【知識】小區(qū)里這些車位不能進行買賣

　　車位買賣是人們購房時經(jīng)常遇到的事情，這里面的法律問題可不少。

　　購買車位時通常會遇到兩種情況：一種是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的，此類車位可以自由進行買賣交易，購買者可取得車位的所有權(quán)；而另一種，購買者取得的只是車位的使用權(quán)而不是所有權(quán)，此類車位多見于利用人防工程改造的地下車位及占用小區(qū)共有場地的停車位，二手房購房者可以在辦理物業(yè)交割時進行車位租賃或轉(zhuǎn)交。因此人們在購買車位的過程中，一定要擦亮眼睛。

有產(chǎn)權(quán)車位

　　權(quán)屬要約定

　　案情回顧

　　小劉購買了某樓盤的房屋及車位，依法取得了房屋及車位的所有權(quán)，并辦理了產(chǎn)權(quán)證。后小劉與小張簽訂了《房屋買賣合同》，約定將其名下的該樓盤房屋轉(zhuǎn)讓給小張，但合同中未涉及車位的歸屬。將房屋過戶后，小劉發(fā)現(xiàn)小張占用了其車位，并對外出租獲取租金。小劉多次要求小張返還均被拒絕，無奈之下，將小張訴諸法庭，要求其返還車位及非法獲取的租金。法院審理后認為，小劉與小張未就車位的歸屬進行約定，小張也不能證明購房款中包含車位的款項，因此判決小張應當返還車位及租金。

　　法官說法

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定”。法律對建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫歸屬規(guī)定了約定優(yōu)先原則。具有獨立產(chǎn)權(quán)證的車位在構(gòu)造和使用上具有獨立性，是單獨的物，與房屋之間不存在主物與從物的關(guān)系。因此，此類車位的權(quán)屬應當根據(jù)當事人之間的約定來確定，而不是隨著房屋所有權(quán)的變動一同變更。

　　無產(chǎn)權(quán)車位

　　風險要知悉

　　案情回顧

　　小楊與女友打算購買婚房，因開發(fā)商宣稱該小區(qū)所有房屋均有配套停車位，鑒于停車難的問題愈來愈突出，小楊便毫不猶豫地選擇了此樓盤。后小楊與開發(fā)商簽訂了《房屋買賣合同》及《車位買賣合同》，并支付了購買房屋及車位的費用。房產(chǎn)證順利拿到后，他多次要求開發(fā)商協(xié)助辦理車位的過戶手續(xù)，均遭到對方以各種理由推脫，此時小楊才發(fā)現(xiàn)，自己購買的車位屬于人防車位，根本無法辦理產(chǎn)權(quán)證。因此，小楊到法院起訴，要求確認與開發(fā)商簽訂的《車位買賣合同》無效，并返還購買車位費25萬元。法院審理后認為，人民防空是國防的組成部分，國防資產(chǎn)屬于國家所有，禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設施，因此支持了小楊的訴訟請求。

　　法官說法

　　所謂人防車位，即是由人防工程改造而成的停車位，業(yè)主僅取得車位的使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國國防法》規(guī)定：“國家為武裝力量建設、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國防資產(chǎn)。”因此，人防工程應為國家所有，產(chǎn)權(quán)不屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，也不屬于開發(fā)商，開發(fā)商無權(quán)出售人防車位。同時人民防空法第五條規(guī)定：“國家對人民防空設施建設按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！币虼?，開發(fā)商在依法獲得人防管理部門審批備案后，即可出租車位獲取收益。

　　法官提示

　　那么，除了上述的人防工程車位不能買賣外，小區(qū)里還有哪些車位不能進行買賣呢？

　　1.小區(qū)的公共空地或者綠地車位。由于小區(qū)公共區(qū)域的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無權(quán)出售敞開式地上車位，這類車位可以由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費用后歸入小區(qū)維修資金。

　　2.無約定的地下車位。如果地下車位建筑面積未分攤，且開發(fā)商單獨取得車位產(chǎn)權(quán)的，開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，但此類地下車位預售時應當首先滿足小區(qū)業(yè)主的需要。同時，在《房屋買賣合同》中，開發(fā)商也需要申明地下車位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨轉(zhuǎn)讓，不隨房子一起買賣。

　　3.已被公攤的地下車位。如果地下車位已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了，那么開發(fā)商無權(quán)出售。這類的地下車位辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴格地說屬于小區(qū)的配套設施。