雙重因素疊加 住宅和土地市場(chǎng)遇冷 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍將平穩(wěn)

受春節(jié)淡季等因素疊加影響，2020年1月重點(diǎn)城市新房、二手房以及土地市場(chǎng)成交量不同程度下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有超過60個(gè)城市暫停商品房銷售，部分省市要求在售樓盤售樓處、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)暫停對(duì)外營業(yè)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定沖擊。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，長期來看，“穩(wěn)”字當(dāng)頭的房地產(chǎn)調(diào)控方向仍將延續(xù)。待疫情得到整體控制以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)積蓄的市場(chǎng)需求有望進(jìn)一步釋放，未來重歸平穩(wěn)將是大概率事件。

房地產(chǎn)市場(chǎng)成交進(jìn)入低谷

億翰智庫監(jiān)測(cè)的1月份40城市住宅市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月全國商品住宅銷售面積為1538.61萬平方米，同比、環(huán)比分別下跌5.9%和33.9%。

具體來看，一線城市同比下降15.1%，環(huán)比下降39.3%。廣州環(huán)比下跌60.3%，跌幅最大。核心二線城市同比上行、環(huán)比下行，普通二線城市同、環(huán)比均下行。核心二線城市成交面積512.8萬平方米，環(huán)比跌幅達(dá)到43.1%。普通二線城市成交面積345.4萬平方米，同比下滑28.1%，環(huán)比下滑26.4%，多數(shù)普通二線城市同環(huán)比均不同程度的下滑，其中青島降幅最大，達(dá)到54.6%。三四線城市1月份成交面積483.7萬平方米，同比上升4.6%，環(huán)比下降23.6%。

億翰智庫方面分析指出，1月份各城市成交量萎縮主要有兩個(gè)原因。一方面，2019年年底房企為完成全年銷售目標(biāo)，從而加速銷售、加快去化，2019年12月基數(shù)相對(duì)較大，導(dǎo)致2020年1月成交明顯回落。

另一方面，1月份作為傳統(tǒng)的銷售淡季，房企的重心并不在銷售端，而是在于企業(yè)的融資和投資等方面的準(zhǔn)備工作?！傲硗?，疫情發(fā)生在春節(jié)期間，對(duì)三四線返鄉(xiāng)置業(yè)的需求有一定的影響，從而影響1月整體的成交情況?！?/p>

1月份，全國土地市場(chǎng)也進(jìn)入低谷。當(dāng)月全國受監(jiān)測(cè)的200城市合計(jì)供應(yīng)規(guī)劃建筑面積24505.6萬平方米，同、環(huán)比分別下行17%和56%。土地成交合計(jì)規(guī)劃建筑面積11604.1萬平方米，同比、環(huán)比分別下降45%、66%。

受春節(jié)假期等多因素影響，各能級(jí)城市土地成交同環(huán)比全面下跌。億翰方面的分析認(rèn)為，供給減少主要原因是：一方面，受春節(jié)假期和疫情雙重影響，企業(yè)銷售停滯、回款減少導(dǎo)致資金短缺，需求不足影響供給減少；另一方面，政府忙于應(yīng)對(duì)疫情防控工作，導(dǎo)致土地供應(yīng)減少。

不僅如此，從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，二手房市場(chǎng)成交量也大幅下滑。貝殼研究院市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的18城市二手房成交量出現(xiàn)大幅減少，比2019年12月份環(huán)比下降38%，同比降幅為27.3%。

從城市來看，武漢市回落最為明顯。1月份武漢市鏈家二手房交易量環(huán)比下降51.3%。其次為煙臺(tái)、青島，成交量分別下降48.2%和46.8%。廊坊、廣州和合肥相對(duì)回落幅度較小。受成交量減少影響，年末價(jià)格回暖情況有所減弱。1月重點(diǎn)18城中有9個(gè)城市價(jià)格環(huán)比下降，城市數(shù)比上月增加兩個(gè)，去年年末市場(chǎng)回升帶動(dòng)的價(jià)格回漲有所減弱。

樓市庫存規(guī)模整體上升

值得一提的是，從2019年整體數(shù)據(jù)來看，樓市呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢(shì)，住宅庫存正在整體上升。易居研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，全國范圍受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為60715萬平方米，而成交量為58107萬平方米。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，觀察2019年全年月度數(shù)據(jù)，可以看出，全年共出現(xiàn)了三次供應(yīng)高峰，分別為9月、11月和12月。“類似供應(yīng)高峰的出現(xiàn)，既說明地方政府在預(yù)售證管控上有所放松，也說明房企對(duì)預(yù)售證的辦理較為積極。由于全年供求比為1：0.96，所以客觀上帶動(dòng)了庫存規(guī)模的上升?！?/p>

