限購(gòu)或?qū)U(kuò)容從嚴(yán)升級(jí) 樓市或又陷漲跌迷局

    限購(gòu)令再次走到樓市調(diào)控的前臺(tái)。在去年“新國(guó)十條”，今年“新國(guó)八條”兩輪樓市新政出臺(tái)之后，各地曾分別掀起出臺(tái)限購(gòu)令的熱潮，國(guó)內(nèi)一線城市、省會(huì)城市以及計(jì)劃單列市等大部分地區(qū)均已納入。但如今隨著二三線城市房?jī)r(jià)的看漲，限購(gòu)令即將啟動(dòng)第二次升級(jí)。

    限購(gòu)或?qū)U(kuò)容樓市又陷漲跌迷局

    而此次升級(jí)，較之以往態(tài)度更為堅(jiān)決，而且措施也趨于細(xì)化。表現(xiàn)在住建部公布了限購(gòu)范圍的二三線城市“五條標(biāo)準(zhǔn)”，并要求各省在8月20日之前上報(bào)轄區(qū)內(nèi)各城市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況。

    值得注意的是，此次二次升級(jí)的限購(gòu)令，卻遭到業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，認(rèn)為由于土地財(cái)政和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的原因，地方政府會(huì)出現(xiàn)“不作為”的情況，包括通過出臺(tái)地方“限價(jià)”等措施，變相降低出臺(tái)限購(gòu)令的可能性。

    限購(gòu)從嚴(yán)升級(jí)

    早在7月中旬召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶就表態(tài)要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松，包括通過住房限購(gòu)措施遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，尤其提到，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

    7月底，住建部公布了需要納入限購(gòu)范圍的二三線城市“五條標(biāo)準(zhǔn)”，即“6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月均環(huán)比增幅較高，排名靠前的；

    6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過快，調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。”住建部在文件中表示，凡符合五大條件中兩條以上的城市，建議列入新增限購(gòu)城市名單。

    日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70個(gè)大中城市7月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，7月價(jià)格同比上漲幅度超過5%的城市共27個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市有39個(gè)。而按照上述住建部公布的限購(gòu)“五條標(biāo)準(zhǔn)”，這意味著，包括秦皇島、煙臺(tái)、洛陽等14個(gè)城市面臨出臺(tái)限購(gòu)令的壓力。

    “此次樓市限購(gòu)令的出臺(tái)，一方面是落實(shí)此前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的要求，另一方面是傳統(tǒng)意義上的‘金九銀十’將至，政府擔(dān)心新一輪房?jī)r(jià)反彈。”某業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。

    限購(gòu)效果顯著

    事實(shí)上，作為殺手锏之一的“限購(gòu)令”已經(jīng)顯示出其對(duì)樓市調(diào)控的威力。

    上述國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、成都、寧波等熱點(diǎn)城市中，北上廣深四大一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比停漲，其余城市除天津外，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅均呈下調(diào)態(tài)勢(shì)。

    而北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)持續(xù)半年以來，北京合計(jì)住宅總簽約為9.1955萬套，為最近3年同期最低，總成交量環(huán)比上一個(gè)半年下降46.5%。

    近期包括萬科、招商地產(chǎn)等各大上市房企公布的中報(bào)也提到，限購(gòu)、限貸、限售等政策的影響下，客戶的需求特征也在發(fā)生變化，投資類購(gòu)房繼續(xù)受到抑制，面向首次置業(yè)類客戶的普通商品房占市場(chǎng)成交的比例繼續(xù)提升。

    對(duì)于上述樓市中出現(xiàn)的低迷現(xiàn)象，分析人士指出，空前嚴(yán)厲的限購(gòu)和信貸政策已擠出了大部分投資性需求，而具備購(gòu)房資格的需求也在不斷遞減。

    另一方面，在成交持續(xù)低迷的情況下，開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到調(diào)控政策并非短期措施，在庫(kù)存不斷增加、融資不暢的大環(huán)境下，通過小幅降價(jià)來刺激銷售已經(jīng)成為眾多開發(fā)商近期的首選。

    中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，此次出臺(tái)的限購(gòu)，將有效地抑制全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求，進(jìn)而改變市場(chǎng)的供求關(guān)系，促使市場(chǎng)向供求基本平衡或者供略大于求的買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。“總的而言，下半年全國(guó)城市房?jī)r(jià)將有望總體保持平穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)軟著陸。”

    三次限購(gòu)均遭質(zhì)疑

    回顧自去年以來的樓市調(diào)控，限購(gòu)令卻一直在爭(zhēng)議中前行，矛頭直指實(shí)施的力度和效果。

    去年4月出臺(tái)的“新國(guó)十條”中首次提出，地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是限購(gòu)令這一調(diào)控“新招”的開始，北京、深圳、上海等城市相繼出臺(tái)地方限購(gòu)措施，但卻被指太過溫柔，導(dǎo)致樓市在9月開始出現(xiàn)反彈。

    此后，在今年1月出臺(tái)的“新國(guó)八條”中，單列一條對(duì)限購(gòu)措施予以闡述，要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。與此前的限購(gòu)規(guī)定相比，此番在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)依據(jù)等方面更為具體。

    限購(gòu)令的首次升級(jí)，也使得全國(guó)掀起了一輪限購(gòu)熱潮，遍及東、中、西部各省，但各地卻在限購(gòu)范圍、限購(gòu)對(duì)象以及限購(gòu)期限上存有差異，尤其表現(xiàn)在限購(gòu)執(zhí)行期限上，當(dāng)時(shí)就有開發(fā)商直言，要挺到限購(gòu)令結(jié)束為止。

    而從此次國(guó)務(wù)院會(huì)議和住建部公布的文件中可以看到，住房限購(gòu)措施依然受到重視，而且“五條標(biāo)準(zhǔn)”也更為具體，執(zhí)行力也更強(qiáng)。但住建部文件中最后提到的“各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改”卻讓人生疑。“這次住建部要求各地上報(bào)情況，并非硬性要求哪些城市必須實(shí)行限購(gòu)，而是一種商量的口氣，只是建議而已。”專家毫不諱言地指出。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對(duì)于二三線城市，土地出讓收入和房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益，是這些城市的主要財(cái)政收入來源，如果“新限購(gòu)令”要順利執(zhí)行，必定要經(jīng)歷一番地方與中央的博弈。