南京對婚前房產(chǎn)加名征稅：產(chǎn)權份額折成市場價的3%

房產(chǎn)交易中心契稅窗口前已有市民在咨詢。

    南京昨起對婚前房產(chǎn)加名征稅稅率：產(chǎn)權份額折成市場價的3%

    滿5年、90m2以下房子以交易方式加名可以省稅，婚后共同房產(chǎn)加名字不需繳稅；有市民戲稱如此突然征稅有“趁火打劫”之嫌

    昨天本報報道了婚前房屋產(chǎn)權證加名將征收契稅，南京市地稅部門就此向本報記者證實，從昨天開始這種收費已經(jīng)在進行中了，他們已經(jīng)通知房產(chǎn)契稅征繳部門對于婚前房屋產(chǎn)權證加名行為征收契稅。具體繳納辦法按照房屋所有權添加人的實際占有比例，折合成合理市場價，按照贈予類別征收3%的契稅。而婚后共同房產(chǎn)增名目前暫不需繳納契稅。然而，面對這項突然執(zhí)行且沒有書面通知的新政，很多市民表示“不理解”，有的甚至戲稱稅務部門是在“趁火打劫”。

    以前婚前加名不收契稅

    以前這種夫妻關系的房產(chǎn)加名行為，是不需要繳納任何契稅的，在一般情況下只需要交一些工本費就可以辦理了。那么，為什么現(xiàn)在又要突然征收呢，南京市地稅局財產(chǎn)行為稅處的一位工作人員表示，不繳稅的情況隨著政策的變化而發(fā)生改變。剛剛出臺《婚姻法解釋（三）》明確提出，婚前房屋誰付的錢，離婚后房子歸誰，這條政策的出臺，結(jié)果引發(fā)了對于婚前房屋產(chǎn)權確認的高潮。

    據(jù)南京市地稅局工作人員透露，南京已經(jīng)從昨天開始率先要求，該市的各房產(chǎn)契稅征收條口，對要求進行婚前房屋產(chǎn)權證加名的房產(chǎn)所有人征收契稅。

    現(xiàn)在加名要征3%契稅

    那么，房產(chǎn)證增加名字就要征稅的依據(jù)又是什么呢？這位工作人員表示，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。”也就是說，夫妻在婚后想對婚前房產(chǎn)加名，就屬于房屋權屬發(fā)生轉(zhuǎn)變。因此只要變更房屋權屬，就得征收契稅。

    那么房產(chǎn)加名，具體契稅將如何征收？南京稅務部門表示，在《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條中規(guī)定，契稅稅率為3%-5%。各地可根據(jù)實際情況酌情制定具體稅率。而南京市所執(zhí)行的稅率是3%。

    如果夫妻一方需要在婚前房屋產(chǎn)權證加名，那么參照南京市執(zhí)行的政策，具體如何操作呢？南京市稅務部門提供了一個參照案例。

    市民徐先生在婚前購置了一套價值100萬的房產(chǎn)，之后他與劉小姐結(jié)婚。由于該處房產(chǎn)是婚前購得，因此房屋產(chǎn)權登記證上也就只有他的名字。新婚姻法解釋出臺后，作為妻子的劉小姐多了一層擔憂。于是要求丈夫在房產(chǎn)上加上自己的名字。從該案例來看，徐先生的情況就屬于“夫妻一方婚前的個人房產(chǎn)，另一方要求加名”。

    稅務部門表示，在加名之前，如果在雙方?jīng)]有提出房屋所占權屬比例的情況下，房屋產(chǎn)權比例將按照夫妻雙方各半劃分。具體的計稅方式為“評估價格的一半×婚前房產(chǎn)契稅稅率3%”。具體計算過程如下：王先生房子的價值為100萬計算，那么要把劉小姐的名字加進產(chǎn)權證，其契稅繳納為100萬÷2×3%=15000元。

    如果是按比例分割產(chǎn)權，則由夫妻倆約定好后，雙方到房產(chǎn)部門簽定一份協(xié)議，標明各自所占份額，并將份額折合成合理市場加價征稅。 

    具體如何繳納參照該案例

    五大熱點問題

    1為啥要按照贈予方式繳稅？

    贈予房產(chǎn)價格較低可省些費用

    根據(jù)南京市稅務部門的表述，婚前房屋產(chǎn)權證加名所需要繳納的契稅，將按照贈予形式收取。顯然這種方式和普通的買賣行為并不一樣。

    “在房價的評估方面，贈予的評估房價一般都會是一個較低的市場價格。”該人士對記者說，在贈予交易中，房屋價格的制定多是雙方協(xié)商好的，而不再需要進行專業(yè)機構的評估，因此在一般情況下，這種贈予房產(chǎn)價格相對較低，因此也能省些費用。不過該人士也強調(diào)，契稅部門也會有自己的一套房價評估系統(tǒng)，房價也不能被協(xié)商的離譜的低。

    2繳稅以哪個時間點為準？

    昨天送件的，出件時都要繳稅

    記者了解到，房產(chǎn)證上加名字的手續(xù)流程與房產(chǎn)交易過戶相仿，先提交各種證明材料后（俗稱“送件”），等待若干工作日，辦理好了（即“出件”）在領證前，把相關稅費都繳掉，然后就可以領證。