截至2019年12月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2981、24668和20693萬平方米，環(huán)比增速分別為6.5%、2.1%和1.4%，同比增速分別為2.4%、6.0%和5.8%。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“觀察三類城市數(shù)據(jù)，可以看出，2019年全年三類城市均步入到了庫存上升的通道之中，其中二線城市上升態(tài)勢(shì)最為明顯，客觀上也要求其2020年繼續(xù)做好去庫存的工作?！?/p>

截至2019年12月底，受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中，有59個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。有5個(gè)地級(jí)市庫存拉升的態(tài)勢(shì)較為明顯，包括日照、柳州、惠州、金華和岳陽。同時(shí)，100個(gè)城市中，有41個(gè)城市的庫存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢(shì)。

綜合來看，2019年中國百城住宅庫存數(shù)據(jù)整體上升。嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，“受供應(yīng)放量等影響，庫存規(guī)模明顯拉升，進(jìn)而也使得去化周期等指標(biāo)有所拉升。而從城市結(jié)構(gòu)上看，部分地級(jí)市和濱海城市的庫存壓力較大，值得關(guān)注。類似城市的庫存壓力，和棚改政策調(diào)整、投資投機(jī)需求減弱、政府積極發(fā)放預(yù)售證等有關(guān)。當(dāng)然總體上看，無論是一二線城市還是三四線城市，庫存去化周期總體上屬于偏低位水平?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析認(rèn)為，“客觀上說，后續(xù)隨著疫情的有效控制，預(yù)計(jì)二季度社會(huì)經(jīng)濟(jì)等將逐漸進(jìn)入平穩(wěn)狀態(tài)，樓市交易會(huì)逐漸活躍，這對(duì)于相關(guān)城市去庫存是有積極作用的?！?/p>

未來樓市走勢(shì)仍將平穩(wěn)

“作為傳統(tǒng)的銷售淡季，通常1月的數(shù)據(jù)，并不能左右我們對(duì)2020年全年市場(chǎng)與2019年市場(chǎng)表現(xiàn)持平的判斷。”億翰智庫方面分析認(rèn)為，但因疫情突發(fā)，房企復(fù)工、項(xiàng)目開工延遲，最終影響城市商品住宅的供應(yīng)量，同時(shí)對(duì)于購房需求的釋放產(chǎn)生一定程度的負(fù)面影響。

“但是，無論是需求還是供給方面，均是延遲入市的影響。而房企面臨修復(fù)性較差的問題是資金短缺。疫情過后，政策調(diào)控和融資調(diào)控邊際放松的空間將提升，企業(yè)降價(jià)跑量，加速搶收的可能性也更大。”億翰方面分析認(rèn)為。

1月份以來，由于疫情突發(fā)，為了減少人員聚集，防范新型肺炎感染，多省市要求房企暫停開放售樓處，房企銷售業(yè)績承壓。疫情還使多個(gè)省市推遲復(fù)工時(shí)間。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，復(fù)工時(shí)間延后將使房企的施工進(jìn)度延期。

億翰方面認(rèn)為，長期來看，預(yù)計(jì)“穩(wěn)”字當(dāng)頭的房地產(chǎn)調(diào)控方向仍將延續(xù)。

2月份以來，房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)公布了1月份銷售業(yè)績?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份百強(qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.5億元，整體業(yè)績規(guī)模較上年同期降低近12%。

“1月銷售規(guī)模主要依靠上半月的業(yè)績帶動(dòng)，下旬以來因疫情形勢(shì)嚴(yán)峻，多地售樓處關(guān)閉，新房銷售基本停滯，市場(chǎng)短期走勢(shì)整體表現(xiàn)低迷?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心一位分析人士指出。

“但是，一旦疫情平穩(wěn)下來，甚至基本好轉(zhuǎn)之后，市場(chǎng)還是會(huì)迅速復(fù)蘇?！痹撊耸糠治鲱A(yù)測(cè)，“這一時(shí)期所積蓄的市場(chǎng)需求集中釋放之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量迅速回穩(wěn)仍是大概率事件，疫情因素對(duì)房企下半年和明年的業(yè)績影響有限。”

“在當(dāng)前的特殊形勢(shì)下，房企積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化是關(guān)鍵?！痹摲治鋈耸窟M(jìn)一步認(rèn)為，一方面，多數(shù)房企紛紛加大線上銷售渠道的推廣力度，以緩解線下銷售暫停對(duì)企業(yè)項(xiàng)目去化節(jié)奏帶來的沖擊。另一方面，在自身資金和抗風(fēng)險(xiǎn)能力受到考驗(yàn)的情況下，房企應(yīng)著重應(yīng)對(duì)短期現(xiàn)金流壓力，順應(yīng)市場(chǎng)走勢(shì)，保持審慎態(tài)度，對(duì)全年的貨量安排和資金周轉(zhuǎn)積極作出調(diào)整。