房?jī)r(jià)“假摔”頻頻上演 會(huì)不會(huì)走向真摔？

    近段時(shí)間以來(lái)，新房市場(chǎng)的優(yōu)惠促銷(xiāo)越來(lái)越多，但細(xì)心的購(gòu)房者卻也發(fā)現(xiàn)：不少打出優(yōu)惠的樓盤(pán)，優(yōu)惠后的實(shí)際價(jià)格與之前的售價(jià)相比，卻有明顯上漲，不止一個(gè)項(xiàng)目漲幅超過(guò)10%。這種房?jī)r(jià)“假摔”現(xiàn)象并非個(gè)案。

    盡管調(diào)控沒(méi)有任何放松的跡象，但不少開(kāi)發(fā)商仍然心存僥幸。假摔會(huì)不會(huì)走向真摔，或許即將到來(lái)的金九銀十方可見(jiàn)分曉。

    部分開(kāi)發(fā)商依然觀望

    近日，一組最新的售價(jià)比較數(shù)據(jù)披露，上海為代表的不少城市，優(yōu)惠促銷(xiāo)樓盤(pán)一直在上演“假摔”。

    據(jù)樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，從上海8月優(yōu)惠樓盤(pán)數(shù)據(jù)中選取了打折幅度相對(duì)較大的25個(gè)樓盤(pán)，對(duì)比其近幾個(gè)月的成交價(jià)與目前的折后價(jià)發(fā)現(xiàn)，逾四成樓盤(pán)折后價(jià)高于此前成交價(jià)，浮動(dòng)區(qū)間在0.36%-10%。

    開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠幅度是多少并不重要，最重要的是優(yōu)惠后的價(jià)格。有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前部分開(kāi)發(fā)商仍沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力。

    上海打折幅度較大的25個(gè)樓盤(pán)，共11個(gè)樓盤(pán)(逾四成)折后售價(jià)高于此前幾個(gè)月的成交價(jià)。其中一個(gè)名為“藝泰安邦”樓盤(pán)，稱(chēng)購(gòu)房9.2折優(yōu)惠，報(bào)價(jià)16500元/平方米，折后15180元/平方米。但此前的實(shí)際成交價(jià)格為12783元/平方米，單從成交價(jià)格看，優(yōu)惠后售價(jià)實(shí)際上漲高達(dá)18%。

    位于浦東新區(qū)的臨港藍(lán)色城邦，其目前給出的優(yōu)惠為“全款每平方米減800元，貸款每平方米減600元”，報(bào)價(jià)為11000元/平方米，折后價(jià)為全款每平方米10200元/平方米，貸款每平方米10400元/平方米。根據(jù)克而瑞對(duì)該樓盤(pán)此

    前半年成交數(shù)據(jù)的跟蹤監(jiān)測(cè)，該樓盤(pán)今年8月的成交均價(jià)為9376元/平方米，7月的成交均價(jià)為9279元/平方米，6月的成交均價(jià)為9700元/平方米，5月的成交均價(jià)為11680元/平方米，4月的成交均價(jià)為9394元/平方米，此前幾個(gè)月的成交均價(jià)僅為8528元/平方米。比較后發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)目前的折后售價(jià)比此前的成交價(jià)高出10%。

    其余打折樓盤(pán)也出現(xiàn)了類(lèi)似現(xiàn)象，優(yōu)惠后的售價(jià)高出了此前的成交價(jià)，優(yōu)惠只是為了博取購(gòu)房者的眼球。

    另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月上海即將開(kāi)盤(pán)的38個(gè)樓盤(pán)中，僅有3個(gè)樓盤(pán)明確開(kāi)盤(pán)時(shí)會(huì)有優(yōu)惠措施，所占比例不到一成，且優(yōu)惠幅度有限。

    中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍告訴記者，近期上市樓盤(pán)中，降價(jià)仍具有一定的標(biāo)志特色，但實(shí)際降價(jià)力度均有保留。“大華錦繡華城”和“始尚佳苑”實(shí)際交易價(jià)格與開(kāi)盤(pán)前報(bào)價(jià)相比分別有大約10%和15%的落差，但相比早期產(chǎn)品和周邊項(xiàng)目，價(jià)格優(yōu)勢(shì)大幅縮水。

    類(lèi)似的情況不僅僅在上海等一線城市。一位長(zhǎng)三角縣級(jí)城市的業(yè)內(nèi)資深人士日前告訴本報(bào)，該市近期新開(kāi)一個(gè)別墅樓盤(pán)，報(bào)價(jià)15000元/平方米，創(chuàng)下了該市商品房歷史新高，但依然出現(xiàn)一房難求的局面，而一年前該市同類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)單價(jià)不足萬(wàn)元。

