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一線城市率先反思經(jīng)適房 或會退出歷史舞臺

2011-08-24 10:21:03 來源:上海證券報 【 瀏覽字號:

    作為下半年乃至整個“十二五”期間“保民生”工作的重頭戲,保障房無疑承載著太多社會期許,比如平衡產(chǎn)業(yè)投資需求、緩解社會居住矛盾等。未來五年,我國計劃新建保障性住房3600萬套,今年則計劃完成1000萬套的保障房開工任務(wù)。保障房建設(shè)的進程,牽動著各方關(guān)注的目光。

    近期,上海證券報將持續(xù)關(guān)注各地保障房建設(shè)進展,希望通過解剖個案、分析問題、介紹經(jīng)驗,為讀者展現(xiàn)保障房建設(shè)的真實情況。

    本期調(diào)查關(guān)注的是由廣州引起的經(jīng)濟適用房停建話題。根據(jù)本報記者深入調(diào)查,除廣州外,上海、重慶等地均在反思經(jīng)濟適用房模式的弊端,并有可能在未來淡出經(jīng)適房建設(shè)。如果這一趨勢繼續(xù)擴大,勢必在全國范圍內(nèi)產(chǎn)生一定影響。“十二五”期間計劃的3600萬套保障房中,數(shù)百萬套的經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃是否會因此生變?經(jīng)適房如何完成向公租房、配套商品房和普通商品房的過渡?如何建設(shè)和完善保障房的長效管理機制?我們試圖在本期的調(diào)查中回答這些問題。

    一線城市率先反思經(jīng)適房

    近日,廣州一場關(guān)于是否應(yīng)該停建經(jīng)濟適用房的討論在政府和民間進行。根據(jù)當(dāng)事人廣州新城市集團總裁曹志偉介紹,廣州市住房保障辦已經(jīng)表態(tài),未來將逐步降低經(jīng)適房、限價房所占比例。業(yè)內(nèi)解讀稱,未來廣州新增保障房可能全部以公租房形式建設(shè),停建經(jīng)濟適用房和限價房。

    作為廣州政協(xié)委員,曹志偉在年初的廣州市兩會上提出了應(yīng)該全面停建、停售財政投資的經(jīng)適房和限價房,并嚴(yán)格限制其轉(zhuǎn)手交易的建議。曹志偉認(rèn)為,由于經(jīng)適房和限價房可交易的屬性,謀利者千方百計地希望進入該領(lǐng)域,這可能導(dǎo)致本不屬于被保障范圍的人占據(jù)寶貴的保障房資源,令其保障性質(zhì)成為空談。

    近日,廣州市住房保障辦約談了曹志偉并給出8點回復(fù)。在談到經(jīng)適房問題時,住房保障辦稱,現(xiàn)在廣州已經(jīng)逐步降低經(jīng)適房、限價房所占的比例,并正在研究進一步嚴(yán)格管理已售經(jīng)適房和限價房的轉(zhuǎn)手交易。在必要時,政府將運用有優(yōu)先認(rèn)購權(quán)回購轉(zhuǎn)手交易的經(jīng)適房和限價房,以便循環(huán)使用。“我相信經(jīng)適房和限價房離退出歷史舞臺的時間不會太遠了。”曹志偉稱。

    實際上,反思經(jīng)適房并考慮逐步淡出這一市場的還有其他一線城市,比如上海、北京、重慶等地。上海一家參與保障房建設(shè)的大型房企內(nèi)部人士告訴記者,明年開始上海將增加公租房比例。而對于開發(fā)商未來大量參建公租房的操作模式,有關(guān)人士私下的分析是:開發(fā)商持有十年,十年后按商品房銷售。

    那么,上海經(jīng)濟適用房為什么也在考慮淡出呢?“除了管理上可能出現(xiàn)的問題外,上海經(jīng)濟適用房的問題主要出在可售人群的數(shù)量上。”該人士稱。

    根據(jù)上海市房管部門的介紹,目前上海第一批經(jīng)濟適用房申請受理工作已經(jīng)完成,正式受理3.3萬戶家庭。為了讓更多家庭進入購買范圍,上海已經(jīng)在今年3月,將收入指標(biāo)由第一批的人均月收入2900元以下、人均財產(chǎn)9萬元以下,提高到人均月收入3300元以下、人均財產(chǎn)12萬元以下。實施范圍從原來的13個區(qū)擴大到全市所有區(qū)(縣)。但是,根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的說法,幾次變動中,另外兩條紅線一直沒有改變,一是人均面積15平方米以下,二是具有上海戶籍。在業(yè)內(nèi)人士看來,經(jīng)濟適用房面積本身并不大,如果再大幅提高人均居住面積的上限,比如提高到人均20平方米以下,那么,一個原有60平方米住房的三口之家購置經(jīng)濟適用房的必要性就變得牽強。

    在這種情況下,如果經(jīng)適房項目位置遠一些、價格高一些,就可能導(dǎo)致更多的空置現(xiàn)象發(fā)生。此前,有媒體探訪上海已經(jīng)入住的三個經(jīng)濟適用房小區(qū),發(fā)現(xiàn)交房5個月后,其真實入住率僅三成。

    數(shù)據(jù)顯示,2011年度,上海市保障性安居工程計劃建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米(約22萬套)。其中:經(jīng)濟適用住房開工500萬平方米(約8萬套);動遷安置房(限價商品住房)開工800萬平方米(約10萬套);公共租賃住房建設(shè)和籌措200萬平方米(約4萬套)。

    也就是說,對比13個區(qū)3.3萬戶可購家庭數(shù)量和8萬套的2011年新開工量,經(jīng)適房的供應(yīng)計劃與實際購買人群的數(shù)量差已經(jīng)顯現(xiàn)。

