住建部：白領(lǐng)買不起房子 病根在城市結(jié)構(gòu)失衡

專家原聲>

○“白領(lǐng)買不起房子，其病根在于城市結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。”

○“未來10到20年，住房建設(shè)仍是一個(gè)高潮期。”

○“沒有大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是二三線城市的進(jìn)一步擴(kuò)張，中國房子的問題依靠短期的政策解決不了。”

○“限購不是說不讓老百姓買房子，是不讓你過多的買房子叫限購，你沒房子住可以買房子，你都有兩套房子了干什么買第三套。”

○“誰跟你說最嚴(yán)厲？到現(xiàn)在為止，對房地產(chǎn)影響最大的政策是貨幣政策，到現(xiàn)在為止，我們的貨幣政策中的基準(zhǔn)利率還是負(fù)利率。”

住建部政策研究中心主任陳淮演講。

影視作品《蝸居》、《裸婚時(shí)代》，以及《婚姻法》新的司法解釋無不圍繞著房產(chǎn)進(jìn)行。對于高喊房價(jià)太高買不起房的原因，住建部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，白領(lǐng)買不起房，病根在于城市結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。同時(shí)他認(rèn)為，目前的房產(chǎn)政策并不是最嚴(yán)厲的，所以在第三季度也不會(huì)松。

工業(yè)園區(qū)是城市化的獨(dú)創(chuàng)

提到繞城經(jīng)濟(jì)帶，陳淮首先就談到它在我國歷史過程中的作用。陳淮認(rèn)為，我國正處于城鎮(zhèn)化的過程中，“我們在過去30年中，區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)取得的所有成就，都和城市化這樣一個(gè)重要?dú)v史發(fā)展連在一起。”比如，深圳特區(qū)帶動(dòng)的珠三角，浦東開發(fā)形成的長三角。

在這一過程中，包括繞城經(jīng)濟(jì)帶這樣的工業(yè)園區(qū)、特區(qū)、開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)揮了極為重要的作用。“中國城市化中關(guān)于工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)以及類似區(qū)域的建設(shè)是世界城市化歷史上的一個(gè)獨(dú)創(chuàng)。”陳淮說，雖然別的國家也有類似園區(qū)，“但我們最大的特點(diǎn)是打破舊體制，尋求新的經(jīng)濟(jì)制度的試驗(yàn)區(qū)。沒有城市化在上世紀(jì)80年代中后期以及90年代以來這些園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，就不會(huì)有今天的市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變之路，也沒有民營企業(yè)如雨后春筍般地成長，也沒有今天經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的格局。”

買不起房病根在城市結(jié)構(gòu)失衡

城市化帶來了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但也存在缺陷。陳淮所指的缺陷是在上世紀(jì)90年代初，農(nóng)民創(chuàng)造了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，提出了離土不離鄉(xiāng)的政策，錯(cuò)過了一個(gè)在發(fā)展中小城鎮(zhèn)和衛(wèi)星城的機(jī)會(huì)。此后，我們政策資源和城市建設(shè)的資源又主要集中在沿海少數(shù)幾個(gè)特大城市中，這就造成了一線城市和二三線城市中小城鎮(zhèn)的發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)。

“亞洲金融危機(jī)的時(shí)候，三千萬農(nóng)民工被動(dòng)返鄉(xiāng)和現(xiàn)在小白領(lǐng)買不起房子，其病根在于城市結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。”陳淮解釋稱，讓大多數(shù)人住城里，但又不能出現(xiàn)大的波動(dòng)，就需要二三線城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。“可以明確無誤地說，如果一個(gè)中期范圍內(nèi)，包括住宅建設(shè)有什么新的政策取向，二三線城市、中小城鎮(zhèn)和衛(wèi)星城的建設(shè)將是核心。”

未來20年住房建設(shè)仍是高潮

“我們首要問題還不是房價(jià)的問題，是房子不夠的問題。”陳淮認(rèn)為，目前我們還處在住房絕對短缺的狀況下。他打了個(gè)比方：“假定今天與會(huì)各位是100人，主辦方給我們準(zhǔn)備了80個(gè)盒飯，無論這個(gè)盒飯高低漲落，總之有20個(gè)人吃不上。不是宏觀調(diào)控把價(jià)格降下來，100個(gè)人都能吃上飯了，這就叫絕對短缺。”