    金九銀十見(jiàn)分曉？

    近期，限購(gòu)、限貸等聲音不斷，調(diào)控持續(xù)收緊之勢(shì)在進(jìn)入下半年未見(jiàn)絲毫改變，但市場(chǎng)的表現(xiàn)，卻與調(diào)控趨向并不完全吻合，調(diào)控與市場(chǎng)的博弈關(guān)系“微妙”。

    上海中原研究咨詢部監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，7月豪宅市場(chǎng)在新增供應(yīng)的帶動(dòng)下，交易總量出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，8月的新增供應(yīng)量將繼續(xù)盤(pán)活整個(gè)豪宅市場(chǎng)。部分高端大盤(pán)“逆市熱銷(xiāo)”，如8月華潤(rùn)·中央公園在首次別墅開(kāi)盤(pán)中，當(dāng)天推出的12套270平米起的千萬(wàn)級(jí)城市小獨(dú)棟產(chǎn)品全部售罄。

    從目前優(yōu)惠樓盤(pán)的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)看，上海等多個(gè)城市樓市實(shí)質(zhì)性的打折降價(jià)的局面似乎尚未真正出現(xiàn)。

    更有甚者，有不少業(yè)內(nèi)人士據(jù)此力挺樓市。華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉認(rèn)為，樓市拐點(diǎn)不會(huì)到來(lái)，只會(huì)出現(xiàn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅放緩就已經(jīng)是相對(duì)降價(jià)了。開(kāi)發(fā)商宣傳給出多少優(yōu)惠并不重要，優(yōu)惠后的實(shí)際價(jià)格才最重要。

    華偉指出，在目前的樓市大環(huán)境下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力。開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張其實(shí)最主要的原因在于拿地以獲得后續(xù)開(kāi)發(fā)的需要，但目前由于市場(chǎng)前景不明朗，多數(shù)開(kāi)發(fā)商放棄了拿地計(jì)劃。沒(méi)有投資需求，就沒(méi)有了缺錢(qián)的緊迫感，房子可以慢慢賣(mài)，給出的優(yōu)惠更多的是營(yíng)銷(xiāo)噱頭，吸引購(gòu)房者的眼球。

    不少開(kāi)發(fā)商最后的信心，就來(lái)自上述分析邏輯，但交易量的表現(xiàn)，或許才是樓市真實(shí)走向的前兆。

    宋會(huì)雍坦言，從上海等城市不少促銷(xiāo)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)交易情況來(lái)看，當(dāng)前程度的價(jià)格讓步仍能夠形成一定的吸引力，但具體效果遠(yuǎn)不如前，有不少項(xiàng)目百余套房源開(kāi)盤(pán)去化率不足兩成。

    各地成交數(shù)據(jù)顯示，在購(gòu)買(mǎi)能力被嚴(yán)重限制的情況下，一手、二手住宅成交均明顯下降，市場(chǎng)成交再度受阻。深圳更是顯露出與2008年市場(chǎng)深度低迷時(shí)相似的跡象。近幾周來(lái)，北京、上海等一線城市供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)愈加顯著，一二手房?jī)r(jià)全面松動(dòng)或許就在眼前。中原地產(chǎn)分析師直言，未來(lái)2月內(nèi)，在嚴(yán)厲的限購(gòu)及信貸政策環(huán)境下，隨著新建住宅供應(yīng)的持續(xù)增加，價(jià)格下跌將是大勢(shì)所趨。

    8月以來(lái)，高端樓盤(pán)的二手房東心態(tài)出現(xiàn)松動(dòng)。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心近期的抽樣調(diào)查顯示，在浦東陸家嘴、徐匯中心等板塊，高端業(yè)主普遍可接受5%-15%的議價(jià)，原因是樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)，高端物業(yè)的市場(chǎng)需求受到極大抑制，預(yù)期獲利空間縮小。不少業(yè)主希望盡快出手所持物業(yè)，抽身離市或套現(xiàn)轉(zhuǎn)投其他市場(chǎng)。

    上海某網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至8月19日統(tǒng)計(jì)，2011年9-10月上海市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有69個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)(其中公寓項(xiàng)目56個(gè)，別墅項(xiàng)目12個(gè)，混合盤(pán)1個(gè))，月均開(kāi)盤(pán)量為35個(gè)，環(huán)比8月份的33個(gè)(截至8月19日統(tǒng)計(jì))上升6.1%；同比2010年9-10月最終91個(gè)的開(kāi)盤(pán)量減少24.2%。此外，8月預(yù)計(jì)上市的33盤(pán)截至19日只有8個(gè)如約推出，預(yù)計(jì)余下的25盤(pán)中將有一定比例延期到9月或10月。

    在供應(yīng)放量面前，“假摔”成為房?jī)r(jià)博弈的最后一道分水嶺，隨著“金九銀十”供應(yīng)放量沖破“假摔”，房?jī)r(jià)真正的拐點(diǎn)為時(shí)不遠(yuǎn)。