59萬億元，又較2008年的增長65.7%。筆者將2001年至今年上半年的全國土地出讓金進(jìn)行了加總，結(jié)果是101196億元。那么，這10萬億究竟用于何處？為何連區(qū)區(qū)1000萬套保障房都建不起來？

顯然，土地出讓金的管理、使用是一筆糊涂賬。近年來，國家出臺(tái)了一系列政策文件規(guī)定，比如將不低于10%的土地出讓凈收益用于保障性安居工程建設(shè)等。但究竟有多少地方政府是按照這些政策要求來執(zhí)行的？實(shí)際情況是這些土地出讓金并未用在這些指定的用途上，而是轉(zhuǎn)化成地方政府的財(cái)政來源，而且土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例在不斷提高，從2001年的16.6%提升到2010年的76.6%。于是，土地財(cái)政成了目前大部分地方政府的依賴，為了滿足地方政府的花銷，出讓土地行為就自然變本加厲，強(qiáng)拆收儲(chǔ)也就更加瘋狂，從而不斷引發(fā)社會(huì)矛盾。

筆者建議對過去10年的土地出讓金收支進(jìn)行重新審計(jì)，除了審計(jì)部門全面介入外，還得邀請第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)介入，做一本公正、公開、明明白白的賬目，并對外公布和披露，對于曾涉嫌違規(guī)使用土地出讓金或者將土地出讓金揮霍、挪用的相關(guān)責(zé)任人應(yīng)該給予必要的責(zé)任追溯。

另外，建議改變目前的土地財(cái)政格局。將土地出讓程序和出讓金賬戶從地方政府剝離出來，建一個(gè)全國性的土地公開交易平臺(tái)，將土地轉(zhuǎn)讓信息公開，接受各方監(jiān)督。將收來的土地出讓金放入中央財(cái)政專設(shè)的省級(jí)土地出讓金賬戶，由中央財(cái)政暫作保管，然后根據(jù)地方政府申請的保障房項(xiàng)目、安居工程項(xiàng)目和符合土地出讓金使用的項(xiàng)目再?？顚Ｓ谩?/p>

這樣既可保證 “取之于民用之于民”，也可起到對土地出讓金收支的監(jiān)督作用，也可以避免地方政府淪為純粹的“經(jīng)濟(jì)人”，斬?cái)嗟胤秸c房地產(chǎn)開發(fā)商的利益鏈條，避免我國國土資源被地方政府過度變賣和開發(fā)；從而避免地方政府只顧高價(jià)拍地和圈地，而忽視宏觀調(diào)控和可持續(xù)發(fā)展。