    而這次“婚前房產(chǎn)加名字征稅”新政出臺得如此倉促，雖說執(zhí)行日期是從8月23日起，但這究竟指的是送件日期還是出件日期呢？換句話說，現(xiàn)在要求給婚前房產(chǎn)加名字的，在領證時需不需要繳稅呢？

    “從今天起執(zhí)行，就是說今天來送件的，10個工作日后出件時，都必須繳稅。”工作人員解釋說。這就意味著該項新政沒有“政策緩沖期”，從速實施。

    記者昨天下午6點從南京市房管部門了解到，昨天尚未有婚前房產(chǎn)加配偶名字的送件案例，不過咨詢的人確實比較多，大部分都是看了媒體報道后，來詢問政策具體的實施方案。“這個我們沒有發(fā)言權，應由稅務部門來解釋和回答，究竟怎么收，我們到現(xiàn)在也沒看到”，一位房管局人士表示。

    3賣房時“一房兩期”咋辦?

    按兩個產(chǎn)權份額的時間分開計算

    房子加上了名字，并非萬事大吉，今后如果這套房子上市銷售，有可能會遇到“一房兩期”的難題。

    “我房子是2008年買的，現(xiàn)在加上老婆的名字，她的一半份額變成了2011年的產(chǎn)權，那今后這套房子再賣時，到底怎么算房齡啊？”在契稅窗口前，一位年輕的小伙子問道。

    工作人員不緊不慢地回答說，“這個好辦啊，就按照實際的交易日期，將一套房子分兩半看。”他舉例說，比如這套房子在2014年南京舉辦青奧會時交易掉，那么小伙子所占的一半份額便滿了5年，而他老婆的一半份額未滿5年，繳稅時分開來算，滿5年的部分該繳什么稅就繳什么稅，未滿5年的也一樣。

    4婚后房產(chǎn)加名需不需要繳稅？

    已經(jīng)屬于共同財產(chǎn)只需交工本費

    婚前房屋產(chǎn)權證加名需要繳納契稅，那么婚后的房屋產(chǎn)權證加名需要繳納契稅嗎？對此，南京市地稅部門的工作人員表示，這個原則上是不需要另行繳稅的，只需要向房產(chǎn)部門繳納一定的工本費應該就可以了。

    對于個中原因，該人士表示主要就是這個財產(chǎn)本身的所有人就是夫妻雙方，因此在房屋實際所有人的權屬性質(zhì)并未發(fā)生改變的情況下，自然就不需要再另外繳納契稅。

    5公證產(chǎn)權分配能否規(guī)避契稅？

    不能，而且要交4%的贈予稅

    在婚前房產(chǎn)證上加個名字，就要征收3%的契稅，有市民表示這代價也未免太大了些。于是，有人提出，能否“另辟蹊徑”巧妙避稅，比如：可以到公證處去，約定將來發(fā)生糾紛或離婚時，同意將房產(chǎn)的幾成分配給對方，并對此進行公證，此舉一樣具有法律效力，而且只要花幾百塊錢就夠了，可以省去巨額的契稅費用。

    對此，有關業(yè)內(nèi)人士表示，此舉實際上行不通，因為這樣的財產(chǎn)公證是要繳納贈予稅的，而且稅額是相應份額的4%，比現(xiàn)在的3%還高，劃不來。

    記者探訪

    沒有書面通知沒有執(zhí)行細則

    領導一個電話就開始收了

    婚前房產(chǎn)添加所有權人要征收契稅，這項醞釀中的新政昨天獲得了南京市地稅局的最終確認。然而，這項新政沒有正式通知也沒有實施細則，契稅征收窗口的工作人員僅是口頭告知咨詢的市民：接到領導電話了，今天（8月23日）起開征！

    昨天下午3點，記者來到南京市房產(chǎn)交易中心華僑路分中心，在位于3樓的契稅代征窗口前，三三兩兩的人群圍在辦事窗口外，不緊不慢地辦理手頭的案件。記者從南京市房產(chǎn)交易中心了解到，昨天新政實施首日，還沒有人前去提出增加名字。

    記者仔細觀察了一下，在契稅代征的八個窗口前，沒有一個張貼有關于這次“婚前房產(chǎn)加名字要征稅”的通知說明，窗上只貼有辦理契稅要攜帶的證明材料以及手續(xù)流程等，如果這是一項新政策，為何不像以往那樣，貼出來公之于眾呢？

