譚浩俊：樓市調(diào)控現(xiàn)兩點“意外” 房地產(chǎn)市場巨變

    如果說，此輪樓市調(diào)控的初衷只是把房價上漲過快的勢頭壓下來、使其回歸理性的話，那么，隨著調(diào)控政策的不斷加碼，利益博弈形勢的趨于明朗，調(diào)控的重點已逐步轉(zhuǎn)向如何調(diào)整房地產(chǎn)市場的利益結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型升級方面了。

    此輪樓市調(diào)控的兩點“意外”

    應(yīng)當(dāng)說，此輪樓市調(diào)控從去年4月中旬出臺到現(xiàn)在，出現(xiàn)了兩點“意外”。一是中央的決心這么大讓地方政府和開發(fā)商很是“意外”。政策的持續(xù)發(fā)力、步步緊逼，特別是保障房建設(shè)要求的超預(yù)期提出，不僅讓地方政府感到了從未有過的壓力，開始對房地產(chǎn)的“支柱性”產(chǎn)生動搖和轉(zhuǎn)變，而且讓開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的利益有了“重新評估”的念頭，一些具備一定實力的開發(fā)商已經(jīng)開始思考如何進(jìn)行轉(zhuǎn)型與升級了。

    二是地方政府和開發(fā)商的表現(xiàn)讓中央有點“意外”。沒有預(yù)料到，地方政府和開發(fā)商在房地產(chǎn)問題上竟然如此“強硬”，甚至“抗”令不顧。但是胳膊擰不過大腿，在中央決策和老百姓利益面前，地方政府和開發(fā)商再“強硬”，最終必須也作出讓步，這一點，沒有任何意外。而保障房建設(shè)進(jìn)度的不斷加快和房價出現(xiàn)松動的事實，證明第二個“意外”已經(jīng)逐步消除。

    房地產(chǎn)市場發(fā)生巨大變化

    可以這樣說，我國的房地產(chǎn)市場正發(fā)生著巨大變化。這種變化，不僅體現(xiàn)在房價的變化上，而且還反映在房地產(chǎn)市場的格局上。首先，房地產(chǎn)市場的暴利時代已經(jīng)結(jié)束，其盈利模式面臨改變。一方面，房地產(chǎn)的開發(fā)利潤已經(jīng)降到了歷史最低點，商品房已經(jīng)不再肥得渾身冒油，房價與成本之間的空間已經(jīng)很小，稍有不慎，就會賠錢；另一方面，囤地不再是生財之道，不僅地價不會年年瘋漲，而且隨著調(diào)控政策和金融政策的從嚴(yán)，囤地的成本不斷上升，即便囤地能夠增值，政府所收取的土地出讓金也讓增值的利益空間變小，更何況國家對囤地的查處力度越來越大。

    其次，調(diào)控走向成熟，政策的可持續(xù)性越來越強。我們注意到，隨著調(diào)控時間的延續(xù)，除了限購、限價等短期調(diào)控手段不斷之外，保障房、房產(chǎn)稅等長期調(diào)控手段也開始發(fā)力。這就意味著，調(diào)控政策不再是權(quán)宜之計，更不是房價出現(xiàn)一定幅度下降后政策就隨即退出，而是要長期發(fā)揮作用，保持市場的長期穩(wěn)定?？梢钥隙?，當(dāng)限購、限價等短期調(diào)控手段退出以后，房產(chǎn)稅、物業(yè)稅，甚至是遺產(chǎn)稅、贈予稅等長期政策手段就會逐步出臺，以保證房地產(chǎn)市場不再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。這一點，從近段時間中央領(lǐng)導(dǎo)對房地產(chǎn)問題頻繁表態(tài)中也可以看出一些端倪。

    最后，與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整相適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)也面臨結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與升級。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整是未來相當(dāng)長一段時間我國經(jīng)濟發(fā)展的主線之一，也是我國經(jīng)濟提升國際競爭力、提高運行質(zhì)量的關(guān)鍵之一。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的重要組成部分，不可能游離于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的大目標(biāo)、大方向、大格局之外，而必須與整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的主線相協(xié)調(diào)、相統(tǒng)一。如果房地產(chǎn)業(yè)跟不上經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的節(jié)拍，將面臨一場新的危機。顯然，這不是任何人希望看到的結(jié)果，也不是應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)的結(jié)局。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級是大勢所趨、人心所向。

    房地產(chǎn)業(yè)需進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級

    那么，我國的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級呢？

    其一，國家應(yīng)當(dāng)對我國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展作出全面、科學(xué)的規(guī)劃與規(guī)范。一方面，要完善制度，從土地集約利用、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、滿足老百姓生活需要以及宏觀經(jīng)濟發(fā)展等角度，對現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整、修改、補充和完善，尤其要做到宏觀與微觀政策的有效銜接與統(tǒng)一，避免政策相互脫節(jié)、制度相互抵觸；另一方面，要加強規(guī)劃，既要有短期規(guī)劃，又要有中長期規(guī)劃，既要有局部規(guī)劃，又要有全局規(guī)劃，既要滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要，又要滿足老百姓生活水平提高的需要，切忌“一盤散沙”。

    其二，地方政府作為經(jīng)濟建設(shè)與發(fā)展的基本力量，必須從大局出發(fā)、長遠(yuǎn)入手，在制定經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略與目標(biāo)時，對房地產(chǎn)業(yè)作出科學(xué)定位。既不要輕視房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的重要性，更不要忽視房地產(chǎn)業(yè)對老百姓生活水平提高的必要性，要把兩者緊緊結(jié)合起來，找到一條更加適合中國經(jīng)濟和地方實際要求的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。否則，房地產(chǎn)業(yè)會成為制約和影響地方發(fā)展的最大瓶頸之一。

    其三，經(jīng)過這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的考驗，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不再是牟取暴利的樂園。他們必須主動適應(yīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型的要求，加快轉(zhuǎn)變思維，將轉(zhuǎn)變開發(fā)模式、推進(jìn)科技進(jìn)步與技術(shù)創(chuàng)新、拓寬融資渠道、強化企業(yè)內(nèi)部管理等工作緊緊結(jié)合起來，在從事房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，把企業(yè)利益與群眾利益、眼前利益與長遠(yuǎn)利益結(jié)合起來，提高房地產(chǎn)開發(fā)的公益性，把企業(yè)效益寓于社會公益之中。只要適應(yīng)了房地產(chǎn)市場的變化，開發(fā)商便仍然能夠找到自己的位置，，找到新的發(fā)展空間。只有作出這樣的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場才不會走入死胡同，開發(fā)商也才不會走向自己滅亡自己的境地。

    總之，加快房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級步伐，使之與整個結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)調(diào)整相適應(yīng)，中國的房地產(chǎn)業(yè)仍然具有很大的發(fā)展與提升空間。