“金九銀十”將至 開發(fā)商下調(diào)房價(jià)漸顯“羊群效應(yīng)”

    大量產(chǎn)品堆積到第三季度出貨，使得開發(fā)商在這個(gè)秋季，將不得不采取更為積極的促銷措施。

    據(jù)媒體報(bào)道，富力地產(chǎn)董事長近日在公司的中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，出人意料地宣布了下調(diào)房價(jià)的消息：“價(jià)格在政府的號召之下，只能做出向下的調(diào)整。”

    富力絕對不是第一個(gè)調(diào)價(jià)的開發(fā)商，當(dāng)然也不會(huì)是最后一家。事實(shí)上，大部分企業(yè)都已經(jīng)作出調(diào)價(jià)準(zhǔn)備，以應(yīng)對即將到來的供應(yīng)高峰期。

    富力公開宣布調(diào)價(jià)

    在此之前的一周，雅居樂地產(chǎn)董事局主席陳卓林，同樣也是在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，卻含蓄地表達(dá)了“不降價(jià)”的意思。

    雖然富力和雅居樂兩家的商業(yè)模式并不完全相同，但經(jīng)營思路上因?yàn)槎甲非?ldquo;高毛利”而存在一致性。兩家企業(yè)的中期業(yè)績報(bào)告顯示，富力地產(chǎn)和雅居樂上半年的毛利率分別為49.1%和52.4%，凈利率則為18%~20%左右，高于萬科、保利、中海等追求快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)商。因此，前者降價(jià)的訴求也遠(yuǎn)不及后者強(qiáng)烈。

    數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)今年1~7月份單月平均銷售價(jià)格已經(jīng)呈現(xiàn)微弱下降趨勢。1月份成交均價(jià)為17141元/平方米，但從2月起，其月度銷售均價(jià)一直維持在15000元/平方米上下。

    據(jù)該集團(tuán)旗下位于北京、上海、廣州、天津、成都、海南等多個(gè)項(xiàng)目售樓部透露，集團(tuán)沒有做大的價(jià)格調(diào)整，但部分產(chǎn)品確實(shí)推出了一些優(yōu)惠舉措，例如九五折優(yōu)惠，這些優(yōu)惠也都是近期才出臺的。

    富力地產(chǎn)中期業(yè)績報(bào)告顯示，集團(tuán)上半年完成銷售人民幣134億元，離全年400億目標(biāo)仍有距離。對此，該集團(tuán)表示：上半年可售貨量僅占全年的25%，剩余大部分貨源會(huì)于下半年推出，預(yù)計(jì)貨量的增加將使得完成全年任務(wù)達(dá)成難度不大。

    三季度房價(jià)或松動(dòng)

    自從年初宏觀調(diào)控政策相繼出臺以來，盡管各地樓市成交量大幅度下降，但多數(shù)城市的價(jià)格卻依舊堅(jiān)挺。

    廣州市國土房管局剛剛發(fā)布的前7月房價(jià)數(shù)據(jù)顯示：今年1~7月廣州十區(qū)新建商品住宅均價(jià)為13175元/平方米，同比漲幅為3.68%。而2010年市轄十區(qū)新建商品住宅均價(jià)為13074元/平方米，與2010年全年相比，價(jià)格僅微升0.77%。

    廣州市國土房管局市場處處長陳大旺表示：“新建商品住宅均價(jià)只是房價(jià)調(diào)控指標(biāo)中的一項(xiàng)，房價(jià)調(diào)控指標(biāo)包括新建商品住宅、限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房，因此政府也會(huì)將這些數(shù)據(jù)納入跟房價(jià)調(diào)控目標(biāo)作比較。2010年市轄十區(qū)新建住房的均價(jià)為12661元/平方米(包括新建商品住宅、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房)，2011年1~7月份的均價(jià)與該數(shù)據(jù)相比上升了4.06%。而今年3月29日廣州市公布的房價(jià)控制目標(biāo)是漲幅不超11%，因此廣州是有信心完成房價(jià)控制目標(biāo)的。”

    雖然均價(jià)沒有出現(xiàn)明顯下滑，但不少新開樓盤已經(jīng)頻繁出現(xiàn)一二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。

    一家大型房地產(chǎn)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人表示：由于各家企業(yè)下半年貨量都較大，預(yù)計(jì)大家在定價(jià)上會(huì)有所讓步。“老盤不方便降價(jià)，但是新開盤的定價(jià)會(huì)靈活許多。”

    多位業(yè)內(nèi)人士證實(shí)，公司旗下位于多個(gè)城市的樓盤都已經(jīng)“事實(shí)性降價(jià)”，但對外卻并未作過多渲染。

    日前，碧桂園總裁莫斌透露，十里銀灘在短短半個(gè)月時(shí)間內(nèi)獲得銷售38億。由此證實(shí)，該集團(tuán)采取的低價(jià)策略存在極大競爭力。

    多家房地產(chǎn)企業(yè)的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，下半年的供應(yīng)量占全年的絕大多數(shù)，致使很多城市9月起的供應(yīng)量達(dá)到歷史峰值。以廣州為例，有統(tǒng)計(jì)顯示全市十區(qū)二縣市預(yù)計(jì)將于金九銀十開盤或推貨的項(xiàng)目達(dá)94個(gè)，其中全新項(xiàng)目30個(gè)，老盤新推64個(gè)。8月預(yù)計(jì)開盤的34個(gè)項(xiàng)目中，截至24號，僅有12個(gè)項(xiàng)目在本月開盤。大部分的項(xiàng)目僅是搶先在8月為“金九”預(yù)熱，剩余都項(xiàng)目都推到了9月份，這意味著，下個(gè)月的廣州樓市將迎來供應(yīng)量的大爆發(fā)。

    種種跡象顯示，以價(jià)換量已經(jīng)成為開發(fā)商無法拒絕的策略，只是很多企業(yè)都將“掩飾”得極為謹(jǐn)慎，不愿成為“沖鋒者”。如廣州一大型地產(chǎn)集團(tuán)便秘密地在近期啟動(dòng)了“員工內(nèi)部購房計(jì)劃”，以七折優(yōu)惠向員工賣房，以實(shí)現(xiàn)存貨的快速周轉(zhuǎn)。