    “請問婚前房產(chǎn)加名字是要征稅了嗎？”記者問道。

    “嗯，今天開始的，稅率3%，按份額繳。”6號窗口的工作人員頭也不抬地答道。

    “有通知嗎？怎么沒貼出來？”記者再問。

    “我們還沒接到通知，怎么操作的細則也沒有。”工作人員說。

    “那你怎么說今天開始執(zhí)行呢？是誰告訴你的？”記者問。

    “領導來電話告知的。”工作人員沉吟了片刻答道。

    而由于這一切都僅僅是“口頭通知”，即使是實際操作中已經(jīng)開始執(zhí)行，但仍有很多細節(jié)讓人疑惑，有待正式文件的出臺。

    “如果夫妻一方從未購買過房產(chǎn)，通過加名字獲得產(chǎn)權，辦理時是否需要開具新購房證明”，一市民在契稅窗口前咨詢了一個這樣的問題。

    工作人員表示，婚內(nèi)房屋產(chǎn)權變更屬于贈與行為，不需要開具新購房證明，也不直接考核受贈人的房產(chǎn)擁有情況，但具體辦理需要的詳細資料要等通知。

    業(yè)內(nèi)建議

    5年以上、90m2以下的房子加名

    采用交易方式，只需繳納1%契稅

    過去夫妻雙方在房產(chǎn)證上“加名字”還是很容易的，不論房子是婚前購買，還是婚后添置，都不需要繳稅。如果房子的貸款已經(jīng)還清，只要帶上結(jié)婚證、房產(chǎn)證，并簽署一份協(xié)議，交登記費、工本費、配圖證總共110元，就可以辦理手續(xù)了。

    而從昨天起，稅務部門要求婚前房產(chǎn)加名字必須繳稅，雖然沒有具體的通知細則，不過契稅窗口的工作人員還是跟記者介紹起如何征稅。

    1、以贈與方式：

    適合5年內(nèi)的房產(chǎn)

    “婚前房產(chǎn)加名字，無非就兩種方式，一種是贈與，一種是交易。”他說，媒體上登的“開征3%契稅”實際上指的是贈與方式，比方說房產(chǎn)證上的名字是老公的，房子也是結(jié)婚前購買的，現(xiàn)在若要加上老婆的名字，以贈與的方式辦理，贈與的份額從1%到99%都可以選擇，按市場評估價算出房產(chǎn)總價，乘以份額數(shù)，再乘以3%的征稅比例，就得出了契稅數(shù)額。比如一套價值200萬的房子，老婆要求加名，所占份額為50%，那么產(chǎn)生的契稅為200萬×50%×3%=3萬元。

    這一種方式實際上與房產(chǎn)證上添加孩子名字的操作方式相同，繳稅都是按所贈與房產(chǎn)份額的3%計稅。

    2、以交易方式：

    適合5年以上的房產(chǎn)

    這就好比夫妻雙方形同陌路，在房產(chǎn)證上加上一個“陌生人”的名字，要繳的稅除了契稅，還有營業(yè)稅、個稅等等，還跟房子的年限有關。

    “個人建議如果是滿5年的房子，又是90平方米以下的，最好以交易的方式加名字，省錢?。?rdquo;工作人員說，滿5年的普通住宅在轉(zhuǎn)讓時營業(yè)稅、個稅免征，90平方米以下的契稅為1%，整個流程只有這筆稅錢，相比3%少了很多。需要提醒的是，以交易方式加名同樣要約定份額，所繳的稅金也是按份額的比例測算的。馬祚波

    市場反響

    加個名字就收3%稅

    惹來“拍磚聲”一片

    婚前買的房子，婚后要加上老婆的名字，竟然要繳3%的契稅？昨日本報披露的這條消息在南京樓市掀起軒然大波，不少市民紛紛“不淡定”起來，在他們眼中，此舉無疑是國稅總局在婚姻法的最新司法解釋出臺之后的一次“趁火打劫”。

    真是“坑爹”！

    面對新政，市民小楊傻了眼

    “要不是當時我弄丟身份證，也不至于現(xiàn)在要多繳這么多稅了，真××坑爹！”市民小楊三年前在江北萬江共和新城買了套120平方米的新房，當時他和女朋友還沒領證，簽購房合同的當天，粗心大意的他把身份證弄丟了，覺得無所謂的小楊就以他女朋友的名字簽下了合同，房產(chǎn)證上也就只有他女朋友一個人的名字。

    “上個月老婆還催我去加名字，我想反正也就100來塊錢的手續(xù)費，也就沒放在心上，沒想到如今要繳稅了。”小楊算了算，如果按贈與的方式加名字，一人一半的份額，他的這套房子現(xiàn)在市值110萬左右，他要繳1.5萬的稅；即便只占1%的份額，他也得繳300多塊錢的契稅。“這不分明是搶錢嘛，就因為婚姻法的新司法解釋，要加名的人多了，稅務局便獅子大開口，這名字我還就不加了！”小楊憤憤不平地說。

    用心良苦？

    網(wǎng)友稱稅務部門是在“力促家庭和諧”

    盡管不少人認為稅務部門“趁火打劫”，但也有個別網(wǎng)友表示，這其實是稅務局“在下一盤很大的棋”。

    “都說婚姻法的新司法解釋不講人情，要求加名字的多了起來，稅務局趕在這個節(jié)骨眼上宣布征稅，其實是在委婉地勸阻人們別加名。”有網(wǎng)友說，大家應該體會稅務局的用心良苦，用比過去多出百倍的稅額來阻擋“加名潮”，肯定有人會因為高額的稅金而放棄加名字，從而使得家庭生活恢復過去的和諧。