一二手房價倒掛繼續(xù)蔓延 市場整體回調(diào)露出征兆

    最新的機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包括北京、上海、深圳、廣州等地在內(nèi)的一線城市，一二手商品住宅銷售價格的倒掛現(xiàn)象愈演愈烈。業(yè)內(nèi)人士分析認為，一二手房價倒掛現(xiàn)象的逐漸蔓延，標志著一線城市房地產(chǎn)市場的實質(zhì)性回調(diào)已經(jīng)開始。

    根據(jù)北京中原對最近幾個月在京開盤的老項目再上市價格的統(tǒng)計，商品房售價低于同項目在售二手房價格的現(xiàn)象開始變得越來越多：

    位于東壩的首開常青藤家園8月開盤銷售的均價為22729元每平方米，而同項目掛牌的二手房均價則高達25000元每平方米。學府樹家園的二手房售價為34500元每平方米。而在7月底預售的一期新項目的售價則為33083元每平方米。大興的香海園項目最近一期的售價為18029元每平方米，而二手房簽約價格則為18500元每平方米。

    北京之外，深圳、上海、廣州等地的商品房市場，一二手房價倒掛的情況也正在逐漸增加。

    深圳從5月份實施樓市限價政策以來，一二手房價格倒掛現(xiàn)象就開始日趨明顯。6月份，萊蒙國際開發(fā)的水榭春天三期以2.1萬元每平方米價格入市，而目前該項目二期部分二手放盤價已達到2.5萬元每平方米；招商雍景灣以3.5萬元每平方米的均價開盤，而該片區(qū)同等二手房價格目前已經(jīng)達到5萬元每平方米。中原地產(chǎn)根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳一二手房價格差從2011年1月份逐步擴大，5至6月時已達到高峰。

    同樣，根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，當前上海一、二手房價格倒掛現(xiàn)象也有所加劇，其中寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個板塊表現(xiàn)尤為突出，部分區(qū)域二手房比新房單價可高出每平方米2300元至3300元。

    而已實施樓市限價政策的廣州增城，一二手房價倒掛現(xiàn)象則更為明顯，其中該片區(qū)的知名大盤碧桂園鳳凰城“天麓山”組團，不少單位的單價比上一組團二手房掛牌價格要便宜1000多元。同時，廣州的金沙洲板塊、廣州大道北板塊、番禺南浦島板塊等同樣存在類似現(xiàn)象。

    除此之外，天津、重慶、武漢、寧波、鄭州、佛山、無錫等多個樓市重點調(diào)控的二三線城市，下半年以來也都紛紛出現(xiàn)不同程度的一二手房價倒掛現(xiàn)象，并且呈現(xiàn)愈演愈烈之勢。

    “一二手房價倒掛現(xiàn)象的擴大，標志著市場整體回調(diào)已經(jīng)露出了征兆。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為。

    通常情況下，同一區(qū)域的新建商品住房價格是高于二手房價格的。與開發(fā)商定價的一級市場相比，二級市場的定價主體主要是個體小業(yè)主，他們對市場的反應相對滯后。所以，一手房市場價格具有更強的風向標作用，而二手房價格則與一手房價格存在很強的跟隨關系。因此，一旦一手商品房價格下調(diào)，也就意味著市場的整體預期出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向，購房者就會明顯下調(diào)心理價位，從而進一步加大整個房地產(chǎn)市場的回調(diào)預期。

    張大偉表示，在導致一二手房價倒掛的多種因素當中，可以明顯地看到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。比如，由于調(diào)控政策導致銷量銳減、一手房存貨量加大，使得開發(fā)商資金問題日益嚴峻，需要隨時調(diào)整價格；受到限購無法換房的影響，二手房業(yè)主惜售心態(tài)愈發(fā)明顯，掛牌出售價格居高不下；由于很多持有房產(chǎn)套數(shù)超過限購標準的投資者，一旦出售房產(chǎn)就沒有購房資格，導致其出售更加謹慎，不愿意降價等等。

    隨著調(diào)控效果的不斷顯現(xiàn)，不少業(yè)內(nèi)人士都認為，這種一二手房價倒掛的現(xiàn)象很可能繼續(xù)蔓延。而隨著一手房價格的持續(xù)下調(diào)，繼續(xù)維持價格高位的二手房市場很可能進入有價無市的狀態(tài)。