因此，未來10到20年，住房建設(shè)還是一個(gè)高潮期。陳淮說，這是因?yàn)槌吮Ｕ戏康慕ㄔO(shè)，還有農(nóng)民工進(jìn)城住房的解決、老百姓改善性住房等的建設(shè)。正因?yàn)槿绱耍惢凑J(rèn)為，最迫切的就是要建保障房。

隨著城市化的推進(jìn)，我們的公共建筑、高鐵、商廈、學(xué)校、醫(yī)院也越來越多。但陳淮認(rèn)為，中國的城市化成功與否、質(zhì)量高低，并不取決于這些，而是取決于我們能否順暢解決數(shù)億農(nóng)民工在城市的定居落戶。在現(xiàn)有城市中，經(jīng)商務(wù)工的2.46億人口中還要再增加10年2億人口。因此，中國的城鎮(zhèn)住房建設(shè)遠(yuǎn)不是落幕的時(shí)候，而是剛開幕而已。

大中小城市發(fā)展不協(xié)調(diào)

在住房建設(shè)的缺口之下，雖然我們采取了限購、收緊銀根等政策，但陳淮認(rèn)為：“沒有大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是二三線城市的進(jìn)一步擴(kuò)張，中國房子的問題依靠短期的政策解決不了。”

他說：“目前，沿海特大城市也包括杭州、寧波、青島、大連這樣的沿海城市，人口在總城鎮(zhèn)人口所占比重兩成不到，二三線城市人口所占比重也是兩成略多，農(nóng)村所占人口不到一半。我們希望用10—20年把這樣一個(gè)2：2：1：5的比例調(diào)整為2：4：2：2。也就是，特大城市的人口在總?cè)丝谒急戎貛缀醪辉鲩L，但二三線城市、中西部省會(huì)城市在總?cè)丝谥兴急戎卦鲩L一倍。縣城和中心鎮(zhèn)人口所占比重也要提高一倍，農(nóng)村人口所占比重下降到20%或更多。”

目前的政策還不是最嚴(yán)厲

提高利率、不滿足條件不放貸等政策下，大家都很關(guān)心第三季度政策會(huì)不會(huì)放松。

“老問我說第三季度政策會(huì)不會(huì)放松，今年底會(huì)不會(huì)放松。我說你說一下為什么會(huì)放松？”而對于最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控這一說法，陳淮也并不認(rèn)同，“誰跟你說最嚴(yán)厲？到現(xiàn)在為止，對房地產(chǎn)影響最大的政策是貨幣政策，到現(xiàn)在為止，我們的貨幣政策中的基準(zhǔn)利率還是負(fù)利率。五次升息后，現(xiàn)在一年期存款利率3.5%，7月份通脹率是6.5%，1到6月份平均通脹水平是5.5%。利率還在負(fù)利率水平怎么就到最嚴(yán)厲了呢，正常都還沒提升到。”

陳淮認(rèn)為：“只要物價(jià)總水平CPI繼續(xù)保持高位，收緊貨幣的政策勢必不可避免。給大家一個(gè)預(yù)期，今年的政策調(diào)控一再提高，上半年已經(jīng)是平均5.5%了，7月份又是6.5%，所以很可能全年6%上下是非常可能的。”

限購并非不讓老百姓買房

限購也是此次房地產(chǎn)調(diào)控的手段之一。一些人認(rèn)為，限購侵犯了權(quán)力，陳淮并不這樣認(rèn)為，“誰不讓你買房子了？限購不是說不讓老百姓買房子，是不讓你過多的買房子叫限購，你沒房子住了可以買房子，你都有兩套房子了干什么買第三套。”

陳淮說：“中國住房供不應(yīng)求不是短期可以緩解的現(xiàn)象，只要絕對短缺還存在，我們就得堅(jiān)定不移地限制過度需求，為賣而買的需求和奢侈性需求，這非常合理。”他打了個(gè)比方，“如果你有錢坐公共汽車，30個(gè)座，你一上車說我買30張票把座都占了，讓后面的人都站著。你說，作為公共利益調(diào)節(jié)者的政府要不要對這種行為進(jìn)行調(diào)整？這就叫對公共利益的維護(hù)和調(diào)整。”