    另外,深圳、北京、重慶等地業(yè)內(nèi)人士均表示,經(jīng)濟適用房的可操作性和可持續(xù)性一直是地方政府考慮的內(nèi)容。去年開始,重慶在萬佳苑等經(jīng)濟適用房屢出問題后痛定思痛,率先于全國形成了較完整的公租房方案。目前,重慶成為全國為數(shù)很少的已經(jīng)開始啟動公租房招租的城市之一,受到市場廣泛肯定。

    經(jīng)適房悄然變身

    “我們的項目是上海近20個經(jīng)濟適用房在建項目之一。目前建設(shè)沒有任何問題。首批交房時間在明年3月。應(yīng)該說因為是保障房項目,在前期開工流程上走得很快。體現(xiàn)了政府對保障房的大力支持。但是未來項目用途是否有變化,我們不清楚。不過建還是正常建的。”一家經(jīng)適房開發(fā)商稱。

    該人士的擔(dān)憂并非沒有由頭。根據(jù)記者了解,考慮到經(jīng)適房可能供給過量,上海不排除考慮經(jīng)適房用途變更的可能性。“用途變更有兩種可能:一是轉(zhuǎn)公租房,成為政府資源;二是改為市政工程的配套商品房。”有關(guān)專家表示。

    據(jù)介紹,上海近20個經(jīng)適房項目分布在包括周浦、航頭、三林、浦江、顧村等10個基地。每個基地除經(jīng)適房項目外,還有其他類別的保障房項目,由一個或多個開發(fā)商開發(fā)。“目前經(jīng)適房建設(shè)的一般模式是,土地由政府劃撥,開發(fā)商出資開發(fā)。其收益由兩種方式體現(xiàn):一是正常的配售;二是如果在取得大產(chǎn)證一年后仍未銷售完,剩余部分根據(jù)結(jié)算成本,由政府直接回購。兩種方式中開發(fā)商的利潤均基本鎖定在3%。”上述開發(fā)商介紹。

    如果說部分新的經(jīng)適房項目有望轉(zhuǎn)成其他類保障房,大量已建和在建經(jīng)適房項目仍有待銷售。為解決經(jīng)適房受益人群有限的問題,目前上海正弱化經(jīng)適房概念,降低準(zhǔn)入門檻,讓更多人進入其中。其推出的新概念即“共有產(chǎn)權(quán)房”。

    據(jù)了解,目前上海眾多經(jīng)適房項目采取共有產(chǎn)權(quán)方式,這樣一方面可以提高受益面,另外還可以通過后期再出售解決資金回籠問題。“位置越好、成本越高的項目,政府持有的產(chǎn)權(quán)比例越高。比如現(xiàn)在三林等地一些項目政府和購房人所持有的產(chǎn)權(quán)比例分別為40%和60%,早期的項目雙方所持產(chǎn)權(quán)比例多為30%和70%。5年后經(jīng)適房上市,政府與購房人按持有的產(chǎn)權(quán)比例分享收益。”業(yè)內(nèi)人士介紹。

    這一過渡性嘗試正受到其他城市的認(rèn)可。“上海的共有產(chǎn)權(quán)房模式已經(jīng)受到北京等地的關(guān)注,并有可能得到推廣。”北京某地產(chǎn)商向記者表示。

    保障房長效機制待解

    實際上,最近一、兩年,經(jīng)濟適用房的規(guī)劃、立項、建設(shè)、配售和去化,已經(jīng)經(jīng)歷了很多變化。這也從側(cè)面反映出保障房長效規(guī)劃和管理機制的缺位。

    房地產(chǎn)專家李戰(zhàn)軍認(rèn)為,目前保障房建設(shè)計劃仍實行從上而下的任務(wù)分配模式,缺乏從各地基礎(chǔ)市場調(diào)研來的真實需求做支撐。科學(xué)合理的規(guī)劃方式應(yīng)該從保障房產(chǎn)品特征、實際需求出發(fā),匯總每個地區(qū)的應(yīng)建數(shù)量、模式,最后形成全國性的規(guī)劃。

    而因為規(guī)劃變更引起的潛在尋租風(fēng)險也已開始顯現(xiàn)。“因為預(yù)期政府規(guī)劃可能會有這樣那樣的變化,開發(fā)商更有動力去占據(jù)保障房項目資源。一旦保障房建設(shè)風(fēng)頭淡去,已經(jīng)立項開工的項目變更成其他性質(zhì)就會比較容易。”一位房地產(chǎn)界人士稱。

    另外,保障房市場的信息透明度仍有待提高。目前除了官方公布的少量數(shù)據(jù)外,市場很難從公開渠道了解具體保障房項目的真實進展。

    記者在采訪中還發(fā)現(xiàn),上海標(biāo)桿性保障房項目馨寧公寓存在隨意變更為商品房銷售的行為。一位購房人告訴記者,他在項目開工之初即以1.4萬—1.6萬元的單價,以商品房性質(zhì)購買了該小區(qū)某套住房。目前已經(jīng)和一些配套商品房業(yè)主一起拿到了首期交房。“聽說當(dāng)初政府和開發(fā)商是有協(xié)議的,為了彌補開發(fā)商建保障房的收益,特批部分房源用于商品房銷售。”該業(yè)主稱。

    不過,令人疑惑的是,該業(yè)主反映的房源在網(wǎng)上房地產(chǎn)上標(biāo)明為已售,性質(zhì)仍為配套商品房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,保障房項目劃撥出部分房源用于商品房銷售是可以理解的,但商品房房源仍計入保障房統(tǒng)計數(shù)據(jù)就有“注水”的嫌疑。

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