深圳擬規(guī)定“商改租”需同時滿足三條件

為盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房，規(guī)范既有商業(yè)和辦公用房改建租賃住房（以下簡稱“商改租”），切實增加住房租賃市場有效供給，深圳市住建局日前組織起草了《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項的通知》（征求意見稿）(以下簡稱《通知》)，主要從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實施程序、保障措施五個方面進行規(guī)范。

關(guān)于改建條件，《通知》明確指出，該類用房需同時滿足以下條件才能進行改建：一是已辦理不動產(chǎn)首次登記且不動產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公、商業(yè)。

二是不存在查封登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形；如果存在抵押登記等他項權(quán)益的，必須同時取得所有他項權(quán)益人同意。

三是以宗地或棟為單位；不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應(yīng)當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。

《通知》對商業(yè)辦公用房的改建提出了七個方面的要求。

一是結(jié)構(gòu)安全。改建項目實施前，實施主體應(yīng)委托具有檢測資質(zhì)的第三方專業(yè)鑒定機構(gòu)對房屋進行結(jié)構(gòu)安全性檢測鑒定，確定房屋結(jié)構(gòu)安全現(xiàn)狀情況，作為房屋改建設(shè)計的依據(jù)。項目改建過程中，項目建設(shè)單位或者設(shè)計單位不得損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，必須確保房屋結(jié)構(gòu)安全牢固。

二是消防安全?？紤]到商業(yè)辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質(zhì)的情況下，主要是將商業(yè)辦公的建筑功能調(diào)整為商務(wù)公寓功能。為此，《通知》要求，改建項目應(yīng)以不低于公寓建筑設(shè)計規(guī)范和消防技術(shù)標準進行設(shè)計和施工，并按照公寓使用功能辦理消防審批手續(xù)。

三是環(huán)保衛(wèi)生。為確保改建后的租賃住房居住功能的發(fā)揮，《通知》對改建后租賃住房出租的環(huán)保、水務(wù)、衛(wèi)生條件提出要求，除了必須具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)、采光、給排水等居住條件外，還應(yīng)符合國家和本市有關(guān)室內(nèi)空氣質(zhì)量等標準，以及環(huán)保、水務(wù)、衛(wèi)生部門的相關(guān)專業(yè)要求(如給排水管道設(shè)置、煙道設(shè)置等方面的專業(yè)要求)。改建后的租賃住房首次出租的，須經(jīng)專業(yè)檢測符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標準后，方可對外出租。

四是物業(yè)規(guī)范。改建的商業(yè)辦公用房以宗地、棟為單位，或者改建后至少也有50套(間)，未來入住人數(shù)較多，物業(yè)管理也許加以規(guī)范。鑒于原按商業(yè)辦公使用時已形成明確的物業(yè)管理區(qū)域，為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)辦公用房和設(shè)備用房等管理條件，《通知》要求改建后的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當具備物業(yè)管理條件，符合我市物業(yè)管理規(guī)定。

五是用途限制。為鼓勵將符合條件的既有商業(yè)辦公用房改建為租賃住房，《通知》對“商改租”項目規(guī)定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且改建項目自聯(lián)合會審?fù)ㄟ^之日起5年內(nèi)不能改變租賃住房用途。但鑒于原建筑周邊的公共配套未從“住房”角度進行規(guī)劃、設(shè)計，且改建項目只是對既有建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的微改造，不涉及周邊的公共配套(尤其是教育配套)，因此，《通知》明確該類租賃住房不提供學(xué)位。

六是綠色改建。為落實節(jié)能環(huán)保、綠色發(fā)展的要求，改建項目應(yīng)按照國家和本市綠色建筑的相關(guān)技術(shù)標準和技術(shù)規(guī)范進行改建，改建后至少達到綠色建筑評價標識國家一星級或者深圳市銅級的要求。

七是技術(shù)標準。商業(yè)辦公用房改建租賃住房雖是租賃住房籌集的一種新模式，但并未超出現(xiàn)行規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)標準和規(guī)范的范疇，具體的設(shè)計、建設(shè)和管理要求以及最小租住面積應(yīng)符合國家、行業(yè)和本市現(xiàn)行相關(guān)標準和規(guī)范。

為保障“商改租”工作的順利實施，《通知》對審核管理、項目激勵、實施監(jiān)管等方面提出了具體的措施。

一是審核管理。主要是強調(diào)各區(qū)可建立聯(lián)席會議制度，負責統(tǒng)籌制定轄區(qū)“商改租”具體操作辦法、審議“商改租”重大問題和具體改建項目。

二是項目激勵。主要是將“商改租”與中央財政獎補掛鉤，明確按照《通知》進行改建并使用，改建項目可按規(guī)定申請中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金，其用水、用電、用氣價格均按照居民標準執(zhí)行。改建后的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規(guī)定享受相關(guān)政策優(yōu)惠。

三是實施監(jiān)管。主要是要求各區(qū)建立年度檢查制度，加強對違規(guī)轉(zhuǎn)讓或者以“以租代售”等形式變相轉(zhuǎn)讓、將改建后租賃住房用于非租賃住房用途等違規(guī)行為進行監(jiān)管。改建項目房源應(yīng)通過市住房租賃交易服務(wù)平臺發(fā)布。市住房建設(shè)部門應(yīng)將改建項目納入市住房租賃交易服務(wù)平臺，對改建項目的申請、改建、驗收、租賃、運營管理等環(huán)節(jié)實行全流程動態(tài)監(jiān)管。